宅建過去問【1997】 平成9年 問12 借地借家法(借家) 問題と解説

宅建過去問 H9 問12 借地借家法(借家) 問題

家屋の賃貸人Aと賃借人Bの間の家賃に関する次の記述のうち、借地借家法及び民法の規定によれば、誤っているものはどれか。

  1. 家賃の増減について特約のない場合で、建物の価格の低下その他の経済事情の変動により家賃が不相当に高額となったとき、Bは、Aに対し将来に向かって家賃の減額を請求できる。
  2. 一定期間家賃を増額しない旨の特約がある場合でも、その期間内に、建物の価格の上昇その他の経済事情の変動により家賃が不相当に低額となったときは、Aは、Bに対し将来に向かって家賃の増額を請求することができる。
  3. Aの家賃の増額請求について、増額を正当とする裁判が確定した場合で、Bが既に支払った額に不足があるとき、Bは、その不足額に年1割の割合による支払期後の利息を付してこれをAに支払わなければならない。
  4. Aの家貸の増額請求に対し、Bが相当と認める額の家賃を提供したが、Aがその受領を拒んでいる場合に、Bが相当と認める額の家賃を供託したとき、Aは、家賃不払いを理由に家屋の賃貸借契約を解除することはできない。



宅建過去問 H9 問12 借地借家法(借家) 解説

 

1. 〇 正しい

【問題】

家屋の賃貸人Aと賃借人Bとする場合で、

家賃の増減について特約のない場合で、建物の価格の低下その他の経済事情の変動により家賃が不相当に高額となったとき、Bは、Aに対し将来に向かって家賃の減額を請求できる。

【解説】

借地借家法は、賃借人を強力に守る法律です。
このことを知っていれば、記述は正しいと判断できます。

借地借家法32条1項
建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う

 

2. × 誤り

【問題】

家屋の賃貸人Aと賃借人Bとする場合で、

一定期間家賃を増額しない旨の特約がある場合でも、その期間内に、建物の価格の上昇その他の経済事情の変動により家賃が不相当に低額となったときは、Aは、Bに対し将来に向かって家賃の増額を請求することができる。

【解説】

特約で、「一定期間家賃を増額しない」と約束しておいて、事情が変わったからでは、特約の意味がなくなります。ですから、一定期間家賃の増額はできません。(借地借家法32条1項但書) 記述は誤りです。

 

3. 〇 正しい

【問題】

家屋の賃貸人Aと賃借人Bとする場合で、

Aの家賃の増額請求について、増額を正当とする裁判が確定した場合で、Bが既に支払った額に不足があるとき、Bは、その不足額に年1割の割合による支払期後の利息を付してこれをAに支払わなければならない。

【解説】

賃貸人Aが、家賃を増額したいと賃借人Bと話し合いをした結果、不調に終われば、次に、賃貸人Aは、裁判所に間に入ってもらう調停を行います。これでも、決着がつかない場合、最終的に裁判所に対して、家賃増額請求訴訟を提起することになるのですが、判決までかなりの時間がかかります。

判決が出るまで、賃借人Bは、家賃を支払わなくてもいいと言うわけではなく、今まで通りの金額の家賃をとりあえず支払うことになります。そして、判決で、家賃の増額が認められた場合、不足額をただ精算するだけではなく、記述のように、年1割の利息を付すことが必要となります。 従って、記述は正しいです。

なお、家賃増額はいつから認められるか、気になると思いますが、賃貸人Aが、賃借人に対して、いつから家賃を増額すると指定したときからとなります。

借地借家法32条2項
建物の借賃の増額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、増額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の建物の借賃を支払うことをもって足りる。ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払った額に不足があるときは、その不足額に年一割の割合による支払期後の利息を付してこれを支払わなければならない

 

4. 〇 正しい

【問題】

家屋の賃貸人Aと賃借人Bとする場合で、

Aの家貸の増額請求に対し、Bが相当と認める額の家賃を提供したが、Aがその受領を拒んでいる場合に、Bが相当と認める額の家賃を供託したとき、Aは、家賃不払いを理由に家屋の賃貸借契約を解除することはできない。

【解説】

賃貸人Aが、Bが相当と認める額の家賃の受領を拒んでいる場合、Aから難癖をつけられないために、その家賃を国に預けておくことができます。
これが、供託です。

こうしておけば、Aからどんなことを言われても、国が助けてくれるのです。
ですから、記述は正しいとなります。

民法495条
賃貸人が借賃の受領を拒み、又はこれを受領することができないときは、賃借人は、賃貸人のために借賃を供託してその債務を免れることができる。賃借人が過失なく賃貸人を確知することができないときも、同様とする。

 

以上より、解答はでした。 
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宅建業を行っていれば、賃料の増額、減額の相談はよく受けますので、ここはしっかり理解しておいてください。

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平成9年(1997年)宅建試験 正解一覧

科目 解答 難易度 重要度
№1 民法(無権代理) 普通
№2 民法(共有)
№3 民法(必要費と留置権)
№4 民法(消滅時効)
№5 民法(債権譲渡)
№6 民法(物権変動) 普通
№7 民法(不当利得)
№8 民法(使用貸借)
№9 民法(委任)
№10 民法(遺留分)
№11 借地借家法(借地) 普通
№12 借地借家法(借家) 普通
№13 区分所有法 普通
№14 不動産登記法 普通
№15 不動産登記法
№16 国土利用計画法 法改正により解答できない
№17 都市計画法 普通
№18 都市計画法(開発許可)
№19 都市計画法(開発許可)
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№21 農地法
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№26 固定資産税
№27 住宅ローン控除との重複適用 普通
№28 印紙税
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№30 宅建業法(従業者名簿)
№31 宅建業法(免許の可否)
№32 宅建業法(宅地建物取引士資格登録)
№33 宅建業法(混合問題)
№34 宅建業法(営業保証金) 普通
№35 宅建業法(保証協会)
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