宅建過去問【1992】 平成4年 問8 民法(契約解除) 問題と解説

宅建過去問 H4年 問8 民法(契約解除) 問題

居住用不動産の売買契約の解除又は取消しに関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

  1. 当該不動産に隠れた瑕疵がある場合、居住の用に支障がなくても、買主は、当該契約を解除することができる。
  2. 買主が支払期日に代金を支払わない場合、売主は、不動産の引渡しについて履行の提供をしなくても、催告をすれば、当該契約を解除することができる。
  3. 買主のローン不成立のときは契約を解除することができる旨の定めが当該契約にある場合において、ローンが不成立となったときは、売主がその事実を知っていても、買主が解除の意思表示をしない限り、契約は解除されない。
  4. 当該契約の締結は第三者の詐欺によるものであったとして、買主が契約を取り消した場合、買主は、まず登記の抹消手続を終えなければ、代金返還を請求することができない。



宅建過去問 H4年 問8 民法(契約解除) 解説

 

1. × 誤り

【問題】

当該不動産に隠れた瑕疵がある場合、居住の用に支障がなくても、買主は、当該契約を解除することができる。

【解説】

瑕疵担保で買主が請求できるのは、原則、損害賠償請求だけです。
但し、瑕疵の存在により『契約をした目的を達することができない』ときは、契約の解除が認められます。

記述は、居住の用に支障がないとなっていますから、契約の解除は認められず、損害賠償請求のみすることができるとなります。

 

2. × 誤り

【問題】

買主が支払期日に代金を支払わない場合、売主は、不動産の引渡しについて履行の提供をしなくても、催告をすれば、当該契約を解除することができる。

【解説】

記述は、目的物が不動産ですが、わかりやすくするために、『りんご』とします。
1個100円のりんごを売主A、買主Bとして買う場合、Aはりんごを差し出して、Bは100円差し出して、同時に履行しないと、「100円先によこせ!」「りんごを先によこせ!」と言い合になり、らちがあきません。
「100円先によこせ!」「りんごを先によこせ!」と言い合ってる状況下で、うまく仲裁して欲しいと言われてもなかなかいい仲裁方法が見つかりませんね。

では、Aがりんごを差し出して、Bに100円支払ってくださいと言った場合で、Bが払わない場合はどうでしょうか?
これであればBに早く払いなさいと言えますね。
それでもBが、100円を支払わないなら、AはBに対して「帰ってくれ!」って一方的に言っても、何ら不自然ではないと思います。

Aはりんごを差し出し、「りんごを先によこせ!」とBに反論できない状況を作ることが大事だと言うことです。

もうお分かりだと思いますが、記述のケースも、買主が支払期日に代金を支払わない場合、売主は、不動産の引渡しについて履行の提供をして、買主が反論できないような状況を作った上で、催告をすれば、当該契約を解除することができるとなります。

 

3. 〇 正しい

【問題】

買主のローン不成立のときは契約を解除することができる旨の定めが当該契約にある場合において、ローンが不成立となったときは、売主がその事実を知っていても、買主が解除の意思表示をしない限り、契約は解除されない。

【解説】

記述の特約をよく見てください。
『買主のローン不成立のときは契約を解除することができる』となっています。
解除することが「できる」と書いていますから、解除しなくてもいいとも解釈できます。

ですから、買主は、ローン不成立の場合、契約を解除するのかしないのかの選択をしなくてはいけないとなります。

従って、買主は、ローンが不成立となったときは、売主がその事実を知っていようがいまいが関係なく、買主が解除の意思表示をしない限り、契約が解除されることはないとなるのです。

なお、買主のローン不成立のときは契約は解除『される』や『する』となっていれば、解除するしないと言う選択の余地がありませんから、特に意思表示がなくてもローン不成立が確定すれば、契約解除となります。

 

4. × 誤り

【問題】

当該契約の締結は第三者の詐欺によるものであったとして、買主が契約を取り消した場合、買主は、まず登記の抹消手続を終えなければ、代金返還を請求することができない。

【解説】

どんな理由でも構わないのですが、契約が解除された場合は、当事者は、契約前の状態に戻す原状回復義務が共に発生します。

この原状回復義務は、同時履行の関係にありますから、買主の登記の抹消手続と売主の代金返金は同時に行うことになります。

従って、記述は先に買主が登記の抹消手続をするとなっていますので、誤りだとなります。

 

以上より、解答はでした。 
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平成22年 問6 平成18年 問3 平成15年 問2 平成15年 問9
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平成5年 問7 平成4年 問8 平成4年 問7

どの肢も出題頻度は高いですので、確実に覚えておいて欲しい問題です。特に正解肢3のローン特約は、宅建業の実務をする上で欠かせませんので、押えておいてください。

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平成4年(1992年)宅建試験 正解一覧

科目 解答 難易度 重要度
№1 土地の知識
№2 民法(意思表示)
№3 民法(無権代理)
№4 民法(時効取得) 普通
№5 民法(瑕疵担保責任)
№6 民法(抵当権)
№7 民法(手付) 普通
№8 民法(契約解除) 普通
№9 民法(不法行為)
№10 借地借家法(借地)
№11 借地借家法(借家) 普通
№12 民法(共有)
№13 民法(相続)
№14 不動産登記法
№15 不動産登記法
№16 区分所有法 普通
№17 国土利用計画法(事前届出) 普通
№18 都市計画法
№19 都市計画法(開発許可)
№20 都市計画法(開発許可) 普通
№21 建築基準法(建築確認)
№22 建築基準法(道路)
№23 建築基準法(容積率の計算他) 普通
№24 建築基準法(用途制限)
№25 宅地造成等規制法
№26 農地法
№27 土地区画整理法 普通
№28 所得税
№29 印紙税
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№31 住宅金融公庫
№32 景品表示法 普通
№33 不動産鑑定評価基準
№34 地価公示法他
№35 宅建業法(免許の要否)
№36 宅建業法(宅建士の登録基準)
№37 宅建業法(広告,契約の開始時期)
№38 宅建業法(宅建士証)
№39 宅建業法(媒介契約)
№40 宅建業法(重説の説明事項) 普通
№41 宅建業法(手付金等の保全措置)
№42 宅建業法(35条書面と37条書面)
№43 宅建業法(営業保証金) 普通
№44 宅建業法(8つの制限)
№45 宅建業法(クーリング・オフ)
№46 宅建業法(宅建士)
№47 宅建業法(保証協会)
№48 宅建業法(名簿及び証明書)
№49 宅建業法(監督処分,罰則) 普通
№50 宅建業法(報酬規程)

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