宅建過去問【1992】 平成4年 問5 民法(瑕疵担保責任) 問題と解説

宅建過去問 H4年 問5 民法(瑕疵担保責任) 問題

Aは、B所有の土地建物をBから買い受け、その際「Bは瑕疵担保責任を負わない」旨の特約を結んだが、その土地建物に隠れた瑕疵が存在して、契約をした目的を達成することができなくなった。なお、Bは、その瑕疵の存在を知っていた。この場合、民法の規定によれば、次の記述のうち正しいものはどれか。

  1. 特約を結んだ以上、Aは、Bに対し、契約の解除をすることができない。
  2. 特約があっても、Aは、瑕疵の存在を知ったときから1年間は、Bに対し、契約の解除をすることができる。
  3. 特約があっても、Aは、瑕疵の存在を知ったときから2年間は、Bに対し、契約の解除をすることができる。
  4. 特約があっても、Aは、土地建物の引渡しを受けたときから2年間は、Bに対し、契約の解除をすることができる。



宅建過去問 H4年 問5 民法(瑕疵担保責任) 解説

 

1. × 誤り

【問題】

Aは、B所有の土地建物をBから買い受け、その際「Bは瑕疵担保責任を負わない」旨の特約を結んだが、その土地建物に隠れた瑕疵が存在して、契約をした目的を達成することができなくなった。なお、Bは、その瑕疵の存在を知っていた。

特約を結んだ以上、Aは、Bに対し、契約の解除をすることができない。

【解説】

民法の売主の瑕疵担保責任については、任意規定とされていますので、記述のように特約で排除することができます。但し、目的物が土地・建物の場合は、売主が宅建業者で、買主が宅建業者以外の者であれば、排除はできません(宅建業法の適用となるため)。

ですから、「Bは瑕疵担保責任を負わない」旨の特約を結べば、Bは瑕疵担保責任を免除されます。

ただ、Bが瑕疵の存在を知っていたとなれば話は別です。
Bが瑕疵の存在を知っていながら、Aに告げなかったと言うことは、瑕疵がないと騙して売ったのと同じことです。

なぜなら、Bは、瑕疵はないだろうと思って、その土地・建物に似合う対価を支払っているはずだからです。瑕疵があるとわかっていたのならば、その瑕疵の修補代に相当する価格を値引いてくれとか、そんな瑕疵があるなら買わなかったとなるはずです。

ですから、Bが瑕疵の存在を知っていながら、Aに告げなかった場合には、Bの瑕疵担保責任は免除されず、その瑕疵の存在によりAの目的が達成することができないときは、AはBに対して、契約の解除をすることができるとなります。

 

2. 〇 正しい

【問題】

Aは、B所有の土地建物をBから買い受け、その際「Bは瑕疵担保責任を負わない」旨の特約を結んだが、その土地建物に隠れた瑕疵が存在して、契約をした目的を達成することができなくなった。なお、Bは、その瑕疵の存在を知っていた。

特約があっても、Aは、瑕疵の存在を知ったときから1年間は、Bに対し、契約の解除をすることができる。

【解説】

肢1で解説した通り、Bが瑕疵の存在を知っていながら、Aに告げなかった場合には、Bの瑕疵担保責任は免除されません。

民法の瑕疵担保の期間は、買主Aが事実を知った時から一年以内となっていますから、記述は正しいとなります(民法570条)。

 

3. × 誤り

【問題】

Aは、B所有の土地建物をBから買い受け、その際「Bは瑕疵担保責任を負わない」旨の特約を結んだが、その土地建物に隠れた瑕疵が存在して、契約をした目的を達成することができなくなった。なお、Bは、その瑕疵の存在を知っていた。

特約があっても、Aは、瑕疵の存在を知ったときから2年間は、Bに対し、契約の解除をすることができる。

【解説】

詳細は、肢1及び肢2の解説を参照願います。

記述の瑕疵担保期間は、「瑕疵の存在を知ったときから2年間」としており、1年間の誤りとなります。

 

4. × 誤り

【問題】

Aは、B所有の土地建物をBから買い受け、その際「Bは瑕疵担保責任を負わない」旨の特約を結んだが、その土地建物に隠れた瑕疵が存在して、契約をした目的を達成することができなくなった。なお、Bは、その瑕疵の存在を知っていた。

特約があっても、Aは、土地建物の引渡しを受けたときから2年間は、Bに対し、契約の解除をすることができる。

【解説】

詳細は、肢1及び肢2の解説を参照願います。

記述の瑕疵担保期間は、「土地建物の引渡しを受けたときから2年間」としており、瑕疵の存在を知ったときから1年間の誤りとなります。

なお、宅建業法では、売主が宅建業者で、買主が宅建業者以外の場合に限り、「土地建物の引渡しを受けたときから2年以上」とする特約は、有効となっていますので、ついでにご確認ください。

 

以上より、解答はでした。 
関連過去問      
平成28年 問6 平成26年 問6 平成23年 問9 平成20年 問9
平成19年 問11 平成15年 問10 平成14年 問7 平成11年 問10
平成8年 問8 平成5年 問8 平成4年 問5 平成3年 問11

簡単な問題ですが、この問題がわからないと宅建業法の瑕疵担保責任もわかりませんので、確実に正解できるようにしておいてください。

ご意見、ご質問などございましたら、コメント欄にお願いします。
ランキングに参加しています。
↓↓↓↓ポチッと応援よろしくお願いします。
にほんブログ村 資格ブログ 宅建試験へ

平成4年(1992年)宅建試験 正解一覧

科目 解答 難易度 重要度
№1 土地の知識
№2 民法(意思表示)
№3 民法(無権代理)
№4 民法(時効取得) 普通
№5 民法(瑕疵担保責任)
№6 民法(抵当権)
№7 民法(手付) 普通
№8 民法(契約解除) 普通
№9 民法(不法行為)
№10 借地借家法(借地)
№11 借地借家法(借家) 普通
№12 民法(共有)
№13 民法(相続)
№14 不動産登記法
№15 不動産登記法
№16 区分所有法 普通
№17 国土利用計画法(事前届出) 普通
№18 都市計画法
№19 都市計画法(開発許可)
№20 都市計画法(開発許可) 普通
№21 建築基準法(建築確認)
№22 建築基準法(道路)
№23 建築基準法(容積率の計算他) 普通
№24 建築基準法(用途制限)
№25 宅地造成等規制法
№26 農地法
№27 土地区画整理法 普通
№28 所得税
№29 印紙税
№30 地方税
№31 住宅金融公庫
№32 景品表示法 普通
№33 不動産鑑定評価基準
№34 地価公示法他
№35 宅建業法(免許の要否)
№36 宅建業法(宅建士の登録基準)
№37 宅建業法(広告,契約の開始時期)
№38 宅建業法(宅建士証)
№39 宅建業法(媒介契約)
№40 宅建業法(重説の説明事項) 普通
№41 宅建業法(手付金等の保全措置)
№42 宅建業法(35条書面と37条書面)
№43 宅建業法(営業保証金) 普通
№44 宅建業法(8つの制限)
№45 宅建業法(クーリング・オフ)
№46 宅建業法(宅建士)
№47 宅建業法(保証協会)
№48 宅建業法(名簿及び証明書)
№49 宅建業法(監督処分,罰則) 普通
№50 宅建業法(報酬規程)

コメントを残す

このサイトはスパムを低減するために Akismet を使っています。コメントデータの処理方法の詳細はこちらをご覧ください