宅建過去問【1997】 平成9年 問41 宅建業法(瑕疵担保責任) 問題と解説

宅建過去問 H9 問41 宅建業法(瑕疵担保責任) 問題

宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないBと建物の売買契約を締結した場合の瑕疵担保責任(以下この問において単に「担保責任」という。)に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法及び民法の規定によれば、正しいものはどれか。なお、建物の引渡しの日は、契約締結の日の1月後とする。

  1. 「Aが担保責任を負う期間は建物の引渡しの日から2年間とし、Bは、その期間内に、契約を解除することはできないが、損害賠償を請求することができる」旨の特約は無効である。
  2. 「建物に隠れた瑕疵があった場合でも、その瑕疵がAの責めに帰すものでないとき、Aは担保責任を負わない」旨の特約は有効である。
  3. 「Aが担保責任を負う期間は契約締結の日から2年間とし、Bは、その期間内に瑕疵修補請求権も行使できる」旨の特約は有効である。
  4. 「Aが担保責任を負う期間は建物の引渡しの日から1年間とする」旨の特約は無効であり、Aは、引渡しの日から2年間担保責任を負う。



宅建過去問 H9 問41 宅建業法(瑕疵担保責任) 解説

 

1. 〇 正しい

【問題】

宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないBと建物の売買契約を締結した場合で、

「Aが担保責任を負う期間は建物の引渡しの日から2年間とし、Bは、その期間内に、契約を解除することはできないが、損害賠償を請求することができる」旨の特約は無効である。

【解説】

宅建業者が自ら売主で、宅建業者以外の者が買主の場合、買主に不利な特約は、無効だと考えてください。

これを踏まえて、記述を見てみると、瑕疵担保責任の期間は「引渡しの日から2年以上」と業法上規定さていますので、「建物の引渡しの日から2年間」の特約は、セーフです。

問題は、次です。
瑕疵が発見された場合、買主は、瑕疵の修補請求(損害賠償)を売主にするはずです。ですが、瑕疵があまりに大きく、修補してもとても住めない等の場合は、契約解除が認められています

つまり、本来、買主には損賠賠償と契約解除の2つがあるはずですが、記述の特約では、契約解除が消されています。ということは、この特約は買主に不利な特約だとなり、無効だと判断できます。 よって、記述は正しいとなります。

 

2. × 誤り

【問題】

宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないBと建物の売買契約を締結した場合で、

「建物に隠れた瑕疵があった場合でも、その瑕疵がAの責めに帰すものでないとき、Aは担保責任を負わない」旨の特約は有効である。

【解説】

宅建の試験において、『瑕疵=隠れた瑕疵』と考えていただいて構いません。

隠れた瑕疵とは、瑕疵が隠れている。つまり、誰も知らない、気が付いていない瑕疵のことです。ですから、売主の瑕疵担保責任とは、隠れた瑕疵についての担保責任となり、売主であるAが責任を負うと言うのが、民法の原則です。

肢1の解説でも言いましたが、宅建業法では、宅建業者が自ら売主で、宅建業者以外の者が買主の場合、買主に不利な特約は、無効となります。

と言うことは、記述の特約は、本来、売主Aが瑕疵を知らなくても責任を負わなくてはいけないものを、負わないとしていますから、買主不利の特約であることがわかっていただけると思います。ですから、記述の特約は、無効だとなるのです。

 

3. × 誤り

【問題】

宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないBと建物の売買契約を締結した場合で、

「Aが担保責任を負う期間は契約締結の日から2年間とし、Bは、その期間内に瑕疵修補請求権も行使できる」旨の特約は有効である。

【解説】

肢1で、解説しましたが、宅建業者が自ら売主で、宅建業者以外の者が買主の場合、瑕疵担保責任の期間は「引渡しの日から2年以上」としなければいけません。これより短い期間を特約しても、買主不利となり無効となります。

記述は、「契約締結の日から2年間」としています。この問題の条件に、「なお」として、建物の引渡しの日は、契約締結の日の1月となっていますから、瑕疵担保責任の期間が「引渡しの日から2年間」より、短くなりますので、この特約は無効だと判断できます。 従って、記述は誤りです。

