宅建過去問【1992】 平成4年 問50 宅建業法(報酬規程) 問題と解説

宅建過去問 H4年 問50 宅建業法(報酬規程) 問題

宅地建物取引業者Aが単独で又は宅地建物取引業者Bと共同して、甲乙間に契約を成立させて報酬を受領した場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法に違反しないものは、どれか。ただし、A・Bともに、消費税の免税業者であるものとし、免税業者のみなし仕入れ率 (媒介又は代理業務の仕入れに係る消費税及び地方消費税相当額) については考慮しないものとする。

  1. 甲所有の宅地(3,000万円)の売買について、甲から代理の依頼を受けたAと、買主乙から媒介の依頼を受けたBとが共同して、売買契約を成立させ、Aが甲から192万円、Bが乙から96万円を受領した。
  2. 甲所有の宅地(1,800万円)と乙所有の宅地(2,000万円)の交換について、甲から媒介の依頼を受けたAと、乙から媒介の依頼を受けたBとが共同して、交換契約を成立させ、Aが甲から66万円、Bが乙から66万円を受領した。
  3. 甲所有の店舗用建物の賃貸借について、甲から媒介の依頼を受けたAが、甲と借主乙との間に、賃貸借契約(借賃月額40万円。保証金1,500万円、ただし、この保証金は、乙の退去時に乙に返還するものとする。)を成立させ、甲から51万円を受領した。
  4. 甲所有の居住用建物の賃貸借について、甲から媒介の依頼を受けたAと、借主乙から媒介の依頼を受けたBとが共同して、甲と乙との間に、賃貸借契約(借賃月額40万円)を成立させ、Aが甲から10万円、Bが乙から30万円を受領した。ただし、媒介の依頼を受けるに当たり、報酬額について別段の定めはないものとする。



宅建過去問 H4年 問50 宅建業法(報酬規程) 解説

 

1. 違反する

【問題】

甲所有の宅地(3,000万円)の売買について、甲から代理の依頼を受けたAと、買主乙から媒介の依頼を受けたBとが共同して、売買契約を成立させ、Aが甲から192万円、Bが乙から96万円を受領した。

【解説】

代理の報酬限度額は媒介報酬の限度額の2倍ですから、まずBの媒介報酬の限度額から計算して見ましょう。
宅地の価格は3,000万ですから、3,000万×3%+6万=96万円です。

Aの代理報酬の限度額は、96万×2=192万円となります。

一つの取引で宅建業者が複数の場合、忘れてはいけないルールがもう一つ、全ての宅建業者の報酬を合計した額が、媒介報酬の限度額の2倍を超えてはいけません。
記述のケースですと、A+Bの報酬が192万円超となってはダメだと言うことです。

記述は、Aが代理報酬として限度額一杯の192万円を受けています。
Bは、媒介報酬として限度額一杯の96万円を受けています。
A+B=288万円で、192万円をはるかにオーバーしていますから、宅建業法違反となります。

 

2. 違反しない

【問題】

甲所有の宅地(1,800万円)と乙所有の宅地(2,000万円)の交換について、甲から媒介の依頼を受けたAと、乙から媒介の依頼を受けたBとが共同して、交換契約を成立させ、Aが甲から66万円、Bが乙から66万円を受領した。

【解説】

交換の場合は、高い方の価格で、媒介報酬の限度額を計算することができます。

記述の媒介報酬の限度額を計算すると、2,000万円×3%+6万円=66万円となります。

肢1のケースと同様、複数の宅建業者の報酬を合計した額が、媒介報酬の限度額の2倍(記述の場合だと132万円)を超えたらだめですから、A66万円+B66万円=132万円とちょうど2倍で、超えていませんので、業法違反ではないとなります。

 

3. 違反する

【問題】

甲所有の店舗用建物の賃貸借について、甲から媒介の依頼を受けたAが、甲と借主乙との間に、賃貸借契約(借賃月額40万円。保証金1,500万円、ただし、この保証金は、乙の退去時に乙に返還するものとする。)を成立させ、甲から51万円を受領した。

