宅建過去問【1994】 平成6年 問48 宅建業法(報酬) 問題と解説

宅建過去問 H6 問48 宅建業法(報酬) 問題

宅地建物取引業者Aが甲の依頼を受け、宅地建物取引業者Bが乙の依頼を受けて、AB共同して甲乙間の契約を成立させ、報酬を受領した場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反しないものはどれか。なお、Aは消費税の免税事業者、Bは消費税の課税事業者とする。

  1. 貸主甲の業務用建物を1月当たりの借賃100万円で乙が借りるとの賃貸借の媒介の場合、Aが甲より100万円、Bが乙より108万円受領した。
  2. 借主甲の店舗用建物を権利金(権利設定の対価として支払われる金桟で、返還されないものをいう。)500万円、1月当たりの借賃20万円で乙が借りるとの賃貸借の媒介の場合、Aが甲より21万円、Bが乙より22万受領した。
  3. 甲所有の宅地及び建物の代金をそれぞれ3,000万円及び2,160万円(消費税込み)で乙が買うとの売買の媒介の場合、Aが甲より156万円、Bが乙より170万円受領した。
  4. 甲所有の宅地を代金4,000万円で乙が買うとの売買の媒介の場合、Aが甲より136万円、Bが乙より132万円受領した。



宅建過去問 H6 問48 宅建業法(報酬) 解説

 

1. 違反する

【問題】

宅地建物取引業者Aが甲の依頼を受け、宅地建物取引業者Bが乙の依頼を受けて、AB共同して甲乙間の契約を成立させ、報酬を受領した場合
Aは消費税の免税事業者、Bは消費税の課税事業者

貸主甲の業務用建物を1月当たりの借賃100万円で乙が借りるとの賃貸借の媒介の場合、Aが甲より100万円、Bが乙より108万円受領した。

【解説】

賃貸借の媒介報酬は、1か月分の賃料×消費税以上を受取ることができません。
記述の貸主甲1か月分の賃料は100万円ですから、媒介報酬は100万円×消費税8%=108万円を超えることができないとなります。これは、媒介業者が、複数入っている場合であって、108万円を分けることになります。

従って、記述は宅建業者ABの合計報酬が、108万円を超えていますので、業法違反となります。

 

2. 違反しない

【問題】

宅地建物取引業者Aが甲の依頼を受け、宅地建物取引業者Bが乙の依頼を受けて、AB共同して甲乙間の契約を成立させ、報酬を受領した場合
Aは消費税の免税事業者、Bは消費税の課税事業者

借主甲の店舗用建物を権利金(権利設定の対価として支払われる金桟で、返還されないものをいう。)500万円、1月当たりの借賃20万円で乙が借りるとの賃貸借の媒介の場合、Aが甲より21万円、Bが乙より22万受領した。

【解説】

賃貸の報酬の計算問題で、返還されない権利金と出てきたら、この権利金を売買金額とみなして媒介報酬を計算して出した額と、1か月分の賃料とを比較し、高い方の額を報酬とすることになります。

権利金を売買金額とみなして媒介報酬の計算を早速やって見ます。
500万円×3%+6万円=21万円←Aの報酬限度額
Bは消費税の課税事業者ですから、21万円×1.08=226,800円が報酬限度額になります。

肢1で解説した通り、1か月あたりの賃料での媒介報酬額の限度は、ABの報酬を合計して20万円に消費税を加えた金額を超えることができませんので、権利金を売買金額とみなして媒介報酬の限度額を採用することになります。

記述は、Aが21万円、Bが22万となっており、限度額を超えていませんので、業法に違反しないとなります。

 

3. 違反する

【問題】

宅地建物取引業者Aが甲の依頼を受け、宅地建物取引業者Bが乙の依頼を受けて、AB共同して甲乙間の契約を成立させ、報酬を受領した場合
Aは消費税の免税事業者、Bは消費税の課税事業者

甲所有の宅地及び建物の代金をそれぞれ3,000万円及び2,160万円(消費税込み)で乙が買うとの売買の媒介の場合、Aが甲より156万円、Bが乙より170万円受領した。

【解説】

売買の媒介の報酬限度額の計算は、物件価格が400万円を超えている場合は、物件価格×3%+6万円の公式に、消費税の課税業者であれば、1.08を、非課税業者であれば1.04を掛けた数字が報酬限度額となります。