 

4. × 誤り

【問題】

宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないBと建物の売買契約を締結した場合で、

「Aが担保責任を負う期間は建物の引渡しの日から1年間とする」旨の特約は無効であり、Aは、引渡しの日から2年間担保責任を負う。

【解説】

肢1もしくは肢3で解説しました、瑕疵担保責任の期間は「引渡しの日から2年以上」としなければ、無効です。

記述は、「建物の引渡しの日から1年間」となっているため、無効となります。
無効となった場合、原則法の民法の規定が適用され「瑕疵を知ったときから1年以内」となります。 よって、記述は誤りです。

 

1
以上より、解答はでした。 
関連過去問      
平成30年 問29 平成29年 問31 平成28年 問28 平成27年 問40
平成27年 問39 平成27年 問36 平成27年 問34 平成26年 問31
平成25年 問38 平成24年 問38 平成24年 問39 平成23年 問37
平成23年 問39 平成22年 問39 平成22年 問40 平成21年 問37

よく見る問題ばかりで、簡単でした。

ご意見、ご質問などございましたら、コメント欄にお願いします。
ランキングに参加しています。
↓↓↓↓ポチッと応援よろしくお願いします。
にほんブログ村 資格ブログ 宅建試験へ

平成9年(1997年)宅建試験 正解一覧

科目 解答 難易度 重要度
№1 民法(無権代理) 普通
№2 民法(共有)
№3 民法(必要費と留置権)
№4 民法(消滅時効)
№5 民法(債権譲渡)
№6 民法(物権変動) 普通
№7 民法(不当利得)
№8 民法(使用貸借)
№9 民法(委任)
№10 民法(遺留分)
№11 借地借家法(借地) 普通
№12 借地借家法(借家) 普通
№13 区分所有法 普通
№14 不動産登記法 普通
№15 不動産登記法
№16 国土利用計画法 法改正により解答できない
№17 都市計画法 普通
№18 都市計画法(開発許可)
№19 都市計画法(開発許可)
№20 宅地造成等規制法
№21 農地法
№22 土地区画整理法 4 普通
№23 建築基準法(防火・準防火地域)
№24 建築基準法(建築確認)
№25 建築基準法 普通
№26 固定資産税
№27 住宅ローン控除との重複適用 普通
№28 印紙税
№29 不動産鑑定評価基準
№30 宅建業法(従業者名簿)
№31 宅建業法(免許の可否)
№32 宅建業法(宅地建物取引士資格登録)
№33 宅建業法(混合問題)
№34 宅建業法(営業保証金) 普通
№35 宅建業法(保証協会)
№36 宅建業法(媒介契約)
№37 宅建業法(35条書面記載事項)
№38 宅建業法(信用の供与と重説)
№39 宅建業法(手付) 普通
№40 宅建業法(信用の供与と重要事項説明)
№41 宅建業法(瑕疵担保責任)
№42 宅建業法(案内所)
№43 宅建業法(広告)
№44 宅建業法(手付金等の保全措置) 普通
№45 宅建業法(他人物売買) 普通
№46 統計
№47 景品表示法 普通
№48 住宅金融公庫法
№49 建物の知識
№50 土地の知識

3件のコメント

  • 百日紅

    肢1について質問なのですが、H26問6肢4の解説で建物その他工作物の場合は瑕疵による契約解除はできないとなっています。対非宅建業者では契約解除できなく、対宅建業者の場合は契約解除できるのでしょうか。

    • ご質問ありがとうございます。

      本問は、売買契約で、H26問6は請負契約です。
      請負契約の目的物が建物その他土地の工作物であれば、注文者が宅建業者であってもなくても、瑕疵による契約解除はできません。

      また、売買契約の瑕疵による契約解除は買主が宅建業者であってもなくても、することができます。

      以上です。
      参考にしてください。

      • 百日紅

        よくわかりました。ありがとうございました。

コメントを残す

このサイトはスパムを低減するために Akismet を使っています。コメントデータの処理方法の詳細はこちらをご覧ください