【宅建でも出題があるかも?民法編】 行政書士過去問 H27-30 留置権

民法で満点が取りたい方のために、宅建試験でも出そうな、行政書士本試験問題を選んで掲載しています。

民法の基本知識の勉強が済んでいない方は、モチベーションが下がる可能性がありますので、
見ない方がいいと思います。
逆に多くの判例を知っておきたいと言う方は、正解不正解に関係なく、
ぜひ、挑戦して頂いて、知識を広げてください。

行政書士民法 H27-30 留置権 問題

留置権に関する次の記述のうち、民法の規定および判例に照らし、妥当でないものはどれか。

  1. Aは自己所有の建物をBに売却し登記をBに移転した上で、建物の引渡しは代金と引換えにすることを約していたが、Bが代金を支払わないうちにCに当該建物を転売し移転登記を済ませてしまった場合、Aは、Cからの建物引渡請求に対して、Bに対する代金債権を保全するために留置権を行使することができる。
  2. Aが自己所有の建物をBに売却し引き渡したが、登記をBに移転する前にCに二重に売却しCが先に登記を備えた場合、Bは、Cからの建物引渡請求に対して、Aに対する損害賠償債権を保全するために留置権を行使することができる。
  3. AがC所有の建物をBに売却し引き渡したが、Cから所有権を取得して移転することができなかった場合、Bは、Cからの建物引渡請求に対して、Aに対する損害賠償債権を保全するために留置権を行使することはできない。
  4. Aが自己所有の建物をBに賃貸したが、Bの賃料不払いがあったため賃貸借契約を解除したところ、その後も建物の占有をBが続け、有益費を支出したときは、Bは、Aからの建物明渡請求に対して、Aに対する有益費償還請求権を保全するために留置権を行使することはできない。
  5. Aが自己所有の建物をBに賃貸しBからAへ敷金が交付された場合において、賃貸借契約が終了したときは、Bは、Aからの建物明渡請求に対して、Aに対する敷金返還請求権を保全するために、同時履行の抗弁権を主張することも留置権を行使することもできない。



行政書士民法 H27-30 留置権 解説

 

1. 〇 妥当

【問題】

Aは自己所有の建物をBに売却し登記をBに移転した上で、建物の引渡しは代金と引換えにすることを約していたが、Bが代金を支払わないうちにCに当該建物を転売し移転登記を済ませてしまった場合、Aは、Cからの建物引渡請求に対して、Bに対する代金債権を保全するために留置権を行使することができる。

【解説】

難しいことを考えずに、常識的に考えれば、答えは簡単に出てきます。

Aは自己の建物をBに売却していますが、Bが代金を支払っていないのです。
ただ、登記だけはBに移転しているということです。
ここで気がついていただきたいことは、Bは代金を支払っていないのですから、建物の所有権自体は、AからBに移転していないのです。つまり、所有権はAのままだと言うことです。

ですから、Cは無権利者Bから建物を購入したことになります。
Bが建物の所有者となるためには、Aに代金を支払ってからとなりますから、記述のようにAは、Cからの建物引渡請求に対して、Bに対する代金債権を保全するために留置権を行使できるとなります。

 

2. × 妥当でない

【問題】

Aが自己所有の建物をBに売却し引き渡したが、登記をBに移転する前にCに二重に売却しCが先に登記を備えた場合、Bは、Cからの建物引渡請求に対して、Aに対する損害賠償債権を保全するために留置権を行使することができる。

【解説】

AがBとCに、二重譲渡をしています。
二重譲渡の場合、BとCは、第三者の関係となりますから、先に登記を備えた方が勝ちとなります。記述では、Cが先に登記を備えたと言っていますから、Cの勝ちだとなります。つまり、建物をBが持っていたとしても、Cが建物をよこせと言われたら、反論できないので、素直に建物を引渡さないといけないと言うことです。
ここまでは、宅建試験でもよく出題されていますね。

本肢は、BがAとの取引で被った損害賠償について訊いていますが、BはCに反論できないのですから、留置権を行使することができるはずがないと、直ぐに判断できると思います。

また、別角度から見ても、損害賠償債権の話は、BとAとの間の話で、Cは何の関係もないのです。引渡を留置しようとしている建物は、現在、誰のものですか? Cの物です! Cは損害賠償債権の話に関係がないのですから、Cの建物に対して留置権を行使することなんてできるはずがないことがわかります。

 

3. 〇 妥当

【問題】

AがC所有の建物をBに売却し引き渡したが、Cから所有権を取得して移転することができなかった場合、Bは、Cからの建物引渡請求に対して、Aに対する損害賠償債権を保全するために留置権を行使することはできない。

【解説】

これも常識的に考えて、留置権を行使することはできないと判断できます。
なぜなら、Bが損害賠償を請求する相手は、Aであり、Cではないからです。
それなのに、Cの所有がはっきりしている建物をその担保として留置することができるはずがないからです。

 

4. 〇 妥当

【問題】

Aが自己所有の建物をBに賃貸したが、Bの賃料不払いがあったため賃貸借契約を解除したところ、その後も建物の占有をBが続け、有益費を支出したときは、Bは、Aからの建物明渡請求に対して、Aに対する有益費償還請求権を保全するために留置権を行使することはできない。

【解説】

これも即断できますね。
賃貸借契約を解除しているにも係わらずBが占有し続けているのですから、Bは不法占有者ということになります。不法者Bを助ける理由はありませんから、どんな言い訳をしてもBの肩を持つことはできないとなります。

 

5. 〇 妥当

【問題】

Aが自己所有の建物をBに賃貸しBからAへ敷金が交付された場合において、賃貸借契約が終了したときは、Bは、Aからの建物明渡請求に対して、Aに対する敷金返還請求権を保全するために、同時履行の抗弁権を主張することも留置権を行使することもできない。

【解説】

これは、宅建の過去問で何度も解説しています。
同じことを繰り返しますが、敷金と言うのは、賃貸借において発生した、賃借人の債務の一切を担保するために、賃借人が賃貸人に預けているお金のことです。賃借人の債務とは、家賃、物件の修繕費等がこれに当たります。

ここからが重要です!
では、賃貸借契約が解除され、敷金を賃借人に返還するタイミングはいつでしょうか?
答えは、賃借人から賃貸人へ物件の明渡しが完了した後です。

なぜなら、賃貸人は物件を明渡してもらえないと、物件のコンディションがどうなっているかわかりません。つまり、物件を確認して、修繕等必要ないかを確認してから敷金を返還することになります。と言うことは、敷金返還請求権が発生するのは、 賃貸人が物件を確認したになります。

ですから、賃借人の明渡債務が先で、敷金返還債務が後と言うことで同時履行の関係には立ちませんし、当然、留置権の行使もできないとなります。

 

以上より、解答はでした。 

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