ただ、注意したいのは、物件価格は、税抜価格で計算しますので、2,160万円÷1.08=2,000が建物価格となります。(なお、土地には消費税はかかりません)。
ですから、物件価格は、宅地3,000万円+建物2,000万円=5,000万円です。

これを公式に当てはめると、物件価格5,000×3%+6万円=156万円
Aは消費税の非課税業者ですから、156万円×1.04=1,622,400円
Bは消費税の課税業者ですから、156万円×1.08=1,684,800円が、報酬限度額となります。

記述は、Aの報酬は156万円と報酬限度額を超えていませんが、Bの報酬が170万円と報酬限度額を超えていますので、業法に違反するとなります。

 

4. 違反する

【問題】

宅地建物取引業者Aが甲の依頼を受け、宅地建物取引業者Bが乙の依頼を受けて、AB共同して甲乙間の契約を成立させ、報酬を受領した場合
Aは消費税の免税事業者、Bは消費税の課税事業者

甲所有の宅地を代金4,000万円で乙が買うとの売買の媒介の場合、Aが甲より136万円、Bが乙より132万円受領した。

【解説】

この問題も、肢3と同じ要領です。
土地には、消費税が課税されまんから、物件価格は4,000万円です。
これを、3%+6万円の公式に当てはめて出た数字に、消費税の課税業者であれば、1.08を、非課税業者であれば1.04を掛けた数字が報酬限度額となります。

計算して見ましょう。
4,000×3%+6万円=126万円
Aは消費税の非課税業者ですから、126万円×1.04=1,310,400円
Bは消費税の課税業者ですから、126万円×1.08=1,360,800円が、報酬限度額となります。

記述は、Bの報酬は132万円と報酬限度額を超えていませんが、Aの報酬が136万円と報酬限度額を超えていますので、業法に違反するとなります。

 

以上より、解答はでした。 
関連過去問(売買)      
平成30年 問31 平成26年 問37 平成25年 問37 平成24年 問35
平成21年 問41 平成18年 問43 平成16年 問41 平成10年 問40
平成7年 問46 平成6年 問48 平成5年 問50 平成4年 問50

関連過去問(賃貸)      
平成30年 問30 平成29年 問26 平成28年 問33 平成27年 問33
平成23年 問40 平成22年 問42 平成20年 問43 平成19年 問42
平成17年 問44 平成15年 問44 平成6年 問48 平成5年 問50
平成4年 問50

肢1以外は、すべて計算しないと回答が出ない問題です。このような問題は、時間がかかりますので、最後に解くようにしてください。電卓がない中での計算ですから、間違えても致し方ないでしょう。

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平成6年(1994年)宅建試験 正解一覧

問題№ 科目 解答 難易度 重要度
№1 土地の知識
№2 民法(無効と取消) 普通
№3 民法(共有)
№4 民法(代理)
№5 民法(連帯保証人と抵当不動産の第三取得者)
№6 民法(手付金と違約金) 普通
№7 民法(不法行為,使用者責任) 普通
№8 民法(請負) 普通
№9 民法(保証)
№10 民法(敷金) 普通
№11 借地借家法(借地) 普通
№12 借地借家法(借家) 普通
№13 民法(遺言) 普通
№14 区分所有法 普通
№15 不動産登記法 普通
№16 不動産登記法 普通
№17 都市計画法
№18 国土利用計画法
№19 都市計画法(開発許可)
№20 都市計画法(開発許可)
№21 建築基準法(低層住居専用地域の制限) 普通
№22 建築基準法(道路) 普通
№23 建築基準法(用途制限)
№24 建築基準法(防火地域,準防火地域)
№25 宅地造成等規制法
№26 土地区画整理法
№27 農地法
№28 地方税
№29 所得税
№30 贈与税
№31 住宅金融公庫
№32 景品表示法
№33 統計
№34 地価公示法
№35 宅建業法(混合問題)
№36 宅建業法(宅地建物取引士)
№37 宅建業法(宅地建物取引士)
№38 宅建業法(免許換え)
№39 宅建業法(案内所)
№40 宅建業法(広告)
№41 宅建業法(重要事項説明)
№42 宅建業法(クーリングオフ)
№43 宅建業法(8つの制限)
№44 宅建業法(宅建業者が自ら売主) 普通
№45 宅建業法(営業保証金)
№46 宅建業法(保証協会)
№47 宅建業法(専属専任媒介契約)
№48 宅建業法(報酬) 普通
№49 宅建業法(業者免許・宅建士)
№50 宅建業法(監督・処分)

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