都市計画法2(地域地区、地区計画)

canvas本日も前回から引き続き、
都市計画法のお話です。

本日は、地域地区、地区計画についてです。
かなりの量がありますが、全て暗記する必要はありません。

出題されるポイントは限られていますので、
流れだけ掴んで、あとは過去問と
平行して勉強していきましょう!




1.地域地区

① 用途地域

市街化区域に線引きされ後、この地域は主に工業を行う地区、こちらの地区は商業と
言う具合に、目的に合わせて12の地区に分けて行きます。
これを「用途地域」と言っています。

用途地域は、市街化区域に線引きされれば、必ず指定しなければなりません。
また、市街化調整区域は、市街化を抑える区域ですから、
原則として、用途地域は定めません。
非線引地域については、定めても、定めなくても構いません。

* 準都市計画区域においても用途地域は、定めることができます。

12の用途地域

・第一種低層住居専用地域
低層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域

・第二種低層住居専用地域
主として低層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域

・第一種中高層住居専用地域
中高層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域

・第二種中高層住居専用地域
主として中高層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域

・第一種住居地域
住居の環境を保護するため定める地域

・第二種住居地域
主として住居の環境を保護するため定める地域

・準住居地域
道路の沿道としての地域の特性にふさわしい業務の利便の増進を図りつつ、これと調和した住居の環境を保護するため定める地域

・近隣商業地域
近隣の住宅地の住民に対する日用品の供給を行うことを主たる内容とする商業その他の業務の利便を増進するため定める地域

・商業地域
主として商業その他の業務の利便を増進するため定める地域

・準工業地域
主として環境の悪化をもたらすおそれのない工業の利便を増進するため定める地域

・工業地域
主として工業の利便を増進するため定める地域

・工業専用地域
工業の利便を増進するため定める地域

 

② 補助的地域地区

用途地域を定めるだけでは、きめ細かな街づくりが困難だと考え、
その用途地域を補助することを目的に、補助的地域地区を定めることができます。

9の補助的地域地区

・特別用途地区
用途地域内の一定の地区における当該地区の特性にふさわしい土地利用の増進、環境の保護等の特別の目的の実現を図るため当該用途地域の指定を補完して定める地区

→市町村が都市計画で定めます。(文教地区など)

・特定用途制限地域
用途地域が定められていない土地の区域(市街化調整区域を除く。)内において、その良好な環境の形成又は保持のため当該地域の特性に応じて合理的な土地利用が行われるよう、制限すべき特定の建築物等の用途の概要を定める地域

・特例容積率適用地区
第一種中高層住居専用地域、第二種中高層住居専用地域、第一種住居地域、第二種住居地域、準住居地域、近隣商業地域、商業地域、準工業地域又は工業地域内の適正な配置及び規模の公共施設を備えた土地の区域において、建築基準法の規定による建築物の容積率の限度からみて未利用となつている建築物の容積の活用を促進して土地の高度利用を図るため定める地区

・高層住居誘導地区
住居と住居以外の用途とを適正に配分し、利便性の高い高層住宅の建設を誘導するため、第一種住居地域、第二種住居地域、準住居地域、近隣商業地域又は準工業地域でこれらの地域に関する都市計画において建築基準法に規定する建築物の容積率が10分の40又は10分の50と定められたものの内において、建築物の容積率の最高限度、建築物の建ぺい率の最高限度及び建築物の敷地面積の最低限度を定める地区

・高度地区
用途地域において市街地の環境を維持し、又は土地利用の増進を図るため、建築物の高さの最高限度又は最低限度を定める地区

・高度利用地区
用途地域の市街地における土地の合理的かつ健全な高度利用と都市機能の更新とを図るため、建築物の容積率の最高限度及び最低限度、建築物の建ぺい率の最高限度、建築物の建築面積の最低限度並びに壁面の位置の制限を定める地区

→ 土地を高度に利用する地区です。(高度地区と間違わないように)

・特定街区
市街地の整備改善を図るため街区の整備又は造成が行われる地区について、その街区内における建築物の容積率並びに建築物の高さの最高限度及び壁面の位置の制限を定める街区

→ 超高層ビルの街にするような場合に指定

・風致地区
都市の風致を維持するため定める地区

→ 地方公共団体の条例で定めます。

・臨港地区
港湾を管理運営するため定める地区

* 特定街区・景観地区・風致地区は、用途地域内外で、定めることができます。
* 特定用途制限地域は、用途地域外と準都市計画区域内で定めることができます。
* 準都市計画区域内には、高度利用地区・特定街区は定められませんが、
高度地区は定められます、但し、建築物の高さの最高限度だけしか規制はできません。

2.地区計画

地区計画は、地域の特性に応じてきめ細かく、道路,公園などを整備したり、
環境を維持したりするために、小規模な地区単位で行う都市計画を言います。

わたしは、ローカル・ルールだと言っています。

地区計画は、都市計画区域で、必要があればどこでも定めることができます。
逆に言えば、準都市計画区域内、都市計画区域外では、
定めることができないとなります。

*準都市計画区域に用途地域が定められていても、地区計画を定めることはできません。

① 地区整備計画

地区計画を定めるには、企画書のような「地区整備計画」と言うのを
原則、定めて行きます。
具体的には、以下の内容です。

  1. 道路,公園などの配置及び規模
  2. 現に存する樹林地、草地等で良好な居住環境を確保するため必要なものの保全に関する事項
  3. 建築物等の用途の制限、建築物の容積率の最高限度又は最低限度、建築物の建ぺい率の最高限度、建築物の敷地面積又は建築面積の最低限度、壁面の位置の制限、壁面後退区域における工作物の設置の制限、建築物等の高さの最高限度又は最低限度、建築物等の形態又は色彩その他の意匠の制限、建築物の緑化率の最低限度その他建築物等に関する事項で政令で定めるもの

*市街化調整区域内においては、建築物の容積率の最低限度、建築物の建築面積の最低限度及び建築物等の高さの最低限度を定めることはできません。

② 届出

地区整備計画が定められている地区計画区域内において、
・建築物の建築
・土地の区画形質の変更
・その他、工作物の建設や建物の用途変更
を行う場合は、着手の30日前までに市町村長に届出なければいけません。
*許可ではありません!

なお、軽易な建物、都市計画事業として行われる建築等の場合には、届出は不要です。

届出を受けた、市町村長は行為が不適当と判断すれば、勧告することができます。

関連過去問      
令和元年 問15 平成30年 問16 平成29年 問16 平成28年 問16
平成27年 問16 平成26年 問15 平成25年 問15 平成24年 問16
平成23年 問16 平成22年 問16 平成21年 問16 平成20年 問18
平成19年 問18 平成18年 問18 平成17年 問19 平成16年 問17
平成15年 問17 平成14年 問17 平成14年 問18 平成13年 問17

本日はここまで!

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