宅建過去問【1993】 平成5年 問43 宅建業法(8つの制限) 問題と解説

宅建過去問 H5 問43 宅建業法(8つの制限) 問題

宅地建物取引業者Aは、自ら売主となって、建築工事完了前の建物を、宅地建物取引業者でない買主Bに代金6,000万円で譲渡する契約を締結し、手付金として500万円を受け取った。この場合、次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反するものはどれか。

  1. 契約締結の際、ABの合意で、「当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、Bは手付を放棄して、また、Aは手付の3倍の額を償還して、契約を解除することができる」との特約を結んだ。
  2. 契約締結の際、ABの合意で、「当事者の一方が契約の履行に着手した後契約を解除するには、1,200万円の違約金を支払わなければならない」との特約を結んだ。
  3. 契約締結の1週間後に中間金1,000万円を支払うこととされていたので、Aは、手付金500万円について、中間金受領の際に、まとめて手付金等の保全措置を講じた。
  4. Aは、手付金等の保全措置について、C信用金庫と保証委託契約を締結し、その連帯保証書をBに交付した。



宅建過去問 H5 問43 宅建業法(8つの制限) 解説

 

1. 違反していない

【問題】

宅地建物取引業者Aは、自ら売主となって、建築工事完了前の建物を、宅地建物取引業者でない買主Bに代金6,000万円で譲渡する契約を締結し、手付金として500万円を受け取った。

契約締結の際、ABの合意で、「当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、Bは手付を放棄して、また、Aは手付の3倍の額を償還して、契約を解除することができる」との特約を結んだ。

【解説】

宅建業法と言う法律は、宅建業者を厳しく規制して、宅建業者以外の者を守ることを目的としています。ですから、宅建業者と宅建業者以外の者の間で結んだ特約で、宅建業者に有利な特約は無効となり、逆に、宅建業者以外の者に有利な特約は有効となることを念頭に問題を見てください。

手付解除は、当事者の一方が契約の履行に着手するまでに行わなければいけません。
そして、買主が解除するときは、差し出した手付金を放棄して、売主が解除するときは、受取った手付金の倍額を買主に支払って行います。

これを基準に記述の特約が、売主である宅建業者に有利なら無効、素人の買主に有利なら有効と判断すればいいのです。記述の特約では、素人の買主の解除要件は、基準と変わっていませんが、宅建業者Aの解除要件は2倍でいいとろが3倍になっており、素人の買主Bに有利な特約となっています。従って、有効な特約となります。

 

2. 違反していない

【問題】

宅地建物取引業者Aは、自ら売主となって、建築工事完了前の建物を、宅地建物取引業者でない買主Bに代金6,000万円で譲渡する契約を締結し、手付金として500万円を受け取った。

契約締結の際、ABの合意で、「当事者の一方が契約の履行に着手した後契約を解除するには、1,200万円の違約金を支払わなければならない」との特約を結んだ。

【解説】

宅建業者が自ら売主で、宅建業者以外の者が買主の場合、違約金と損害賠償の予定額の合計が、代金の額の2/10超となってはならないとなっています。

記述の場合ですと、代金6,000万円×2/10=1,200万円を超えてはいけないと言うことです。1,200万円ちょうどはOKですので、記述の特約は有効となります。

 

3. 違反する

【問題】

宅地建物取引業者Aは、自ら売主となって、建築工事完了前の建物を、宅地建物取引業者でない買主Bに代金6,000万円で譲渡する契約を締結し、手付金として500万円を受け取った。

契約締結の1週間後に中間金1,000万円を支払うこととされていたので、Aは、手付金500万円について、中間金受領の際に、まとめて手付金等の保全措置を講じた。

【解説】

未完成物件を宅建業者が自ら売主で、宅建業者以外の者が買主の場合、売主が受取る手付金等の額が代金の5%超又は1,000円超のときは、保全措置を講じたでなければ、買主から手付金等を受けてはならないとなっています。

記述の場合ですと代金6,000万円×5%=300万円を超える額を受取る場合は、保全措置を講じた後でなければ、買主から手付金等を受けてはならないと言うことになりますので、宅建業者Aは、手付金500万円を受取るに保全措置を講じておかなければいけないため、業法違反となります。

 

4. 違反していない

【問題】

宅地建物取引業者Aは、自ら売主となって、建築工事完了前の建物を、宅地建物取引業者でない買主Bに代金6,000万円で譲渡する契約を締結し、手付金として500万円を受け取った。

Aは、手付金等の保全措置について、C信用金庫と保証委託契約を締結し、その連帯保証書をBに交付した。

【解説】

未完成物件の手付金等の保全措置の方法は、以下の2つの方法があります。

  1. 銀行等による保証
  2. 保険事業者による保険保証

信用金庫は、銀行等に含まれます。
そして、その証書は買主に交付するようになっていますので、記述は業法に違反していません。

なお、完成物件では、銀行等、保険事業者の保証に加え、指定保管機関による保管もあります。

 

以上より、解答はでした。 
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よく見る問題ばかりで、簡単でした。

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平成5年(1993年)宅建試験 正解一覧

科目 解答 難易度 重要度
№1 土地の知識
№2 民法(無権代理)
№3 民法(通謀虚偽表示) 普通
№4 民法(連帯保証)
№5 民法(債権譲渡) 普通
№6 民法(弁済) 普通
№7 民法(催促と契約解除) 普通
№8 民法(売主の担保責任)
№9 民法(短期賃貸借)
№10 民法(土地の賃借権)
№11 借地借家法(借地)
№12 借地借家法(借家)
№13 民法(相続)
№14 区分所有法
№15 不動産登記法
№16 不動産登記法
№17 国土利用法
№18 都市計画法(開発許可) 普通
№19 都市計画法
№20 都市計画法(開発許可)
№21 建築基準法(建築確認) 普通
№22 建築基準法(第一種低層住居専用地域)
№23 建築基準法(高さ制限) 普通
№24 建築基準法(建築協定) 普通
№25 土地区画整理法
№26 農地法
№27 宅地造成等規制法 普通
№28 所得税
№29 地方税
№30 印紙税
№31 景品表示法
№32 住宅金融公庫
№33 不動産鑑定評価基準
№34 統計
№35 宅建業法(免許の要否)
№36 宅建業法(免許欠格事由)
№37 宅建業法(宅地建物取引士)
№38 宅建業法(登録の消除)
№39 宅建業法(他人物売買)
№40 宅建業法(資格登録簿と業者名簿)
№41 宅建業法(クーリングオフ)
№42 宅建業法(広告の規制)
№43 宅建業法(8つの制限)
№44 宅建業法(重要事項説明)
№45 宅建業法(業務上の規制)
№46 宅建業法(営業保証金)
№47 宅建業法(保証協会)
№48 宅建業法(案内所)
№49 宅建業法(監督処分)
№50 宅建業法(報酬計算)

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