宅建過去問【1997】 平成9年 問11 借地借家法(借地) 問題と解説

宅建過去問 H9 問11 借地借家法(借地) 問題

Aが、Bの所有地を賃借して木造の家屋を所有し、これに居住している場合に関する次の記述のうち、借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか。

  1. 「土地の使用は木造3階建の家屋に限る」旨の借地条件があるとき、借地借家法に定める要件に該当すれば、Aは裁判所に対して借地条件の変更の申立てができるが、Bは申立てができない。
  2. 増改築禁止の借地条件がある場合に、土地の通常の利用上相当とすべき改築についてBの承諾に代わる許可の裁判をするときでも、裁判所は、借地権の存続期間の延長まですることはできない。
  3. Aに対する競売事件でAの家屋を競落したCは、Bが土地の賃借権の譲渡により不利となるおそれがないにもかかわらず譲渡を承諾しないとき、家屋代金支払後借地借家法に定める期間内に限り、裁判所に対して、Bの承諾に代わる許可の申立てをすることができる。
  4. Aが家屋をDに譲渡してもBに不利となるおそれがないときには、Dは、Aから家屋を譲り受ける契約をした後、裁判所に対して、土地の賃借権の譲渡についてのBの承諾に代わる許可を申し立てることができる。



宅建過去問 H9 問11 借地借家法(借地) 解説

 

1. × 誤り

【問題】

Aが、Bの所有地を賃借して木造の家屋を所有し、これに居住している場合で、

「土地の使用は木造3階建の家屋に限る」旨の借地条件があるとき、借地借家法に定める要件に該当すれば、Aは裁判所に対して借地条件の変更の申立てができるが、Bは申立てができない。

【解説】

色々な事情で、借地条件を変更したいと思うのは、借主だけでしょうか?
貸主は、借地条件を変更してもらいたいと思わないでしょうか?
そんなことはないと思います。それを法で、裁判所の許可を受けるのは借主だけとしたら、あまりに不公平ですね。

従って、記述は誤りと判断できます。
なお、借地条件の変更の申立は、双方共できます。

借地借家法17条1項
建物の種類、構造、規模又は用途を制限する旨の借地条件がある場合において、法令による土地利用の規制の変更、付近の土地の利用状況の変化その他の事情の変更により現に借地権を設定するにおいてはその借地条件と異なる建物の所有を目的とすることが相当であるにもかかわらず、借地条件の変更につき当事者間に協議が調わないときは、裁判所は、当事者の申立てにより、その借地条件を変更することができる。

 

2. × 誤り

【問題】

Aが、Bの所有地を賃借して木造の家屋を所有し、これに居住している場合で、

増改築禁止の借地条件がある場合に、土地の通常の利用上相当とすべき改築についてBの承諾に代わる許可の裁判をするときでも、裁判所は、借地権の存続期間の延長まですることはできない。

【解説】

借地借家法は、借主を守るための法律です。
しかも、かなり強烈です。

ですから、裁判所は、当事者間の利益の衡平を図るため必要があるときは、他の借地条件を変更し、財産上の給付を命じ、その他相当の処分をすることができるとなっています。この相当な処分に、借地権の存続期間の延長は含まれるため、記述は、誤りだとなります。

 

3. 〇 正しい

【問題】

Aが、Bの所有地を賃借して木造の家屋を所有し、これに居住している場合で、

Aに対する競売事件でAの家屋を競落したCは、Bが土地の賃借権の譲渡により不利となるおそれがないにもかかわらず譲渡を承諾しないとき、家屋代金支払後借地借家法に定める期間内に限り、裁判所に対して、Bの承諾に代わる許可の申立てをすることができる。

【解説】

貸主Bにしてみれば、Cはどんな奴なのかわからず、不安なため賃借権の譲渡を承諾しないと思われます。ですが、「賃借権の譲渡により不利となるおそれがない」と書かれていますから、承諾しないと言う理由が見当たりません。

ですから、Cとしては、裁判所にお願いするしか方法がありません。
従って、記述は正しいと判断できます。
なお、Cが裁判所に申し立てできる期間は、Cが建物の代金を支払った後2ヵ月以内です。

 

4. × 誤り

【問題】

Aが、Bの所有地を賃借して木造の家屋を所有し、これに居住している場合で、

Aが家屋をDに譲渡してもBに不利となるおそれがないときには、Dは、Aから家屋を譲り受ける契約をした後、裁判所に対して、土地の賃借権の譲渡についてのBの承諾に代わる許可を申し立てることができる。

