宅建過去問【1993】 平成5年 問35 宅建業法(免許の要否) 問題と解説

宅建過去問 H5 問35 宅建業法(免許の要否) 問題

宅地建物取引業の免許に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

  1. Aがマンションの分譲を反覆継続して行う場合、Aは宅地建物取引業の免許を要するが、Aの経営が悪化したのでBが売残りのマンション1棟を買い取り、販売の代理を他の宅地建物取引業者に依頼して不特定多数に売却する場合、Bは宅地建物取引業の免許を要しない。
  2. Cが都市計画区域外において山林を山林として反覆継続して売却する場合、Cは宅地建物取引業の免許を要しないが、Dが原野を10区画に区画割して宅地として分譲する場合、Dは宅地建物取引業の免許を要する。
  3. Eが土地を10区画に区画割して駐車場として賃貸する場合、Eは宅地建物取引業の免許を要しないが、Fが駐車場ビル10棟を建設し、Gが媒介して1棟ずつ売却する場合、F及びGは宅地建物取引業の免許を要する。
  4. Hが競売物件である宅地を自己用として購入する場合、Hは宅地建物取引業の免許を要しないが、Iが営利を目的として競売物件である宅地を購入し、宅地建物取引業者を介して反覆継続して売却する場合、Iは宅地建物取引業の免許を要する。



宅建過去問 H5 問35 宅建業法(免許の要否) 解説

 

 

自己物件自ら

他人物件を代理

他人物件を媒介

売 買

必 要

必 要

交 換

必 要

必 要

賃 貸

不 要

必 要

必 要

: 反復継続性があれば、免許必要

 

1. × 誤り

【問題】

Aがマンションの分譲を反覆継続して行う場合、Aは宅地建物取引業の免許を要するが、Aの経営が悪化したのでBが売残りのマンション1棟を買い取り、販売の代理を他の宅地建物取引業者に依頼して不特定多数に売却する場合、Bは宅地建物取引業の免許を要しない。

【解説】

不特定多数の者に、反復継続して、宅地建物を売ると言う場合は、宅建業の免許が必要となります。

Aは、マンションの分譲を反覆継続して行っているとしていますから、免許が必要です。

Bもマンション1棟を買い取り、販売代理を挟んでいますが、売主と言う立場で不特定多数に売却していますので、免許が必要となります。

 

2. 〇 正しい

【問題】

Cが都市計画区域外において山林を山林として反覆継続して売却する場合、Cは宅地建物取引業の免許を要しないが、Dが原野を10区画に区画割して宅地として分譲する場合、Dは宅地建物取引業の免許を要する。

【解説】

業法で規定されている宅地を、不特定多数の者に、反覆継続して売却する場合は、免許が必要となります。
この業法で規定されている宅地とは、以下の3つとなります。
① 現在、建物が建っている土地
② 今は、建物が建っていないが、建物を建てる目的で取引される土地
③ 用途地域内にある土地(但し、道路、公園等の公共施設の用地は除く)
従って、都市計画区域外において山林を山林として反覆継続して売却するCは、免許は必要ないとなります。

これに対して、Dは、原野を10区画に区画割して宅地として分譲していますから、免許が必要となります。

 

3. 〇 正しい

【問題】

Eが土地を10区画に区画割して駐車場として賃貸する場合、Eは宅地建物取引業の免許を要しないが、Fが駐車場ビル10棟を建設し、Gが媒介して1棟ずつ売却する場合、F及びGは宅地建物取引業の免許を要する。

【解説】

自ら貸主の場合は、宅建業の免許は必要ありません。
ですから、Eは、宅建業の免許はいりません。

また、売主として建物を不特定多数の者に反復継続して売却する場合は、免許が必要となりますから、Fは免許が必要です。

最後に、宅地建物の賃貸、売買問わず、媒介もしくは代理の業務を行うためには、免許が必要となりますので、Gも免許が必要となります。

 

4. 〇 正しい

【問題】

Hが競売物件である宅地を自己用として購入する場合、Hは宅地建物取引業の免許を要しないが、Iが営利を目的として競売物件である宅地を購入し、宅地建物取引業者を介して反覆継続して売却する場合、Iは宅地建物取引業の免許を要する。

【解説】

宅地建物を反復継続して、買うだけなら免許は必要ありません。
宅地建物を反復継続して、不特定多数の者に売る場合に、免許が必要となります。
ですから、Hはタダの買主ですから、免許は必要なく、Iは買って、それを売っていますから、免許が必要だとなります。

 

1
以上より、解答はでした。 
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毎度お馴染みの問題でした。