【解説】

非居住用建物の場合で、権利金の授受があるとき、その権利金の額を売買代金とみなして、媒介報酬の限度額を計算して算出した額と通常の賃貸の媒介報酬の限度額1か月分の賃料を比べ、高い方の額を報酬の上限にできると言うルールがあります。

記述の保証金1,500万円が権利金としてみなされるかの判断ですが、権利金の授受としてみなされるためには、権利設定の対価として支払われる金銭であって返還されないものでなければなりません。記述の保証金は「退去時に乙に返還する」となっていますから、権利金とはみなされないとなります。

ですから、記述のケースは、1ヶ月の賃料40万円が報酬限度額となりますから、51万円を受けたとするAは宅建業法違反となります。

 

4. 違反する

【問題】

甲所有の居住用建物の賃貸借について、甲から媒介の依頼を受けたAと、借主乙から媒介の依頼を受けたBとが共同して、甲と乙との間に、賃貸借契約(借賃月額40万円)を成立させ、Aが甲から10万円、Bが乙から30万円を受領した。ただし、媒介の依頼を受けるに当たり、報酬額について別段の定めはないものとする。

【解説】

居住用建物の賃貸借の媒介報酬の上限額は、1ヶ月の賃料相当額です。
記述のケースですと40万円となります。

居住用建物での賃貸の媒介の場合、貸主、借主双方から報酬を受けるときは、依頼者の承諾を得ているときを除いて、一方から受けられる報酬は0.5ヵ月が限度となります
記述のケースですと40万円の半分20万円が限度となります。
Bは20万円を超え30万円を受けていますから宅建業法違反となります。

なお、居住用の建物の賃貸の媒介であれば、一方から受けられる報酬限度額のルールはありませんから、1か月分の賃料相当額40万円を記述のように、A10万円、B30万円と言うように分けても業法違反とはなりません。

 

以上より、解答はでした。 
関連過去問(売買)      
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平成23年 問40 平成22年 問42 平成20年 問43 平成19年 問42
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平成4年 問50

複雑に感じるかも知れませんが、宅建業を行う上で報酬規程を知らなければ話になりませんね。しっかりルールを覚えてください。

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平成4年(1992年)宅建試験 正解一覧

科目 解答 難易度 重要度
№1 土地の知識
№2 民法(意思表示)
№3 民法(無権代理)
№4 民法(時効取得) 普通
№5 民法(瑕疵担保責任)
№6 民法(抵当権)
№7 民法(手付) 普通
№8 民法(契約解除) 普通
№9 民法(不法行為)
№10 借地借家法(借地)
№11 借地借家法(借家) 普通
№12 民法(共有)
№13 民法(相続)
№14 不動産登記法
№15 不動産登記法
№16 区分所有法 普通
№17 国土利用計画法(事前届出) 普通
№18 都市計画法
№19 都市計画法(開発許可)
№20 都市計画法(開発許可) 普通
№21 建築基準法(建築確認)
№22 建築基準法(道路)
№23 建築基準法(容積率の計算他) 普通
№24 建築基準法(用途制限)
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№26 農地法
№27 土地区画整理法 普通
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№31 住宅金融公庫
№32 景品表示法 普通
№33 不動産鑑定評価基準
№34 地価公示法他
№35 宅建業法(免許の要否)
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№37 宅建業法(広告,契約の開始時期)
№38 宅建業法(宅建士証)
№39 宅建業法(媒介契約)
№40 宅建業法(重説の説明事項) 普通
№41 宅建業法(手付金等の保全措置)
№42 宅建業法(35条書面と37条書面)
№43 宅建業法(営業保証金) 普通
№44 宅建業法(8つの制限)
№45 宅建業法(クーリング・オフ)
№46 宅建業法(宅建士)
№47 宅建業法(保証協会)
№48 宅建業法(名簿及び証明書)
№49 宅建業法(監督処分,罰則) 普通
№50 宅建業法(報酬規程)

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