宅建過去問【1994】 平成6年 問11 借地借家法(借地) 問題と解説

宅建過去問 H6 問11 借地借家法(借地) 問題

AがBの土地を賃借して建てた建物の所有権が、Cに移転した。Bは、Cが使用しても何ら支障がないにかかわらず、賃借権の譲渡を承諾しない。この場合、借地借家法の規定及び判例によれば、次の記述のうち正しいものはどれか。

  1. Cの建物の取得が売買によるものであるときは、Cは、当該建物の所有権移転登記をすれば、裁判所に対して、Bの承諾に代わる許可の申立てをすることができる。
  2. Cの建物の取得が競売によるものであるときは、Cは、競売代金支払い後2月以内に限り、裁判所に対して、Bの承諾に代わる許可の申立てをすることができる。
  3. Bが賃借権の譲渡を承諾しないときは、Cは、Bに対して、借地権の価額に建物の価額を加算した金額で、建物の買取りを請求することができる。
  4. CがBに対して買取請求権を行使した場合、Cは、その建物を使用していても、Bが買取代金を支払うまで建物の引渡しを拒むことができ、その間の地代相当額を不当利得として返還する必要はない。



宅建過去問 H6 問11 借地借家法(借地) 解説

 

1. × 誤り

【問題】

AがBの土地を賃借して建てた建物の所有権が、Cに移転した。Bは、Cが使用しても何ら支障がないにかかわらず、賃借権の譲渡を承諾しない。

Cの建物の取得が売買によるものであるときは、Cは、当該建物の所有権移転登記をすれば、裁判所に対して、Bの承諾に代わる許可の申立てをすることができる。

【解説】

賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、又は賃借物を転貸することができません(民法612条1項)。
記述の場合ですと、土地の賃借人Aが賃貸人であるBに承諾を得なくては、Cへの土地賃借権の譲渡はできないと言うことになります。

そして、借地借家法19条1項には、第三者が賃借権を取得し、又は転借をしても借地権設定者に不利となるおそれがないにもかかわらず、借地権設定者がその賃借権の譲渡又は転貸を承諾しないときは、裁判所は、借地権者の申立てにより、借地権設定者の承諾に代わる許可を与えることができるとなっています。

つまり、借地権設定者の承諾に代わる許可を申立てるのは、借地権者Aであり、Cではないと言うことになります。

 

2. 〇 正しい

【問題】

AがBの土地を賃借して建てた建物の所有権が、Cに移転した。Bは、Cが使用しても何ら支障がないにかかわらず、賃借権の譲渡を承諾しない。

Cの建物の取得が競売によるものであるときは、Cは、競売代金支払い後2月以内に限り、裁判所に対して、Bの承諾に代わる許可の申立てをすることができる。

【解説】

記述の通りです(20条1項,3項)。

 

3. × 誤り

【問題】

AがBの土地を賃借して建てた建物の所有権が、Cに移転した。Bは、Cが使用しても何ら支障がないにかかわらず、賃借権の譲渡を承諾しない。

Bが賃借権の譲渡を承諾しないときは、Cは、Bに対して、借地権の価額に建物の価額を加算した金額で、建物の買取りを請求することができる。

【解説】

買主Cが借地権付建物をAから購入する場合、その購入代金には、借地権の譲渡代と建物代金が含まれているはずです。

にもかかわらず、借地権を譲渡できないとなれば、その分の代金を返金してくださいと売主Aに言うはずではないですか?それを、地主Bに言うのはおかなしな話だと思えたら、記述は誤りだと判断できます。

なお、地主Bに対しては、買主Cは、借地権の譲渡を承諾しないのなら、建物が使用できないので、建物を時価で買取るよう請求することができます(14条)

 

4. × 誤り

【問題】

AがBの土地を賃借して建てた建物の所有権が、Cに移転した。Bは、Cが使用しても何ら支障がないにかかわらず、賃借権の譲渡を承諾しない。

CがBに対して買取請求権を行使した場合、Cは、その建物を使用していても、Bが買取代金を支払うまで建物の引渡しを拒むことができ、その間の地代相当額を不当利得として返還する必要はない。

【解説】

肢3で解説しましたように、CがBに対して建物を時価で買取るよう請求することは可能です。そして、当然、Bが買取代金を支払うまで建物の引渡しを拒むことができます。

ただ、その間、Cが建物を使用するために土地を使うのであれば、Bも賃料を払いなさいとなるのは、当然の話だとなりますので、その間の地代相当額を不当利得として返還しなければならないと言うことになります。

 

以上より、解答はでした。 
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肢1と2の違いは、しっかり覚えておいてください。

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平成6年(1994年)宅建試験 正解一覧

問題№ 科目 解答 難易度 重要度
№1 土地の知識
№2 民法(無効と取消) 普通
№3 民法(共有)
№4 民法(代理)
№5 民法(連帯保証人と抵当不動産の第三取得者)
№6 民法(手付金と違約金) 普通
№7 民法(不法行為,使用者責任) 普通
№8 民法(請負) 普通
№9 民法(保証)
№10 民法(敷金) 普通
№11 借地借家法(借地) 普通
№12 借地借家法(借家) 普通
№13 民法(遺言) 普通
№14 区分所有法 普通
№15 不動産登記法 普通
№16 不動産登記法 普通
№17 都市計画法
№18 国土利用計画法
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№21 建築基準法(低層住居専用地域の制限) 普通
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№25 宅地造成等規制法
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