宅建試験でも出るかも? 管理業務主任者 過去問 H30-2 民法(解約手付) 問題と解説

管理業務主任者の民法過去問も解説して欲しいと言う
ご要望にお答えしまして、宅建でも出題がありそうな問題を中心に解説します。

難易度レベルは、ほぼ変わりありませんので、
ぜひ、挑戦して見てください。

管理業務主任者 過去問 H30-2 民法(解約手付) 問題

AB間で、Aの所有するマンション(マンション管理適正化法第2条第1号に規定するものをいう。以下同じ。)の1住戸甲(以下、本問において「甲」という。)をBに売却する契約(以下、本問において「本件契約」という。)が締結され、AB間の協議により、BはAに解約手付としての手付金を交付した。また、本件契約において、Aは、契約締結の日から1か月後に代金と引換えに甲を引き渡すことが約定されていた。この場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

  1. Bが本件契約の履行に着手していない場合、Aは、Bに対し、手付金の倍額を償還することにより本件契約を解除する旨の通知を送達すれば、本件契約を解除することができる。
  2. Aが本件契約の履行に着手していない場合、BがAに対し、手付金を放棄し、本件契約を解除する旨の意思表示をしたときは、Aは、Bに対して損害賠償を請求することができない。
  3. 契約締結の日から1か月後に、Aが甲の引渡しの準備をしていなかった場合でも、Bが代金の支払の準備を整えていたときは、AとBはいずれも、解約手付による解除権を行使することができない。
  4. BがAの債務不履行により売買契約を解除した場合、Bは、Aに対して手付金の返還を請求することができるが、損害賠償を請求することはできない。



管理業務主任者 過去問 H30-2 民法(解約手付) 解説

 

1. × 誤り

【問題】

AB間で、Aの所有するマンションの1住戸甲をBに売却する契約(本件契約)が締結され、AB間の協議により、BはAに解約手付としての手付金を交付した。また、本件契約において、Aは、契約締結の日から1か月後に代金と引換えに甲を引き渡すことが約定されていた。

Bが本件契約の履行に着手していない場合、Aは、Bに対し、手付金の倍額を償還することにより本件契約を解除する旨の通知を送達すれば、本件契約を解除することができる。

【解説】

まず、手付解除をしようとする場合、相手方が履行に着手していないことが要件となります。(相手方が履行に着手していれば、もはや手付解除はできないということです。)

ただ、手付解除する側(記述ではA)が、履行に着手していても、相手側が履行に着手していなければ、Aから手付解除することはできるので、注意してください。

記述は、相手方Bが本件契約の履行に着手していない場合となっていますから、Aから手付解除することは可能となります。

さて、売主Aが手付解除をする場合は、『現実に』手付金の倍額を買主Bに提供して契約解除となりますので、記述のように、本件契約を解除する旨の通知だけでは、手付解除とはなりません。

 

2. 〇 正しい

【問題】

AB間で、Aの所有するマンションの1住戸甲をBに売却する契約(本件契約)が締結され、AB間の協議により、BはAに解約手付としての手付金を交付した。また、本件契約において、Aは、契約締結の日から1か月後に代金と引換えに甲を引き渡すことが約定されていた。

Aが本件契約の履行に着手していない場合、BがAに対し、手付金を放棄し、本件契約を解除する旨の意思表示をしたときは、Aは、Bに対して損害賠償を請求することができない。

【解説】

記述の通りです。

買主Bから手付解除する場合は、売主Aが履行に着手していないことを条件となりますが、現実に手付金をAに渡しているのですから、後は手付解除の意思を表示したときに解除となります。

また、解約手付では、手付解除によって、例え損害等が出たとしても、損害賠償等の請求はできません

 

3. × 誤り

【問題】

AB間で、Aの所有するマンションの1住戸甲をBに売却する契約(本件契約)が締結され、AB間の協議により、BはAに解約手付としての手付金を交付した。また、本件契約において、Aは、契約締結の日から1か月後に代金と引換えに甲を引き渡すことが約定されていた。

契約締結の日から1か月後に、Aが甲の引渡しの準備をしていなかった場合でも、Bが代金の支払の準備を整えていたときは、AとBはいずれも、解約手付による解除権を行使することができない。

【解説】

手付解除を行うためには、相手方が履行に着手していないことが条件となります。

これを踏まえて記述を見てみると、売主Aは「引渡しの準備をしていなかった」となっているため、明らかに履行に着手していないと判断できます。

買主Bは「代金の支払の準備」となっています。
中途半端に『準備』とか書いていますが、さて準備は履行の着手にあたるのか?
わざわざ、こんな中途半端に迷わせる記述をしているのですから、何かあると考えてください。

判例では、履行の着手とは、客観的に外部から認識できるような形で、契約の履行行為の一部をなしたこと、または履行の提供をするために欠くことのできない前提行為をしたこととされています。

つまり、準備だけでは客観的に外部から認識できないということが分かりますので、「代金の支払の準備」は履行の着手とは言えないとなります。

従って、記述は双方とも履行に着手していない状況ですから、AとBはいずれも、解約手付による解除権を行使することができるとなります。

ちなみに、記述の状況で買主Bが履行に着手したと判断される一例は、買主Bが実際に代金を用意し、売主Aに甲の引渡しをするように催告した場合などがあげらえます。

民法557条1項
買主が売主に手付を交付したときは、当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、買主はその手付を放棄し、売主はその倍額を償還して、契約の解除をすることができる。

 

4. × 誤り

【問題】

AB間で、Aの所有するマンションの1住戸甲をBに売却する契約(本件契約)が締結され、AB間の協議により、BはAに解約手付としての手付金を交付した。また、本件契約において、Aは、契約締結の日から1か月後に代金と引換えに甲を引き渡すことが約定されていた。

BがAの債務不履行により売買契約を解除した場合、Bは、Aに対して手付金の返還を請求することができるが、損害賠償を請求することはできない。

【解説】

債務不履行による売買契約の解除と手付による売買契約の解除は、別物だと認識してください。

手付による契約解除は、相手方に過失がなくても法が認めた権利として行えるものですから、損害賠償の請求はできないとされています。

一方、債務不履行による契約解除は、相手方に過失があったので仕方なく契約解除すると言うものですから、当然、損害賠償の請求はできるとなります。

また、具体的に債務不履行による契約解除がされた場合、契約前の状態に戻す必要がありますから(原状回復義務)、受取っている金銭等(記述では手付金)を買主Bに返還し、その上でBに損害があるのなら、売主Aに対して損害賠償請求をすることになります。

従って、記述は損害賠償を請求することはできないとなっていますから誤りだとなります。

民法545条

  1. 当事者の一方がその解除権を行使したときは、各当事者は、その相手方を原状に復させる義務を負う。ただし、第三者の権利を害することはできない。
  2. 前項本文の場合において、金銭を返還するときは、その受領の時から利息を付さなければならない。
  3. 解除権の行使は、損害賠償の請求を妨げない。

 

以上より、解答はでした。 

canvas1.png.pagespeed.ce.ouJW7wZHbj 不動産取引で解約手付の知識がないと仕事になりませんから、本問の内容程度は押さえておいてください。

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