【宅建業法】広告規制と未完成物件の広告,契約の開始時期について

canvas本日は広告の規制と未完成物件の広告,契約の開始時期についてお話します。

広告については宅建業者に限らず、
どの業種でもある程度規制を受けます。

この広告の規制、宅建業界にとっては非常に
厳しく細かく規制されています。




1.誇大広告の禁止

具体的には以下のようになっています。

  • 所在、規模、形質
  • 現在若しくは将来の利用の制限、環境
  • 交通その他の利便
  • 代金、借賃等の対価の額、その支払方法
  • 代金若しくは交換差金に関する金銭の貸借の斡旋

以上の事項について、著しく事実に相違する表示
実際のものよりも著しく優良であり、若しくは有利であると
人を誤認させるような表示をしてはなりません。

誇大広告は、出しただけで業法違反です。
ですから、誇大広告による成約には至らなかったとしても、ダメだとなります。

また、売れてない物件を、まだ有るかのように装う
おとり広告も、言うまでもなく禁止です。

将来、新駅ができるなどと、まだ決まってもいないことを、予想して
記載することも禁止です。(確定ではない旨を表示してもNG)

宅建業者が、この誇大広告に違反した場合は、業務停止処分に
することができます。
更に、罰則もあります(6ヶ月以下の懲役または100万円以下の罰金)。

2.取引態様の明示

こちらでも説明していますが、宅建業者は広告を出す場合、
この「取引態様」を、必ず記載しておかなくてはいけません。

どんな理由があっても、省略できません。
試験において、色んな理由をつけて、あたかも省略できるんじゃないかと
惑わしてきますが、一切省略できませんから気を付けてください。

売主なのか、媒介なのか、代理なのか、広告を出すたびに、記載が必要です。

3.未完成物件の広告開始時期と契約時期

まだ、売ろうとしている建物が建っていない、宅地が造成されていなと言う場合、

いつから広告をしてもいいのかを決めておかないと、
ありもしない物件の広告を出すことを、許可することにつながります。

また契約についても同様です。

そこで、未完成物件の広告開始時期、契約できる時期を定めています。

未完成物件が建物であれば、建築確認
未完成物件が土地であれば、〇〇許可(開発許可等)

でなければ、広告(例外)、契約(例外)をしてはならない
となっています。

  • 〇〇許可でなくは、広告や契約はできないのですから、〇〇申請中は、当然、「後」ではありませんので、広告や契約はできません。

広告開始時期については宅建業法上の取引全てとなりますが、

契約開始時期については、宅建業者が「賃貸」の媒介や代理をしている場合、
賃貸借契約を締結させることが唯一できます。
(宅建業者が自ら貸主の場合は、宅建業法上の取引に当たりませんから、
規制されませんので、これも行えます。)

賃貸の場合は、損害が出ても大きな額とはならないと言った理由から
だと思います。

「賃貸」の媒介,代理の場合、許可等のでは、広告を出すことは
できませんが、契約はできるとしっかり暗記しておいてください。

その他の売買や交換の売主,媒介,代理の場合は、広告も契約もできません。

関連過去問      
令和元年 問30 平成30年 問26 平成29年 問42 平成28年 問32
平成27年 問37 平成26年 問30 平成25年 問32 平成24年 問38
平成23年 問36 平成22年 問32 平成20年 問32 平成19年 問38
平成17年 問34 平成16年 問36 平成14年 問32 平成12年 問38
平成10年 問42 平成9年 問43 平成6年 問40 平成5年 問42

本日は、ここまでです
ご質問などありましたら、コメント欄にお願いします。

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5件のコメント

  • himajin100000

    >売れてない物件
    「既に売れてしまった物件」といった表現のほうが自分好み

  • himajin1000000

    >(確定ではない旨を表示してもNG)
    でも平成24年問32 肢4に違反しないものとしてこんな出題があったような…違いがあまりわからないんだよなあ…

    >Bは、契約するかどうかの重要な判断要素の1つとして、当該宅地周辺の将来における交通整備の見通し等についてA社に確認した。A社は、将来の交通整備について新聞記事を示しながら、「確定はしていないが、当該宅地から徒歩2分のところにバスが運行するという報道がある」旨を説明した。

    http://宅建勉強.jp/%e5%ae%85%e5%bb%ba%e9%81%8e%e5%8e%bb%e5%95%8fh24-32/

  • ほしたつや

    矢野先生、いつも利用させていただいてます。ありがとうございます
    質問ですが、未完成 物件の広告、契約の例外なのですが、宅建業者が自ら貸借を行う場合、広告も契約もどちらも、規制がかかってないので、オーケーという事でしょうか?
    よろしくお願いいたします。

    • ご質問ありがとうございます。

      自ら貸主は、宅建業法の規制の範囲外です。
      ですから、未完成物件の広告、契約もOKです。

      以上です。
      参考にしてください。

      • ほしたつや

        ありがとうございます

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