宅建過去問【1992】 平成4年 問5 民法(瑕疵担保責任) 問題と解説

宅建過去問 H4年 問5 民法(瑕疵担保責任) 問題

Aは、B所有の土地建物をBから買い受け、その際「Bは瑕疵担保責任を負わない」旨の特約を結んだが、その土地建物に隠れた瑕疵が存在して、契約をした目的を達成することができなくなった。なお、Bは、その瑕疵の存在を知っていた。この場合、民法の規定によれば、次の記述のうち正しいものはどれか。

  1. 特約を結んだ以上、Aは、Bに対し、契約の解除をすることができない。
  2. 特約があっても、Aは、瑕疵の存在を知ったときから1年間は、Bに対し、契約の解除をすることができる。
  3. 特約があっても、Aは、瑕疵の存在を知ったときから2年間は、Bに対し、契約の解除をすることができる。
  4. 特約があっても、Aは、土地建物の引渡しを受けたときから2年間は、Bに対し、契約の解除をすることができる。



宅建過去問 H4年 問5 民法(瑕疵担保責任) 解説

 

1. × 誤り

【問題】

Aは、B所有の土地建物をBから買い受け、その際「Bは瑕疵担保責任を負わない」旨の特約を結んだが、その土地建物に隠れた瑕疵が存在して、契約をした目的を達成することができなくなった。なお、Bは、その瑕疵の存在を知っていた。

特約を結んだ以上、Aは、Bに対し、契約の解除をすることができない。

【解説】

民法の売主の瑕疵担保責任については、任意規定とされていますので、記述のように特約で排除することができます。但し、目的物が土地・建物の場合は、売主が宅建業者で、買主が宅建業者以外の者であれば、排除はできません(宅建業法の適用となるため)。

ですから、「Bは瑕疵担保責任を負わない」旨の特約を結べば、Bは瑕疵担保責任を免除されます。

ただ、Bが瑕疵の存在を知っていたとなれば話は別です。
Bが瑕疵の存在を知っていながら、Aに告げなかったと言うことは、瑕疵がないと騙して売ったのと同じことです。

なぜなら、Bは、瑕疵はないだろうと思って、その土地・建物に似合う対価を支払っているはずだからです。瑕疵があるとわかっていたのならば、その瑕疵の修補代に相当する価格を値引いてくれとか、そんな瑕疵があるなら買わなかったとなるはずです。

ですから、Bが瑕疵の存在を知っていながら、Aに告げなかった場合には、Bの瑕疵担保責任は免除されず、その瑕疵の存在によりAの目的が達成することができないときは、AはBに対して、契約の解除をすることができるとなります。

 

2. 〇 正しい

【問題】

Aは、B所有の土地建物をBから買い受け、その際「Bは瑕疵担保責任を負わない」旨の特約を結んだが、その土地建物に隠れた瑕疵が存在して、契約をした目的を達成することができなくなった。なお、Bは、その瑕疵の存在を知っていた。

特約があっても、Aは、瑕疵の存在を知ったときから1年間は、Bに対し、契約の解除をすることができる。

【解説】

肢1で解説した通り、Bが瑕疵の存在を知っていながら、Aに告げなかった場合には、Bの瑕疵担保責任は免除されません。

民法の瑕疵担保の期間は、買主Aが事実を知った時から一年以内となっていますから、記述は正しいとなります(民法570条)。

 

3. × 誤り

【問題】

Aは、B所有の土地建物をBから買い受け、その際「Bは瑕疵担保責任を負わない」旨の特約を結んだが、その土地建物に隠れた瑕疵が存在して、契約をした目的を達成することができなくなった。なお、Bは、その瑕疵の存在を知っていた。

特約があっても、Aは、瑕疵の存在を知ったときから2年間は、Bに対し、契約の解除をすることができる。

【解説】

詳細は、肢1及び肢2の解説を参照願います。

記述の瑕疵担保期間は、「瑕疵の存在を知ったときから2年間」としており、1年間の誤りとなります。

 

4. × 誤り

【問題】

Aは、B所有の土地建物をBから買い受け、その際「Bは瑕疵担保責任を負わない」旨の特約を結んだが、その土地建物に隠れた瑕疵が存在して、契約をした目的を達成することができなくなった。なお、Bは、その瑕疵の存在を知っていた。

特約があっても、Aは、土地建物の引渡しを受けたときから2年間は、Bに対し、契約の解除をすることができる。

【解説】

詳細は、肢1及び肢2の解説を参照願います。

記述の瑕疵担保期間は、「土地建物の引渡しを受けたときから2年間」としており、瑕疵の存在を知ったときから1年間の誤りとなります。

なお、宅建業法では、売主が宅建業者で、買主が宅建業者以外の場合に限り、「土地建物の引渡しを受けたときから2年以上」とする特約は、有効となっていますので、ついでにご確認ください。

 

以上より、解答はでした。 
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簡単な問題ですが、この問題がわからないと宅建業法の瑕疵担保責任もわかりませんので、確実に正解できるようにしておいてください。

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