【宅建でも出題があるかも?民法編】 行政書士過去問 H30-29 物権

民法で満点が取りたい方のために、宅建試験でも出そうな、行政書士本試験問題を選んで掲載しています。

民法の基本知識の勉強が済んでいない方は、モチベーションが下がる可能性がありますので、
見ない方がいいと思います。
逆に多くの判例を知っておきたいと言う方は、正解不正解に関係なく、
ぜひ、挑戦して頂いて、知識を広げてください。

行政書士民法 H30-29 物権 問題

Aが登記簿上の所有名義人である甲土地をBが買い受ける旨の契約(以下「本件売買契約」という。)をA・B間で締結した場合に関する次のア~オの記述のうち、民法の規定および判例に照らし、妥当なものの組合せはどれか。

ア.甲土地は実際にはCの所有に属していたが、CがAに無断で甲土地の所有名義人をAとしていた場合において、Aがその事情を知らないBとの間で本件売買契約を締結したときであっても、BはCに対して甲土地の引渡しを求めることができない。

イ.甲土地はAの所有に属していたところ、Aの父であるDが、Aに無断でAの代理人と称して本件売買契約を締結し、その後Dが死亡してAがDを単独で相続したときは、Aは、Dの法律行為の追認を拒絶することができ、また、損害賠償の責任を免れる。

ウ.甲土地が相続によりAおよびEの共有に属していたところ、AがEに無断でAの単独所有名義の登記をしてBとの間で本件売買契約を締結し、Bが所有権移転登記をした場合において、Bがその事情を知らず、かつ、過失がないときは、Bは甲土地の全部について所有権を取得する。

エ.甲土地はAの所有に属していたところ、本件売買契約が締結され、B名義での所有権移転の仮登記がされた場合において、Aが甲土地をその事情を知らないFに売却し所有権移転登記をしたときは、Bは本登記をしない限りFに対して所有権の取得を対抗することができない。

オ.甲土地はAの所有に属していたところ、GがAに無断で甲土地上に建物を築造し、その建物の所有権保存登記をした場合において、本件売買契約により甲土地の所有者となったBは、Gが当該建物の所有権を他に譲渡していたとしても、登記名義がGにある限り、Gに対して当該建物の収去および土地の明渡しを求めることができる。

  1. ア・ウ
  2. ア・オ
  3. イ・ウ
  4. イ・エ
  5. エ・オ



行政書士民法 H30-29 物権 解説

 

ア. × 妥当でない

【問題】

Aが登記簿上の所有名義人である甲土地をBが買い受ける旨の契約(本件売買契約)をA・B間で締結した場合

甲土地は実際にはCの所有に属していたが、CがAに無断で甲土地の所有名義人をAとしていた場合において、Aがその事情を知らないBとの間で本件売買契約を締結したときであっても、BはCに対して甲土地の引渡しを求めることができない。

【解説】

難しく考えずに単純に判断してみてください。
BとCどちらをあなたは勝たせたいですか?

買主Bは何にも知らずに、ただAが登記簿上の所有名義人であると信じて、本件売買契約を締結しています。

一方、真の所有者Cは、怪しげにAに無断で甲土地の所有名義人をAとしています。

真の所有者Cの行動はだれが考えてもおかしいですよね。
Bを保護したい、勝たせてやりたいと思うの普通です。

ですから、判例も虚偽により作出された不実の外形を信じて新たな法律関係に入ってきた善意の第三者には、当事者はその意思表示が無効であることを対抗することができないとして民法94条の通謀虚偽表示を類推適用しています。

 

イ. × 妥当でない

【問題】

Aが登記簿上の所有名義人である甲土地をBが買い受ける旨の契約(本件売買契約)をA・B間で締結した場合

甲土地はAの所有に属していたところ、Aの父であるDが、Aに無断でAの代理人と称して本件売買契約を締結し、その後Dが死亡してAがDを単独で相続したときは、Aは、Dの法律行為の追認を拒絶することができ、また、損害賠償の責任を免れる。

【解説】

無権代理行為を有効とするためには、本人の追認が必要となります(民法117条)。記述で言うなら、本人Aが追認しなくては、本件売買契約は有効とはならないということです。

さて、記述のように本人Aが無権代理人Dを相続した場合、本人の地位をAは失うのでしょうか?

