宅建過去問【1992】 平成4年 問6 民法(抵当権) 問題と解説

宅建過去問 H4年 問6 民法(抵当権) 問題

Aは、BのCに対する債務を担保するため、Aの所有地にCの抵当権を設定し、その旨の登記も完了した後、建物を新築して、Dに対し当該土地建物を譲渡した。この場合、民法の規定によれば、次の記述のうち正しいものはどれか。

  1. Cは、Bが債務を返済しないときは、Dに通知しなければ、抵当権を実行することができない。
  2. Cは、抵当権を実行して、土地及び建物をともに競売し、建物の売却代金からも優先して弁済を受けることができる。
  3. Dは、Cの抵当権が設定されていることを知らなかったときは、Cが抵当権を実行する前においても、Aに対し、売買契約を解除することができる。
  4. Dは、B及びCの反対の意思表示のないときは、Bの債務を弁済して、抵当権を消滅させることができる。



宅建過去問 H4年 問6 民法(抵当権) 解説

 

1. × 誤り

【問題】

Aは、BのCに対する債務を担保するため、Aの所有地にCの抵当権を設定し、その旨の登記も完了した後、建物を新築して、Dに対し当該土地建物を譲渡した。

Cは、Bが債務を返済しないときは、Dに通知しなければ、抵当権を実行することができない。

【解説】

出題当時の民法の規定では、第三取得者Dに対して、抵当権実行通知を行ってからでないと抵当権を実行することができませんでしたが、平成15年の改正により、抵当権実行通知は不要となっています。

従って、Dに通知しなくても、抵当権を実行することができるため、記述は誤りとなります。

 

2. × 誤り

【問題】

Aは、BのCに対する債務を担保するため、Aの所有地にCの抵当権を設定し、その旨の登記も完了した後、建物を新築して、Dに対し当該土地建物を譲渡した。

Cは、抵当権を実行して、土地及び建物をともに競売し、建物の売却代金からも優先して弁済を受けることができる。

【解説】

仮に、記述のようなケースで、Cは、抵当権を土地にしか設定していないから、土地だけしか抵当権を実行できないとなると、土地と建物が別の所有者ということになってしまいます。これでは、権利関係をいたずらに複雑にしてしまいますので、以下の2つの要件が揃えば、土地と建物を一括して競売にかけられるとしています。

  1. 抵当権設定当時、土地が更地であること。
  2. 抵当権設定後に抵当地に建物が築造されたこと

記述のケースは、上記の一括競売の要件に該当しますので、Cは土地及び建物をともに競売することができます。

但し、あくまでもCが抵当権を設定したのは、土地だけですから、優先弁済を受けることができるのは、土地の代金からだけです。

従って、記述は「建物の売却代金からも優先して弁済を受けることができる」としていますから、誤りとなります。

民法389条1項
抵当権の設定後に抵当地に建物が築造されたときは、抵当権者は、土地とともにその建物を競売することができる。ただし、その優先権は、土地の代価についてのみ行使することができる。

 

3. × 誤り

【問題】

Aは、BのCに対する債務を担保するため、Aの所有地にCの抵当権を設定し、その旨の登記も完了した後、建物を新築して、Dに対し当該土地建物を譲渡した。

Dは、Cの抵当権が設定されていることを知らなかったときは、Cが抵当権を実行する前においても、Aに対し、売買契約を解除することができる。

【解説】

記述の第三取得者Dは、抵当権について善意だとしていますが、抵当権が設定されているか否かは、登記簿に記載されていますから、善意だと言うことは考えにくいです。
登記簿も見ていないと言うことでしたら、不注意だと言わざるを得ません。
ただ、このような場合、Dが善意であっても、悪意であっても結論は変わりません。

仮に悪意だったとしましょう。
土地に抵当権が設定されていることを知ってDは、それでも土地建物をAから購入しました。

Dはなぜ、抵当権が実行されれば、所有権を失うかも知れないようなものを購入したと思いますか?

