【宅建業法】業務上の規制

canvas本日は、宅建業者が業務を行っていく
上での規制を勉強していきます。

実務と直結する内容ですし、
試験にも出題される可能性は
高いですから、
しっかり内容を確認しておいてください。

 




1.守秘義務

宅建業を行っていると、お客さんの名前はもちろん、年齢、職業、年収・・・
と個人情報を嫌でも、知ってしまいます。

その個人情報を、あちこちに流しても構わないとしたら、
お客さんは、自分の個人情報を話てくれなくなってしまいます。

ですから、宅建業法では宅建業者の従業員等に対して、
守秘義務を課しています。

宅建業法75条の2
宅地建物取引業者の使用人その他の従業者は、正当な理由がある場合でなければ、宅地建物取引業の業務を補助したことについて知り得た秘密を他に漏らしてはならない。
宅地建物取引業者の使用人その他の従業者でなくなつた後であつても、また同様とする。

条文には、「正当な理由がある場合」以外は知り得た秘密を
他に漏らしてはならないとなっています。

つまり、お客さんが承諾した、裁判所の許可が出たと言う時は、
守秘義務が解けると言うことになります。

出題ポイント

いかなる理由があっても知り得た秘密を他に漏らしてはならない」と出題があれば、×を付けてくださいね。

また、守秘義務は、宅建業者、その使用人、その他の従業者に
課せられていますから、宅建業に直接関係のない、
パートの事務員さんなども対象に含まれます。

さらに、宅建業を辞めた後も守秘義務は続きますので、
押えておいてください。

2.取引態様の別の明示義務

広告規制の箇所でも触れましたが、「売主」「媒介」「代理」・・・
と言った、取引態様については、常に明示しなくてはいけません。

例えば、広告で明示したから、次は省略できると言ったことはありません。
そして、これには例外がありません。

ですから、相手が業者だった省略できるとか、取引態様を明示した広告を
見たお客さんが来店したから省略できるとかは、一切ない間違いだと
単純に覚えればいいことになります。

3.故意に事実を告げず、又は不実のことを告げる行為の禁止

ここは、解説するまでもないと思いますが、
宅建業者は、物件のありのままを、伝えてる必要があります。

ですから、業法では、「不実のことを告げる行為(うそを言う)」だけでなく、
「事実を告げない行為」黙って隠している行為に対しても
禁止とされています。

4.断定的判断の提供・威圧等の行為の禁止

まだ経験の浅い、宅建業者はやってしまうのですが、
「この土地は、将来、必ず値上がります」「隣の空き地は、何も建ちません」
と言う具合に、今後どうなるかわからないことを、買ってもらいたいがために、
思わず口にしてしまいます。

このような断定的判断の提供は禁止となっています。
確実な情報のみの提供に限られます。

また、お客さんを誤解させる意味で言ったのではなく、
つい口が滑ったと言い訳しても、アウトだと言うことを
肝に銘じておいてください。

出題ポイント

故意に言ったのではないと言い訳しても、
過失によって断定的判断を提供してしまったと言い訳しても
宅建業法違反となります。

さらに、相手を威圧すような行為は、当然、禁止となっています。

また、しつこく勧誘する行為や手付解除を妨害する行為、
申込金を返還しないと言った行為も全て禁止となっています。

5.不当な履行遅延の禁止

宅建業者には、宅地建物の取引に関して、不当に履行遅延をするなと
定められています。

但し、不当な履行遅延の禁止の対象とされているのは、
以下の3つの行為に限られます。

① 宅地・建物の登記
② 宅地・建物の引渡し
③ 取引に係る対価の支払


これ以外の履行遅延は、宅建業法には違反しませんから、注意しておいてください。

6.信用の供与による契約締結を誘引する行為の禁止

信用の供与と言うのは、宅建業者がお客さんに、
手付金を貸付けたり、手付金を立て替えたり、手付金を分割にしたり、
約束手形で手付金を受領したりする行為を言います。
これは、全て禁止です。

お客さんから頼まれて手付金を貸したと言い訳しても、ダメです。
(お客さんが、宅建業者であってもダメ)

なぜかと言いますと、手付金を借りたりすることで、
軽々に買主が契約してしまうことが考えられます。

また、手付金と言うのは、手付解除ができるためのお金です。
と言うことは、もし買主が手付解除をすれば、
買主は手付金相当額を、業者に返さなくてはならいことになります。

何にも買っていないのに、借金だけ残る、それを防ぐためにも、
宅建業法では、信用の供与を禁止しています。

ただ、媒介報酬を、値引くするなどと言ったことは、
信用の供与には当たりませんので、注意しておいてください。

7.不当に高額の報酬を要求する行為

宅建業者は、報酬の上限額が定められていますから、
その上限を超えた報酬を受取ることはできません。

そして、「要求」することも禁止となっています。
ですから、要求はしたが、実際に受取っていないと言っても
宅建業法違反となります。

8.従業者の教育

宅建業者は、その従業者に対し、その業務を適正に実施させるため、
必要な教育を行うよう努めなければいけません。

 

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本日はここまで!

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