【平成30年 宅建業法改正】IT重説

WS000002これまで重説は、宅建士がお客様に対して対面で行わなければいけないものでした。

ですがインターネットなどのインフラが普及した現在では、遠方のお客様の交通費等の費用負担や日程調整などを考えた場合、ITを利用した重説を行うメリットは大きいと考えられ、平成30年度からまず『賃貸』についてのみIT重説が解禁となりました。

 

今後、数年かけて売買も解禁されると思いますが、平成30年度は賃貸だけですから、ここをまず押えておいてください。




以下、不動産業課長通知におけるIT重説に関する内容です。

第三十五条第一項関係
宅地又は建物の貸借の代理又は媒介に係る重要事項の説明にITを活用する場合の取扱いについて宅地又は建物の貸借の代理又は媒介に係る重要事項の説明にテレビ会議等のITを活用するに当たっては、次に掲げるすべての事項を満たしている場合に限り、対面による重要事項の説明と同様に取り扱うこととする。

なお、宅地建物取引士は、ITを活用した重要事項の説明を開始した後、映像を視認できない又は音声を聞き取ることができない状況が生じた場合には、直ちに説明を中断し、当該状況が解消された後に説明を再開するものとする。

  1. 宅地建物取引士及び重要事項の説明を受けようとする者が、図面等の書類及び説明の内容について十分に理解できる程度に映像を視認でき、かつ、双方が発する音声を十分に聞き取ることができるとともに、双方向でやりとりできる環境において実施していること。
  2. 宅地建物取引士により記名押印された重要事項説明書及び添付書類を、重要事項の説明を受けようとする者にあらかじめ送付していること。
  3. 重要事項の説明を受けようとする者が、重要事項説明書及び添付書類を確認しながら説明を受けることができる状態にあること並びに映像及び音声の状況について、宅地建物取引士が重要事項の説明を開始するに確認していること。
  4. 宅地建物取引士が、宅地建物取引士証を提示し、重要事項の説明を受けようとする者が、当該宅地建物取引士証を画面上で視認できたことを確認していること。

IT重説を行おうとする場合、4つの条件がすべて整っていないとできないと言うことになります。

① 双方向でやりとりできるIT環境
その内容を十分に理解できる程度に、映像を視認でき、かつ、音声を聞き取ることができるとともに、双方向でやりとりできる環境において実施することとなっています。

② 重要事項説明書等の事前送付
IT重説は、説明の相手方の手元に重要事項説明書及び説明に必要なその他の資料がある状態で行われることが必要です。そのため、重明の実施に先立ち、説明の相手方に重要事項説明書等を事前に送付している必要があります。

なお、重要事項説明書は、宅建士が記名押印をした上で、書面にて交付する必要がありますから、PDFファイル等による電子メール等での送信は認めらていません。

③ 説明の開始前に相手方の重要事項説明書等の準備とIT環境の確認
宅建士は、IT重説を行うに際して、以下のような事項の確認を行います。

  • 相手方の映像や音声を宅建士側の端末等で確認できること
  • 宅建士側の映像や音声を説明の相手方の端末で確認できること
  • 説明の相手方に事前に送付している重要事項説明書等が、説明の相手方の手元にあること

④ 宅建士証を相手方が視認できたことの画面上での確認
宅建士でない者が重説を行うと言ったことがないように、宅建士証を表示させた後、説明の相手方に表示されている宅建士証の氏名を読み上げてもらうこと等により、相手方が視認できていることを確認します。

 

最後に、IT重説のQ&Aで、宅建試験にでるかもって思うものを紹介しておきます。

Question

説明の相手方が日本国外にいる場合でも、IT重説を行うことはできますか。

Answer

国外にいる説明の相手方に対してもIT重説を行うことは可能です。
ただし、相手方が所在する国の法令の規定その他の制限に留意が必要です。

 

 

Question

共同媒介の場合でも、IT重説を行うことはできますか。

Answer

一つの宅地建物取引に複数の宅建業者が関与する、いわゆる共同媒介におけるIT重説についても、不動産業課長通知に定める要件を満たしていれば実施できます。

 

 

Question

一度も説明の相手方と対面していない場合でも、IT重説を行うことはできますか。

Answer

説明の相手方と対面していない場合でもIT重説を行うことは可能です。

 

 

Question

相手方のIT環境を事前に確認しましたが、IT重説を行うに際して、急遽、相手方が出先から説明を受けたいので、事前に確認したIT環境とは異なる機器等を利用したいという要望がありましたが、この場合にも実施することは可能でしょうか。

Answer

相手方が新たに利用するIT環境を確認し、宅建業者において問題がないと判断すれば、IT重説を行うことは可能です。

 

 

Question

説明の相手方から、IT重説を行うに際して、スマートフォンを使いたいという要望がありました。問題はありますか。

Answer

不動産業課長通知に適合する機能を持っているものでしたら、スマートフォンでも特に問題はありません。

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