宅建過去問【1995】 平成7年 問41 宅建業法(混合問題) 問題と解説

宅建過去問 H7 問41 宅建業法(混合問題) 問題

次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

  1. 宅地建物取引業者は、宅地の売買契約において、当該宅地の上に存する登記された抵当権が宅地の引渡し時までに抹消される予定である場合には、宅地建物取引業法第35条の規定に基づく重要事項の説明に際し当該抵当権の説明を省略することができる。
  2. 宅地建物取引業者が15戸の一団の建物の分譲をするに当たって、当該建物の一棟に専任の宅地建物取引士を置いた案内所を設置した場合、その案内所でなされた買受けの申込みについては、宅地建物取引業法第37条の2の規定により撤回されることがある。
  3. 宅地建物取引業者は、建物の建築工事着手前において、建築基準法第6条第1項の確認を受けていない場合であっても、当該確認を受けることを停止条件とする特約付きで建物の売買契約を締結することができる。
  4. 法人である宅地建物取引業者の代表者が宅地または建物の売買に関し誇大広告を行った場合、実際にその広告により被害を受けた人がいないときであってもその代表者だけでなく、当該法人が罰金の刑に処せられることがある。



宅建過去問 H7 問41 宅建業法(混合問題) 解説

 

1. × 誤り

【問題】

宅地建物取引業者は、宅地の売買契約において、当該宅地の上に存する登記された抵当権が宅地の引渡し時までに抹消される予定である場合には、宅地建物取引業法第35条の規定に基づく重要事項の説明に際し当該抵当権の説明を省略することができる。

【解説】

重説をなぜ行うかと言えば、買主に対して、目的不動産の商品説明をして、買うか、買わないかの判断材料にしてもらうために行います。ですから、重説の内容は、買主にとって、購入の判断材料となる項目でなければ意味がありません。

これを踏まえると、抵当権の内容は、説明すべきことだと判断がつくと思います。
なぜなら、抵当権付き建物で、抵当権が実行されれば、その買主は、建物の所有権を失ってしまいます。そんな大事なことを買主に説明しないはずがないからです。

記述には、『宅地の引渡し時までに抹消される予定』と書かれていますが、重説を行っている段階では、抵当権が現に存在しているのですから、説明の省略理由とはなりません。抵当権の内容と引渡し時までに抹消される予定だと説明しなければ、いけないとなります。

 

2. × 誤り

【問題】

宅地建物取引業者が15戸の一団の建物の分譲をするに当たって、当該建物の一棟に専任の宅地建物取引士を置いた案内所を設置した場合、その案内所でなされた買受けの申込みについては、宅地建物取引業法第37条の2の規定により撤回されることがある。

【解説】

クーリング・オフは、事務所等以外で、買受けの申込みした場合、買主(宅建業者以外)がその契約を解除できると言うものです。逆に言うなら事務所等で行った、買受けの申込みは、クーリング・オフの適用はないと言うことになります。

記述の案内所が『事務所等』に含まれるかどうかですが、専任の宅建士がいると言うことは、その案内所で、お客様に対して、やるべき説明もできると言う体制を整えている場所だと判断できますね。これを宅建業者の事務所等に含めないとすると、どこを事務所等と呼ぶのか?と聞きたくなります。

ですから、記述の案内所は、事務所等に含むと判断ができ、クーリング・オフの適用はないとなります。

 

3. × 誤り

【問題】

宅地建物取引業者は、建物の建築工事着手前において、建築基準法第6条第1項の確認を受けていない場合であっても、当該確認を受けることを停止条件とする特約付きで建物の売買契約を締結することができる。

【解説】

建築確認が出ていないと言うことは、その建物が建つか建たないか、わからいと言うことです。そして、建物と言うのは高額です。そんな建つあてもない契約を宅建業法が許すとは思えませんね。
ですから、記述は誤りです。
なお、停止条件を付けてもダメです。

なお、売買交換(売主,代理,媒介)では、契約開始時期、広告開始時期ともに、建築確認でなければ行えません。但し、賃貸の媒介や代理は、建築確認後でなければ広告は行えませんが、契約は、確認前においてもできますので、ご注意願います。

 

4. 〇 正しい

【問題】

法人である宅地建物取引業者の代表者が宅地または建物の売買に関し誇大広告を行った場合、実際にその広告により被害を受けた人がいないときであってもその代表者だけでなく、当該法人が罰金の刑に処せられることがある。

【解説】

誇大広告は、出しただけでアウトです。
ですから、実際にその広告により被害を受けた人がいるいないは、関係ありません。

また、誇大広告の罰則は、行為をした者及び、宅建業者に対して、6月以下の懲役若しくは100万円以下の罰金となっています。従って、記述で罰則の適用を受けるのは、宅建業者の代表者及び法人である宅建業者となります。

 

以上より、解答はでした。 
関連過去問      
平成29年 問36 平成29年 問30 平成28年 問41 平成27年 問35
平成26年 問27 平成21年 問34 平成19年 問43 平成16年 問45
平成15年 問32 平成15年 問35 平成14年 問44 平成13年 問34
平成13年 問37 平成11年 問40 平成9年 問33 平成8年 問36
平成7年 問39 平成7年 問41 平成7年 問42 平成7年 問44
平成7年 問47 平成7年 問48 平成6年 問35 平成6年 問49

正解肢4の罰則が適用される者は、宅建業者だけでなく、誇大広告を行った者も対象となりますから、押えておいてください。

ご意見、ご質問などございましたら、コメント欄にお願いします。
ランキングに参加しています。
↓↓↓↓ポチッと応援よろしくお願いします。
にほんブログ村 資格ブログ 宅建試験へ

平成7年(1995年)宅建試験 正解一覧

問題№ 科目 回答 難易度 重要度
№1 土地の知識 3
№2 民法(対抗関係)
№3 民法(時効の中断) 普通
№4 民法(通謀虚偽表示)
№5 民法(債権者代位権)
№6 民法(抵当権) 普通
№7 民法(賃貸借)
№8 民法(相殺) 普通
№9 民法(委任) 普通
№10 民法(請負) 普通
№11 民法(相続)
№12 借地借家法(借地) 普通
№13 借地借家法(借家) 普通
№14 区分所有法 普通
№15 不動産登記法
№16 不動産登記法 普通
№17 国土利用計画法 普通
№18 都市計画法 普通
№19 都市計画法(開発許可) 普通
№20 都市計画法(開発許可) 普通
№21 建築基準法
№22 建築基準法(用途制限)
№23 建築基準法(建築確認)
№24 建築基準法(日影規制) 普通
№25 宅地造成等規制法
№26 農地法 普通
№27 土地区画整理法 普通
№28 地価税
№29 所得税
№30 不動産取得税
№31 住宅金融公庫
№32 景品表示法
№33 不動産鑑定評価基準 普通
№34 統計
№35 宅建業法(免許の要否)
№36 宅建業法(営業保証金)
№37 宅建業法(業務の規制)
№38 宅建業法(宅地建物取引士)
№39 宅建業法(免許・宅建士)
№40 宅建業法(媒介契約)
№41 宅建業法(混合問題) 普通
№42 宅建業法(混合問題)
№43 宅建業法(8つの制限)
№44 宅建業法(混合問題)
№45 宅建業法(8つの制限)
№46 宅建業法(報酬)
№47 宅建業法(混合問題)
№48 宅建業法(賃貸の媒介)
№49 宅建業法(保証協会)
№50 宅建業法(監督処分)

コメントを残す

このサイトはスパムを低減するために Akismet を使っています。コメントデータの処理方法の詳細はこちらをご覧ください