宅建過去問【1992】 平成4年 問45 宅建業法(クーリング・オフ) 問題と解説

宅建過去問 H4年 問45 宅建業法(クーリング・オフ) 問題

宅地建物取引業者Aが自ら売主として買主Bと事務所等以外の場所で売買契約を締結した場合における、宅地建物取引業法第37条の2の規定による売買契約の解除に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

  1. Aが宅地建物取引業者でないBとマンションの売買契約を喫茶店で締結した場合、Bは、「事務所等以外の場所で契約をしても、解除できない」旨の特約をすることを承諾していても当該契約を解除することができる。
  2. Aが宅地建物取引業者でないBとマンションの売買契約を知人宅で締結した場合、翌日Bが解約通知を契約書記載のAの住所に配達証明付内容証明郵便で発送すれば、転居先不明で戻ってきても、当該契約は、解除されたことになる。
  3. Aが宅地建物取引業者でないBと別荘地の売買契約をテント張りの現地案内所で締結した場合、Aが土地の引渡しと移転登記を完了すれば、Bは、代金の一部が未済でも、当該契約を解除することができない。
  4. Aが宅地建物取引業者Bを現地に案内したところ、Bが即座に購入を決め、近くの料理屋で土地の売買契約を締結した場合、翌日Bの意思が変わっても、Bは、当該契約を解除することができない。



宅建過去問 H4年 問45 宅建業法(クーリング・オフ) 解説

 

1. 〇 正しい

【問題】

宅地建物取引業者Aが自ら売主として買主Bと事務所等以外の場所で売買契約を締結した。

Aが宅地建物取引業者でないBとマンションの売買契約を喫茶店で締結した場合、Bは、「事務所等以外の場所で契約をしても、解除できない」旨の特約をすることを承諾していても当該契約を解除することができる。

【解説】

喫茶店は、宅建業者の事務所等に該当しませんので、素人の買主はクーリング・オフできるのが原則です。

記述は、この買主のクーリング・オフできるものをできないとする特約ですから、明らかに買主不利の特約だと判断できます。従って、買主不利の特約は無効となり、記述の通り、契約を解除することができます。

 

2. 〇 正しい

【問題】

宅地建物取引業者Aが自ら売主として買主Bと事務所等以外の場所で売買契約を締結した。

Aが宅地建物取引業者でないBとマンションの売買契約を知人宅で締結した場合、翌日Bが解約通知を契約書記載のAの住所に配達証明付内容証明郵便で発送すれば、転居先不明で戻ってきても、当該契約は、解除されたことになる。

【解説】

民法では、相手方に意思が到達して初めて意思表示の効果を認める到達主義を原則としていますが、クーリング・オフについては、一般消費者の保護の観点から、例外的に、意思表示を相手方に向け発信した時点で、意思表示の効果を認める発信主義を採用しています。

ですから、買主がクーリング・オフの意思表示の書面を発送した時点で契約解除となりますから、売主である宅建業者にその意思が到達していなくても、契約は、解除されたことになります。

 

3. × 誤り

【問題】

宅地建物取引業者Aが自ら売主として買主Bと事務所等以外の場所で売買契約を締結した。

Aが宅地建物取引業者でないBと別荘地の売買契約をテント張りの現地案内所で締結した場合、Aが土地の引渡しと移転登記を完了すれば、Bは、代金の一部が未済でも、当該契約を解除することができない。

【解説】

クーリング・オフは、その取引が完全に終わった場合はできません。
なぜなら、完全に取引が終わった段階であってもクーリング・オフができるとしたら、あまりに売主である宅建業者に酷だと考えているからです。

記述は、引渡と移転登記は終わっていますが、代金の一部が未払いとなっていますから、常識的に考えても完全に取引が終わっているとは、判断できないと思います。

ですから、記述のBはクーリング・オフができるとなります。

では、取引が完全に終わった状態とはどう言う状態を言うのかと言いますと、買主が物件の引渡しを受け、かつ、代金の全部を支払った状態を言います。

なお、テント張りの現地案内所は、土地に定着した建物ではありませんから、「事務所等」に該当しませんので、クーリング・オフの対象となります。

 

4. 〇 正しい

【問題】

宅地建物取引業者Aが自ら売主として買主Bと事務所等以外の場所で売買契約を締結した。

Aが宅地建物取引業者Bを現地に案内したところ、Bが即座に購入を決め、近くの料理屋で土地の売買契約を締結した場合、翌日Bの意思が変わっても、Bは、当該契約を解除することができない。

【解説】

クーリング・オフは一般素人の買主さんを保護する制度ですから、買主が宅建業者である場合は適用されません。

 

以上より、解答はでした。 
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科目 解答 難易度 重要度
№1 土地の知識
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№41 宅建業法(手付金等の保全措置)
№42 宅建業法(35条書面と37条書面)
№43 宅建業法(営業保証金) 普通
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№45 宅建業法(クーリング・オフ)
№46 宅建業法(宅建士)
№47 宅建業法(保証協会)
№48 宅建業法(名簿及び証明書)
№49 宅建業法(監督処分,罰則) 普通
№50 宅建業法(報酬規程)

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