宅建過去問【1992】 平成4年 問7 民法(手付) 問題と解説

宅建過去問 H4年 問7 民法(手付) 問題

不動産の売買契約における手付に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

  1. 当該契約が宅地建物取引業者の媒介によるものであるときは、契約に別段の定めがあっても、手付は解約手付となる。
  2. 解約手付の契約は、売買契約と同時に締結しなければ、効力を生じない。
  3. 買主が手付を交付した後、契約に基づいて中間金の支払いを済ませた場合でも、契約に別段の定めがなく、売主が履行に着手していなければ、買主は、手付を放棄して、当該契約を解除することができる。
  4. 買主が手付を交付した後、売主の責めに帰すべき事由により売主の債務が履行不能となった場合において、損害賠償額について契約に別段の定めがないときは、その額は手付の倍額とされる。



宅建過去問 H4年 問7 民法(手付) 解説

 

1. × 誤り

【問題】

当該契約が宅地建物取引業者の媒介によるものであるときは、契約に別段の定めがあっても、手付は解約手付となる。

【解説】

手付が必ず解約手付となるのは、売主が宅建業者で、買主が宅建業者以外の場合に限られます(宅建業法39条2項)。
記述は、宅建業者が媒介しているとありますから、この業法の規定は適用されません。

また、手付について別段の定めをしなければ、解約手付と推定されますが、記述は、別段の定めがあるとなっていますから、その定めに従う手付の性質となります。

 

2. × 誤り

【問題】

解約手付の契約は、売買契約と同時に締結しなければ、効力を生じない。

【解説】

そのような規定はどこにもありませんので、記述は誤りだとなります。

 

3. 〇 正しい

【問題】

買主が手付を交付した後、契約に基づいて中間金の支払いを済ませた場合でも、契約に別段の定めがなく、売主が履行に着手していなければ、買主は、手付を放棄して、当該契約を解除することができる。

【解説】

民法557条
買主が売主に手付を交付したときは、当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、買主はその手付を放棄し、売主はその倍額を償還して、契約の解除をすることができる。

上記条文には、「当事者の一方が契約の履行に着手」した場合とありますから、売主買主のどちらかが履行に着手すれば、手付解除はできないと解釈することができます、判例では、自分が履行に着手していても、相手方が契約の履行に 着手していなければ、手付解除はできるとしました

なぜかと言いますと、契約の履行に着手している状態で、手付解除がなされると、その履行に着手している部分が損害となります。ですから、損害が出ないように契約の履行に着手すれば、手付解除ができないと、条文は規定しているのです。

ただ、自分の方だけが履行に着手している状態で、相手方が履行に着手していなければ、自分が手付解除しても、相手方に損害を与えることはありません。
むしろ履行に着手している自分の方だけが損害を被るということになり、自分だけが損害を被ってでも、手付解除したいというなら、それは、認めてもいいのではないかと言うのが、裁判所の考えなのです。

ですから、記述は、買主だけが履行に着手している状態ですから、買主の方から、手付解除はできるとなります。

 

4. × 誤り

【問題】

買主が手付を交付した後、売主の責めに帰すべき事由により売主の債務が履行不能となった場合において、損害賠償額について契約に別段の定めがないときは、その額は手付の倍額とされる。

【解説】

手付解除と履行不能による損害賠償とは別の話ですから、手付の額云々は関係はありません。

特約で、損害賠償額や違約金の予定額をあらかじめ決めていたのでしたら、その額に従います。

また、記述のように、損害賠償額や違約金の額について、特に決めていないようでしたら、実損額を計算して、請求することになります。

 

以上より、解答はでした。 
関連過去問      
平成27年 問8 平成24年 問8 平成23年 問2 平成22年 問6
平成18年 問3 平成15年 問2 平成15年 問9 平成14年 問7
平成14年 問8 平成12年 問7 平成11年 問6 平成11年 問9
平成10年 問8 平成8年 問9 平成6年 問6 平成5年 問7
平成4年 問8 平成4年 問7

宅建業法でも手付については、出てきますので、この問題はしっかりわかるようにしてください。

ご意見、ご質問などございましたら、コメント欄にお願いします。
ランキングに参加しています。
↓↓↓↓ポチッと応援よろしくお願いします。
にほんブログ村 資格ブログ 宅建試験へ

平成4年(1992年)宅建試験 正解一覧

科目 解答 難易度 重要度
№1 土地の知識
№2 民法(意思表示)
№3 民法(無権代理)
№4 民法(時効取得) 普通
№5 民法(瑕疵担保責任)
№6 民法(抵当権)
№7 民法(手付) 普通
№8 民法(契約解除) 普通
№9 民法(不法行為)
№10 借地借家法(借地)
№11 借地借家法(借家) 普通
№12 民法(共有)
№13 民法(相続)
№14 不動産登記法
№15 不動産登記法
№16 区分所有法 普通
№17 国土利用計画法(事前届出) 普通
№18 都市計画法
№19 都市計画法(開発許可)
№20 都市計画法(開発許可) 普通
№21 建築基準法(建築確認)
№22 建築基準法(道路)
№23 建築基準法(容積率の計算他) 普通
№24 建築基準法(用途制限)
№25 宅地造成等規制法
№26 農地法
№27 土地区画整理法 普通
№28 所得税
№29 印紙税
№30 地方税
№31 住宅金融公庫
№32 景品表示法 普通
№33 不動産鑑定評価基準
№34 地価公示法他
№35 宅建業法(免許の要否)
№36 宅建業法(宅建士の登録基準)
№37 宅建業法(広告,契約の開始時期)
№38 宅建業法(宅建士証)
№39 宅建業法(媒介契約)
№40 宅建業法(重説の説明事項) 普通
№41 宅建業法(手付金等の保全措置)
№42 宅建業法(35条書面と37条書面)
№43 宅建業法(営業保証金) 普通
№44 宅建業法(8つの制限)
№45 宅建業法(クーリング・オフ)
№46 宅建業法(宅建士)
№47 宅建業法(保証協会)
№48 宅建業法(名簿及び証明書)
№49 宅建業法(監督処分,罰則) 普通
№50 宅建業法(報酬規程)

コメントを残す

このサイトはスパムを低減するために Akismet を使っています。コメントデータの処理方法の詳細はこちらをご覧ください