そんなことはないはずです。
本人の地位はそのままで、無権代理人の地位をDから相続するとなるはずです。

と言うことは、本人Aは本人の権利として追認するかしないか判断できることになりますから、Dの法律行為の追認を拒絶することができるとなります。

但し、本人Aは、無権代理人の地位をDから相続していますから、追認拒絶により発生する買主Bへの損害賠償の責任は負うことなります。

従って、損害賠償の責任を免れるとする記述は妥当ではないと判断できます。

 

ウ. × 妥当でない

【問題】

Aが登記簿上の所有名義人である甲土地をBが買い受ける旨の契約(本件売買契約)をA・B間で締結した場合

甲土地が相続によりAおよびEの共有に属していたところ、AがEに無断でAの単独所有名義の登記をしてBとの間で本件売買契約を締結し、Bが所有権移転登記をした場合において、Bがその事情を知らず、かつ、過失がないときは、Bは甲土地の全部について所有権を取得する。

【解説】

共有の場合、自分の持分は自由に売買することは可能ですが、その持分を超えた部分は、無権利の部分となり、当然無効となります。ただ、買主Bとしては、Aの単独所有の登記を見て、Aのみが売主と信じて買ったのだと思います。

ですが、日本においては、登記に公信力がありませんから、真の所有者に対しては、太刀打ちできないとなるのです。

ですから、Bがその事情を知らず、かつ、過失がないときであってもBは甲土地の全部について所有権を取得することはできないとなります(Aの持ち分の範囲内の取得は可能)。

なお、登記の公信力と言うのは、一定の要件の下で、売買などによって、権利を取得することを認めましょうと言うものです。これが日本の法律では、認められていないのです。

もう少し詳しく言いますと、所有権などの権利に関する登記は、登記しようがしまいが勝手にしてくださいと言うように、登記は義務付けられていないのです。
ですから、日本においては、別に真の所有者がいても不思議ではないことになるのです。よって、真の所有者から譲渡を受けていない者は、何の権利も譲渡されていないこととなりますので、真の権利者は、登記なくして対抗できるとなります。

 

エ. 〇 妥当

【問題】

Aが登記簿上の所有名義人である甲土地をBが買い受ける旨の契約(本件売買契約)をA・B間で締結した場合

甲土地はAの所有に属していたところ、本件売買契約が締結され、B名義での所有権移転の仮登記がされた場合において、Aが甲土地をその事情を知らないFに売却し所有権移転登記をしたときは、Bは本登記をしない限りFに対して所有権の取得を対抗することができない。

【解説】

仮登記は、順位保全を目的にする登記です。
あくまでも、仮ですから、対抗力はありません。

従って、記述の通り、Bは本登記をしない限りFに対して所有権の取得を対抗することができないとなります。

 

オ. 〇 妥当

【問題】

Aが登記簿上の所有名義人である甲土地をBが買い受ける旨の契約(本件売買契約)をA・B間で締結した場合

甲土地はAの所有に属していたところ、GがAに無断で甲土地上に建物を築造し、その建物の所有権保存登記をした場合において、本件売買契約により甲土地の所有者となったBは、Gが当該建物の所有権を他に譲渡していたとしても、登記名義がGにある限り、Gに対して当該建物の収去および土地の明渡しを求めることができる。

【解説】

記述を考える場合、建物の収去の費用を誰に支払わせるのかを判断すれば、回答が出てきます。

肢ウで日本の法律では、登記の公信力を認めていないから、登記簿上の所有者が絶対ではないと言いました。

ですから、登記名義Gが、建物は売ったが登記は移転していないと言い訳をすれば、真の所有者に建物の収去を求めなくてはいけないとなります。

これが、原則です。
ですが、その真の所有者が見つからない、資力がないと言った場合、土地を勝手に使われている土地所有者Bに建物撤去費用を支払わせるのか、勝手に他人の土地に建物を建てた建物登記名義人Gに支払わせるのかを天秤にかけたとき、Gに一旦は負担させた方が妥当だと判断できると思います。

従って、記述の通り、Gに対して当該建物の収去および土地の明渡しを求めることができるとなります。

 

妥当な肢は、エオ
以上より、解答はでした。 

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