宅建過去問【1993】 平成5年 問12 借地借家法(借家) 問題と解説

宅建過去問 H5 問12 借地借家法(借家) 問題

平成5年10月Aがその所有する住宅をBに新たに賃貸した場合に関する次の記述のうち、借地借家法の規定によれば、誤っているものはどれか。

  1. 賃貸借の期間を10月と定めた場合において、その賃貸借が一時使用によるものでないときは、Aが解約の申入れをしても、その申入れの日から6月を経過しないと、契約は終了しない。
  2. 「賃料は2年の契約期間中増額しない」と特約した場合、Aは、当該期間中増額請求をすることができない。
  3. その賃貸借がAの2年間の転勤による不在期間に限って行われ、2年経過後はAが生活の本拠として使用することとなることが明らかな場合、「2年経過後契約の更新はしない」と特約することができる。
  4. 「Bが大型エアコンを設置することは認めるが、Aは契約終了のときその買取りをしない」と特約しても、その特約は、無効である。



宅建過去問 H5 問12 借地借家法(借家) 解説

 

1. 〇 正しい

【問題】

平成5年10月Aがその所有する住宅をBに新たに賃貸した場合

賃貸借の期間を10月と定めた場合において、その賃貸借が一時使用によるものでないときは、Aが解約の申入れをしても、その申入れの日から6月を経過しないと、契約は終了しない。

【解説】

1年未満の建物賃貸借は、期間の定めがない建物賃貸借とみなされます(法29条1項)。ですから、記述のケースも期間の定めがない建物賃貸借となります。

期間の定めがない建物賃貸借は、賃貸人から賃貸借へ解約の申入れをした時、解約の申入れの日から6か月を経過することによって終了となります(法27条1項)。

 

2. 〇 正しい

【問題】

平成5年10月Aがその所有する住宅をBに新たに賃貸した場合

「賃料は2年の契約期間中増額しない」と特約した場合、Aは、当該期間中増額請求をすることができない。

【解説】

賃料を増額しないと言うのは、貸主と借主どちらに有利でしょうか?
当然、借主に有利ですね。
借主に有利な特約は、借地借家法では、有効となります。
ですから、記述は正しいとなります。

なお、逆に賃料を減額しないと言うのは、貸主に有利となりますので、この特約は無効となります。

 

3. 〇 正しい

【問題】

平成5年10月Aがその所有する住宅をBに新たに賃貸した場合

その賃貸借がAの2年間の転勤による不在期間に限って行われ、2年経過後はAが生活の本拠として使用することとなることが明らかな場合、「2年経過後契約の更新はしない」と特約することができる。

【解説】

記述の通りです。

 

4. × 誤り

【問題】

平成5年10月Aがその所有する住宅をBに新たに賃貸した場合

「Bが大型エアコンを設置することは認めるが、Aは契約終了のときその買取りをしない」と特約しても、その特約は、無効である。

【解説】

建物の賃貸人の同意を得て建物に付加した畳、建具その他の造作がある場合には、建物の賃借人は、建物の賃貸借が期間の満了又は解約の申入れによって終了するときに、建物の賃貸人に対し、その造作を時価で買い取るべきことを請求することができます。

ですから、記述の特約は、賃借人に不利な特約だと考え、無効だと判断できそうですが、記述の特約は有効です。

よく考えてみてください。
もし、造作買取請求を否定できないとなれば、賃貸人は、造作買取をしたくないと考えて、賃借人が希望する造作に対して同意をしないケースが考えられます。
そうなっては、賃借人の快適な生活ができなくなる可能性があるため、賃貸人が造作買取請求を否定する特約は、有効とされているのです。

 

以上より、解答はでした。 
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よく見る問題ばかりで簡単だったと思います。

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平成5年(1993年)宅建試験 正解一覧

科目 解答 難易度 重要度
№1 土地の知識
№2 民法(無権代理)
№3 民法(通謀虚偽表示) 普通
№4 民法(連帯保証)
№5 民法(債権譲渡) 普通
№6 民法(弁済) 普通
№7 民法(催促と契約解除) 普通
№8 民法(売主の担保責任)
№9 民法(短期賃貸借)
№10 民法(土地の賃借権)
№11 借地借家法(借地)
№12 借地借家法(借家)
№13 民法(相続)
№14 区分所有法
№15 不動産登記法
№16 不動産登記法
№17 国土利用法
№18 都市計画法(開発許可) 普通
№19 都市計画法
№20 都市計画法(開発許可)
№21 建築基準法(建築確認) 普通
№22 建築基準法(第一種低層住居専用地域)
№23 建築基準法(高さ制限) 普通
№24 建築基準法(建築協定) 普通
№25 土地区画整理法
№26 農地法
№27 宅地造成等規制法 普通
№28 所得税
№29 地方税
№30 印紙税
№31 景品表示法
№32 住宅金融公庫
№33 不動産鑑定評価基準
№34 統計
№35 宅建業法(免許の要否)
№36 宅建業法(免許欠格事由)
№37 宅建業法(宅地建物取引士)
№38 宅建業法(登録の消除)
№39 宅建業法(他人物売買)
№40 宅建業法(資格登録簿と業者名簿)
№41 宅建業法(クーリングオフ)
№42 宅建業法(広告の規制)
№43 宅建業法(8つの制限)
№44 宅建業法(重要事項説明)
№45 宅建業法(業務上の規制)
№46 宅建業法(営業保証金)
№47 宅建業法(保証協会)
№48 宅建業法(案内所)
№49 宅建業法(監督処分)
№50 宅建業法(報酬計算)

4件のコメント

  • たっけん

    選択肢3番なのですが、
    定期建物賃貸借や取り壊し予定の建物賃貸借ではないのにかかわらず、

    普通建物賃貸借で更新しないなどの特約は自由に出来るのでしょうか?

    • ご質問ありがとうございます。

      期間の定めがある建物の賃貸借をする場合においては、公正証書による等書面によって契約をするときに限り、契約の更新がないこととする旨を定めることができる(借地借家法38条1項)。となっていますから記述は正しいと判断しました。

      >普通建物賃貸借で更新~
      問題の記述に「普通建物賃貸借」と言った言葉は見当たりませんので、「2年経過後契約の更新はしない」という旨の特約を付けたとありますから、定期建物賃貸借と判断しました。

      以上です。
      参考にしてください。

  • 宅建氏

    肢1では書面による交付と説明の記述がない為、普通借家として扱えばよろしいのでしょうか?定期建物賃貸借では1年未満の契約は解約の通知は必要なかったのではないでしょうか?

    • 肢1では書面による交付と説明の記述がない為、普通借家として扱えばよろしいのでしょうか?
      はい、普通借家の問題です。

      期建物賃貸借では1年未満の契約は解約の通知は必要なかったのではないでしょうか?
      はい、必要ありません。

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