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平成5年(1993年)宅建試験 正解一覧

科目 解答 難易度 重要度
№1 土地の知識
№2 民法(無権代理)
№3 民法(通謀虚偽表示) 普通
№4 民法(連帯保証)
№5 民法(債権譲渡) 普通
№6 民法(弁済) 普通
№7 民法(催促と契約解除) 普通
№8 民法(売主の担保責任)
№9 民法(短期賃貸借)
№10 民法(土地の賃借権)
№11 借地借家法(借地)
№12 借地借家法(借家)
№13 民法(相続)
№14 区分所有法
№15 不動産登記法
№16 不動産登記法
№17 国土利用法
№18 都市計画法(開発許可) 普通
№19 都市計画法
№20 都市計画法(開発許可)
№21 建築基準法(建築確認) 普通
№22 建築基準法(第一種低層住居専用地域)
№23 建築基準法(高さ制限) 普通
№24 建築基準法(建築協定) 普通
№25 土地区画整理法
№26 農地法
№27 宅地造成等規制法 普通
№28 所得税
№29 地方税
№30 印紙税
№31 景品表示法
№32 住宅金融公庫
№33 不動産鑑定評価基準
№34 統計
№35 宅建業法(免許の要否)
№36 宅建業法(免許欠格事由)
№37 宅建業法(宅地建物取引士)
№38 宅建業法(登録の消除)
№39 宅建業法(他人物売買)
№40 宅建業法(資格登録簿と業者名簿)
№41 宅建業法(クーリングオフ)
№42 宅建業法(広告の規制)
№43 宅建業法(8つの制限)
№44 宅建業法(重要事項説明)
№45 宅建業法(業務上の規制)
№46 宅建業法(営業保証金)
№47 宅建業法(保証協会)
№48 宅建業法(案内所)
№49 宅建業法(監督処分)
№50 宅建業法(報酬計算)

5件のコメント

  • まさと

    以前ご質問をさせて頂いた者ですが、病気にて一年ブランクとなり
    来年、再チャレンジしようと思っています。
    ご質問させて頂きますので宜しくお願い致します。

    H5 問35
    3, F は駐車ビル10棟の建築主、発注者で保有しています。
    それをG が売却する訳ですが、F は建築主オーナーの立場にて
    どうして免許が必要になるのでしょうか?
    Fが不特定多数者に継続販売する訳では無い様に
    思えますが…?
    ご教示下さい。

    • ご質問ありがとうございます。

      例えば、まさとさんが所有している家を売りたいと考えて、不動産屋Aに誰かに売ってもらえませんかと媒介依頼をした場合、誰が売主ですか?

      不動産屋Aですか?
      違いますね。

      まさとさん名義の家を売るのですから、売主はまさとさんとなります。

      ですから、問題にあるGは媒介業者であって、売主はFだとなります。
      Fは10棟もの駐車ビルを売ろうとしているのですから、反復継続性が認められ、宅建業の免許が必要だとなります。

      以上です。
      参考にしてください。

  • まさと

    ご回答有難うございました。 
    例えば個人でマンションを住居目的にて所有しており、
    仕事の都合で転勤になり、転勤先でまたマンションを買ったとします。
    以前のマンションが不要になり、仲介業者に販売を依頼する。
    この場合、同じ売り主でも免許は不要と思われます。 
    この設問の場合、最初から販売目的でなく、10棟全て仲介業者に委託して
    賃貸で運用するつもりだったのが、
    途中から売却したいと考えが変わり一括で仲介業者に委託した場合は
    如何でしょうか?
    一棟づつか?、一括売却か?、また最初から売却するのが目的で無い場合は
    違ってくるでしょうか?
    厚かましい質問をご勘弁下さい。

    • 宅地、建物の『売主』で、宅建業の免許の有無を判断する要件は、
      ① 反復継続性があるか?(2回以上の取引)
      ② 不特定多数の者に売るのか?
      この2つの要件に該当すれば、宅建業の免許が必要だとなります。

      ですから、まさとさんが例えにあげていました、「個人でマンションを住居目的にて所有しており、仕事の都合で転勤になり、転勤先でまたマンションを買ったとします。以前のマンションが不要になり、仲介業者に販売を依頼する。」

      この場合は、以前のマンションのみを売るのですから、要件①の反復継続性が認められないため、宅建業の免許はいらないとなります。

      次に、「最初から販売目的でなく、10棟全て仲介業者に委託して賃貸で運用するつもりだったのが、途中から売却したいと考えが変わり一括で仲介業者に委託した場合は如何でしょうか?」

      これについても要件に該当するのかどうかを見ます。
      「最初から販売目的」「途中から売却したいと考えが変わり」と言った売主の思惑は一切関係がございません。2つの要件に該当するかどうかだけを見て判断します。

      10棟をAさん、Bさん、Cさんに売れば、反復継続性が認められ宅建業の免許が必要だとなりますが、Aさんが10棟全部を一括して購入していただけるのでしたら、反復継続性が認められませんので、宅建業の免許は不要だとなります。

      従って、1棟ずつ売るなら→1棟目の売却に関しては免許不要、2棟目の売却から免許が必要(但し、1棟目売却後から1年以上の期間が空いており、反復継続性がないと認められれば、免許不要)
      10棟一括売却なら→買主が一人なら免許不要、買主が複数なら免許必要
      最初から売却するのが目的で無い場合→免許の有無に関係ない
      となります。

  • まさと

    詳しくご説明頂き有難うございました。
    より理解できました。

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