【宅建業法】賃貸の報酬規定

canvas前回は、売買や交換の報酬規程をお話しました。

本日は、賃貸についての報酬規程です。
賃貸の方は、単純ですから、直ぐ理解できると
思います。

では、順に見て行きましょう。




1.賃貸の媒介での報酬限度額

賃貸の媒介報酬は、1か月分賃料が報酬限度額になります。
貸主・借主双方から報酬が発生する場合であっても、
その合計が、1か月分の賃料を超えることはできません

居住用建物以外は、貸主側、借主側から、いくらずつ報酬を頂いても構いませんが、

居住用建物については、貸主から半月分、借主から半月分もらうように
なっています。
ですが、媒介の依頼者の承諾があれば、変更することができます。

2.賃貸の代理での報酬限度額

売買でもお話しましたが、双方代理禁止されていますので、
代理の場合は、貸主か借主どちらかになります。

賃貸の場合は、売買と違って、2倍はありません。
媒介と同じく、報酬限度額は1か月分の賃料となります。

この1か月分の賃料を、代理した依頼者から受け取ることが原則ですが、
相手方の承諾があれば、報酬を受けられますが、
この場合も、依頼者と相手方から受ける報酬額の合計が、
1か月分の賃料を超えることができません。

3.権利金がある場合の報酬限度額

非居住用建物もしは宅地(居住用建物以外)の賃貸借で、
権利金が支払われる場合、その権利金の額を売買価格とみなして、報酬計算し、
1か月分の賃料と比較して、高い方を報酬の限度額とできます。

権利金と言うのは、賃借権と言う権利を買うために支払うお金を言います。
ですから、賃貸借契約が解除になっても、返還されないお金です。
だから、権利金の額を売買価格とみなして、報酬計算してもいいと言うことです。

  • 問題で、返還されるお金と出た場合は、権利金ではありませんので、売買価格とみなす計算はできません。

一般的には皆無なのですが、居住用建物で、権利金が発生しても
それは、売買価格とみなしません。
あくまでも、居住用建物以外です。

例題を上げて、計算して見ます。

宅建業者Cは、貸主A、借主Bの双方から宅地の賃貸媒介の依頼を受けています。
1か月の賃料は10万円で、権利金150万円で、契約が成立しました。

① 賃料の報酬限度額は、10万円です。
AB双方から、報酬を受けることが可能ですが、合計額は、10万円を超える
ことはできません。

② 権利金を売買価格とみなして、報酬額を計算します。
売買価格200万円以下は、5%でした。
忘れた方は、以下の表で確認してください。

売買価格 報酬限度額
① 0円~200万円 × 5%
② 201万円~400万円 × 4%+2万円
③ 401万円~ × 3%+6万円

権利金150万円×5%=7.5万円
売買の媒介であれば、AB双方から報酬を7.5万円を受けることができますから
7.5万円×2=15万円

③ 比較
賃料の報酬限度額と権利金を売買価格とみなして求めた報酬限度額を比較して
高い方を報酬限度額となる。

10万円 < 15万円 となりますから
このケースでは、権利金を売買価格とみなして求めた報酬限度額15万円
報酬限度額とすることができます。

4.消費税について

消費税は、
① 居住用建物、宅地の賃料には、課税されません。
居住用建物の賃料には、課税されます。
③ 権利金には、課税されます。

報酬を計算する際には、売買と同様で、消費税が含まれているのであれば、
消費税分を除いて計算する必要があります。

例えば、月額賃料10万8000円(税込)となっていれば、
10万8000円÷1.08=10万として計算することになります。

そして、この10万円を宅建業者が依頼者から報酬として受ける場合、

消費税の課税業者であれば、消費税分の8%を上乗せして
10万円×1.08=10万8000円が、報酬の限度額となります。

消費税の非課税業者であっても、4%を上乗せして、
10万円×1.04=10万4000円を、報酬の限度額とできます。

5.複数の業者がいる場合

賃貸の場合は、報酬限度額は、1か月分の賃料です。
業者が何社いても、この1か月分の賃料を分けることになります。

また、権利金がある場合は、売買の媒介報酬と同じです。

関連過去問(賃貸)      
平成30年 問30 平成29年 問26 平成28年 問33 平成27年 問33
平成23年 問40 平成22年 問42 平成20年 問43 平成19年 問42
平成17年 問44 平成15年 問44 平成6年 問48 平成5年 問50
平成4年 問50

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7件のコメント

  • 毎日ものすごくお世話になっております。
    質問させてください。
    権利金の件なのですが、
    平成30年1月1日からの「宅建業者が400万円以下の宅地・建物の売買等により受取れる報酬規程の変更」の影響を受けて、計算方法は変わりますか?
    今までは権利金の額を売買価格に対しての媒介報酬の限度額に当てはめていましたが、売主側の媒介報酬の限度額が変更になるのであれば、影響を受けて権利金の計算方法も変わるのでしょうか?

    どうかよろしくお願いします。

    • ご質問ありがとうございます。

      今回の変更は、賃貸の報酬に関しては関係ございませんので、権利金の計算も従来通りとなります。

  • オキ

    またまた教えてください。
    書店で購入した予想模試なのですが

    居住用以外の建物の賃貸の媒介の報酬額の計算問題で、権利金が500万円。消費税課税事業者です。
    私は
    500万×3%+6万=21万円。
    消費税をかけて226800円。
    双方から受け取れるから倍の453600円と計算したのですが、

    解説を見ると
    500万×3.24%+6万=222000円。
    双方から受け取れるから倍の444000円が限度額として答えとなっていました。
    先に3%に消費税の1.08をかけて計算しているようです。

    これってありなのでしょうか……。数学の知識がないので、混乱しております。どうかよろしくお願い致します。

    • ご質問ありがとうございます。

      長い期間宅建に関わっていますが、こういう解説を見るのは初めてです。
      報酬に対して消費税がかかるのですから、オキさんが正解です。

      解説の数式は意味不明です。
      こんな解説掲載されては、わたしも混乱してしまいます。

      • オキ

        ありがとうございました!
        安心しました!

  • 今年受験します

    誤植です。
    1.賃貸の媒介での報酬限度額
    「1か月分の賃料を超えてることはできません」→「1か月分の賃料を超えることはできません」

    • ご指摘感謝いたします。
      ありがたく訂正させていただきました。

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