抵当権が設定されている土地だったから、格安だった等の理由が考えられますが、一番の理由は、Bがきちんと支払いを続けさえすれば、数年後には抵当権は消滅するだろうと期待を込めて、購入を決めたはずです。

抵当権と言うのは、実行されない限り、使用収益する上でデメリットはありません。
ただ、実行された場合、所有権を失うと言うリスクがあると言うものです。

ですので、民法では抵当権について、悪意であっても、善意であっても、『所有権を失ったとき』は、売主に対して、契約解除や損害賠償ができると規定されています。

従って、記述は、Cが抵当権を実行するにおいても、契約解除ができるとなっており、実行前は所有権をDは失っていませんから、契約解除はできないとなります。

 

4. 〇 正しい

【問題】

Aは、BのCに対する債務を担保するため、Aの所有地にCの抵当権を設定し、その旨の登記も完了した後、建物を新築して、Dに対し当該土地建物を譲渡した。

Dは、B及びCの反対の意思表示のないときは、Bの債務を弁済して、抵当権を消滅させることができる。

【解説】

抵当権が消滅すれば、Dは、所有権を失うと言うリスクが消滅しますから、Bの債務について、利害関係を有する第三者だと言えます。

ですから、DがBの債務を弁済しても、何ら不自然な点はありませんから、記述は正しいと判断できます。

なお、B及びCが反対の意思表示として、第三者の弁済を許さない等の特約をしているような場合は、Dは弁済することはできませんので、注意してください。

民法474条

  1. 債務の弁済は、第三者もすることができる。ただし、その債務の性質がこれを許さないとき、又は当事者が反対の意思を表示したときは、この限りでない。
  2. 利害関係を有しない第三者は、債務者の意思に反して弁済をすることができない。

 

以上より、解答はでした。 
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肢3は、よく出題されていますから、買主が善意でも悪意でも同じ担保責任を追及できると覚えておいてください。

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平成4年(1992年)宅建試験 正解一覧

科目 解答 難易度 重要度
№1 土地の知識
№2 民法(意思表示)
№3 民法(無権代理)
№4 民法(時効取得) 普通
№5 民法(瑕疵担保責任)
№6 民法(抵当権)
№7 民法(手付) 普通
№8 民法(契約解除) 普通
№9 民法(不法行為)
№10 借地借家法(借地)
№11 借地借家法(借家) 普通
№12 民法(共有)
№13 民法(相続)
№14 不動産登記法
№15 不動産登記法
№16 区分所有法 普通
№17 国土利用計画法(事前届出) 普通
№18 都市計画法
№19 都市計画法(開発許可)
№20 都市計画法(開発許可) 普通
№21 建築基準法(建築確認)
№22 建築基準法(道路)
№23 建築基準法(容積率の計算他) 普通
№24 建築基準法(用途制限)
№25 宅地造成等規制法
№26 農地法
№27 土地区画整理法 普通
№28 所得税
№29 印紙税
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№31 住宅金融公庫
№32 景品表示法 普通
№33 不動産鑑定評価基準
№34 地価公示法他
№35 宅建業法(免許の要否)
№36 宅建業法(宅建士の登録基準)
№37 宅建業法(広告,契約の開始時期)
№38 宅建業法(宅建士証)
№39 宅建業法(媒介契約)
№40 宅建業法(重説の説明事項) 普通
№41 宅建業法(手付金等の保全措置)
№42 宅建業法(35条書面と37条書面)
№43 宅建業法(営業保証金) 普通
№44 宅建業法(8つの制限)
№45 宅建業法(クーリング・オフ)
№46 宅建業法(宅建士)
№47 宅建業法(保証協会)
№48 宅建業法(名簿及び証明書)
№49 宅建業法(監督処分,罰則) 普通
№50 宅建業法(報酬規程)

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