【解説】

この問題は、肢3の建物の競落人と違って、建物所有者Aが率先して、建物をDに譲渡しようとしています。この譲渡が売買だとすれば、Aは売主で、Dが買主です。

もうわかっていただけたと思いますが、売主であれば、地主の承諾を取った上で、Dとの契約をしなければ、不良品を売りつけたことと同じです。なんで、不良品を売りつけられたDが、その尻拭いをしなければいけないのって言う話なのです。
ですから、正しくは、Aが申立ないといけないとなり、記述は誤りとなります。

肢3との違いをしっかり分かるようにしておいてください。
肢3では、建物所有者Aは、競落人から強制的に建物を売らされているのですから、地主の承諾などAが取るはずがありません。ですから、しょうがありませんので、競落人が申立てるのを許しているのです。

 

以上より、解答はでした。 
関連過去問      
平成29年 問11 平成28年 問11 平成26年 問11 平成25年 問12
平成24年 問11 平成23年 問11 平成22年 問11 平成21年 問11
平成20年 問13 平成19年 問13 平成18年 問13 平成17年 問13
平成15年 問13 平成14年 問13 平成12年 問11 平成11年 問13
平成10年 問11 平成9年 問11 平成8年 問13 平成7年 問12
平成6年 問11 平成5年 問11 平成4年 問10 平成3年 問12

申立人についてまで、勉強していなかったと言う方は多かったと思いますが、借地借家法の目的がしっかり頭に入っておけば、解ける問題だと思います。

ご意見、ご質問などございましたら、コメント欄にお願いします。
ランキングに参加しています。
↓↓↓↓ポチッと応援よろしくお願いします。
にほんブログ村 資格ブログ 宅建試験へ

平成9年(1997年)宅建試験 正解一覧

科目 解答 難易度 重要度
№1 民法(無権代理) 普通
№2 民法(共有)
№3 民法(必要費と留置権)
№4 民法(消滅時効)
№5 民法(債権譲渡)
№6 民法(物権変動) 普通
№7 民法(不当利得)
№8 民法(使用貸借)
№9 民法(委任)
№10 民法(遺留分)
№11 借地借家法(借地) 普通
№12 借地借家法(借家) 普通
№13 区分所有法 普通
№14 不動産登記法 普通
№15 不動産登記法
№16 国土利用計画法 法改正により解答できない
№17 都市計画法 普通
№18 都市計画法(開発許可)
№19 都市計画法(開発許可)
№20 宅地造成等規制法
№21 農地法
№22 土地区画整理法 4 普通
№23 建築基準法(防火・準防火地域)
№24 建築基準法(建築確認)
№25 建築基準法 普通
№26 固定資産税
№27 住宅ローン控除との重複適用 普通
№28 印紙税
№29 不動産鑑定評価基準
№30 宅建業法(従業者名簿)
№31 宅建業法(免許の可否)
№32 宅建業法(宅地建物取引士資格登録)
№33 宅建業法(混合問題)
№34 宅建業法(営業保証金) 普通
№35 宅建業法(保証協会)
№36 宅建業法(媒介契約)
№37 宅建業法(35条書面記載事項)
№38 宅建業法(信用の供与と重説)
№39 宅建業法(手付) 普通
№40 宅建業法(信用の供与と重要事項説明)
№41 宅建業法(瑕疵担保責任)
№42 宅建業法(案内所)
№43 宅建業法(広告)
№44 宅建業法(手付金等の保全措置) 普通
№45 宅建業法(他人物売買) 普通
№46 統計
№47 景品表示法 普通
№48 住宅金融公庫法
№49 建物の知識
№50 土地の知識

3件のコメント

  • ayame

    肢1は「貸主(B)は借地変更を申し立てることができるかどうか」を問うていると思うのではないでしょうか?
    「借地借家法で借主(A)が保護されてるからAは変更申し立てができる」ではなく「当事者双方(A・B)が借地条件の変更を申し立てることができる」が本肢の要点だと思うのですが・・・

  • ayame

    変な文章ですみません。訂正します。
    肢1は「貸主(B)は借地条件の変更を申し立てることができるかどうか」を問うているのではないでしょうか?
    「借地借家法で借主(A)が保護されてるからAは変更申し立てができる」ではなく「当事者双方(A・B)が借地条件の変更を申し立てることができる」が本肢の要点だと思うのですが。

    • ご指摘ありがとうございます。
      貸主、借主を逆に考えていたと思います。
      訂正させていただきました。

コメントを残す

このサイトはスパムを低減するために Akismet を使っています。コメントデータの処理方法の詳細はこちらをご覧ください