宅建過去問【1992】 平成4年 問41 宅建業法(手附金等の保全措置) 問題と解説

宅建過去問 H4年 問41 宅建業法(手付金等の保全措置) 問題

宅地建物取引業者Aが自ら売主となって宅地建物取引業者でないBとマンンョン(工事完了済)の売買契約(価格4,500万円)を締結した場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反しないものはがどれか。

  1. Aは、Bから手附金400万円及び中間金2,000万円を受領し、中間金については、銀行と保証委託契約を締結して、その契約を証する書面をBに交付したが、手附金については、何らの保全措置を講じていない。
  2. Aは、Bから手附金600万円を受領するに当たって、半額については銀行と保証委託契約を締結し、また、残りの半額については友人を連帯保証人として、それぞれの契約を証する書面をBに交付した。
  3. Aは、Bから手附金900万円を受領するに当たって、銀行と保証委託契約を締結し、その契約を証する書面をBに交付したが、その後Bへの所有権移転登記を行ったので、当該保証委託契約を解約した。
  4. Aは、Bから手附金1,000万円を受領するに当たって、銀行と保証委託契約を締結し、その契約を証する書面をBに交付したが、その後当該マンションを6,000万円で買いたいというCが現れたので、2,000万円をBに支払って、Bとの売買契約を解除した。



宅建過去問 H4年 問41 宅建業法(手付金等の保全措置) 解説

 

1. 違反する

【問題】

宅地建物取引業者Aが自ら売主となって宅地建物取引業者でないBとマンンョン(工事完了済)の売買契約(価格4,500万円)を締結した。

Aは、Bから手附金400万円及び中間金2,000万円を受領し、中間金については、銀行と保証委託契約を締結して、その契約を証する書面をBに交付したが、手附金については、何らの保全措置を講じていない。

【解説】

完成物件について宅建業者が売主で、買主が宅建業者以外の場合のみ、売買代金の10%または1,000万円を超える額の手附金等を受ける時は、手付金等の保全措置を講じないと受取ることはできません。

また、手附金等とは、手附金、中間金と名称の如何にかかわらず、物件の引き渡しまでに買主が支払う全てのお金を言います。

そして、手附金等の保全措置は、例えば、売主である宅建業者が多額の手附金等を受けた後、そのまま倒産したり、夜逃げしたりしたら、買主に多額の損害が出てしまいますから、そのような場合に備えて保全措置を取っておけば、そこから売主に支払った手附金等が返還されると言うものです。

さて、記述のケースでは、売買代金が4,500万円となっていますから、その10%は450万円となり、この額を超えて手附金等を受取る場合、保全措置を講じないと受取ることはできないということになります。

Aはまず手附金として400万円を受けていますが450万円を超えていませんから、ここでは保全措置は不要です。

次に中間金2,000万円は、上限の1,000万円を超えていますから保全措置を講じなければ受取ることができないとなります。

この場合、手附金等の保全措置を講ずる金額は、前に受けた手附金400万円と今回受けようとする中間金2,000万円の合計金額2,400万円としなければいけません。手付金等の保全措置は、先に書きましように、買主に損害が出ないようにするための措置ですから、全額について保全措置が求められます

従って、記述は「手附金については、何らの保全措置を講じていない」となっていますので、業法違反となります。

 

2. 違反する

【問題】

宅地建物取引業者Aが自ら売主となって宅地建物取引業者でないBとマンンョン(工事完了済)の売買契約(価格4,500万円)を締結した。

Aは、Bから手附金600万円を受領するに当たって、半額については銀行と保証委託契約を締結し、また、残りの半額については友人を連帯保証人として、それぞれの契約を証する書面をBに交付した。

【解説】

手附金600万円は売買代金の10%(450万円)を超えていますから、Aは手附金等の保全措置を講じた後でなければ受取ることができません。

その保全措置の具体的なやり方ですが、完成物件の場合以下の3つがございます。

  1. 銀行等による保証
  2. 保険事業者による保険保証
  3. 指定保管機関による保管

従って、友人を連帯保証人とする手附金等の保全措置は認めれれていませんので、記述は、業法違反だとなります。

 

3. 違反しない

【問題】

宅地建物取引業者Aが自ら売主となって宅地建物取引業者でないBとマンンョン(工事完了済)の売買契約(価格4,500万円)を締結した。

Aは、Bから手附金900万円を受領するに当たって、銀行と保証委託契約を締結し、その契約を証する書面をBに交付したが、その後Bへの所有権移転登記を行ったので、当該保証委託契約を解約した。

【解説】

手附金900万円は売買代金の10%(450万円)を超えていますから、Aは手附金等の保全措置を講じた後でなければ受取ることができません。

そのため、Aは銀行と保証委託契約を締結し、その契約を証する書面をBに交付し受領していますから、何ら問題ありません。

また、肢1の解説でも書きましたが、手附金等の保全措置の目的は、買主に損害が出ないようにするためのものです。ですから、Bへ所有権移転登記を行えば、目的の物件は買主Bの所有になったことになり、買主Bが損害を受けることはもうないと判断でき、売主Aが保証委託契約を解約しても何の問題もないはずですから、売主Aは業法違反とはならないとなります。

 

4. 違反する

【問題】

宅地建物取引業者Aが自ら売主となって宅地建物取引業者でないBとマンンョン(工事完了済)の売買契約(価格4,500万円)を締結した。

Aは、Bから手附金1,000万円を受領するに当たって、銀行と保証委託契約を締結し、その契約を証する書面をBに交付したが、その後当該マンションを6,000万円で買いたいというCが現れたので、2,000万円をBに支払って、Bとの売買契約を解除した。

【解説】

宅建業者が自ら売主で、買主が宅建業者以外の場合、手附金として受け取れる額は、売買代金の20%までです。

記述の場合ですと4,500万円×20%=900万円までしか受け取ることはできません。
ですから、Aは手附金1,000万円を受取った時点で業法違反となります。
保全措置云々は関係なく、20%オーバーの手附金を受けたらアウトとなります。

 

以上より、解答はでした。 
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肢4の手附金の上限については、このテーマの問題をやるに当たっては十分注意してください。

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科目 解答 難易度 重要度
№1 土地の知識
№2 民法(意思表示)
№3 民法(無権代理)
№4 民法(時効取得) 普通
№5 民法(瑕疵担保責任)
№6 民法(抵当権)
№7 民法(手付) 普通
№8 民法(契約解除) 普通
№9 民法(不法行為)
№10 借地借家法(借地)
№11 借地借家法(借家) 普通
№12 民法(共有)
№13 民法(相続)
№14 不動産登記法
№15 不動産登記法
№16 区分所有法 普通
№17 国土利用計画法(事前届出) 普通
№18 都市計画法
№19 都市計画法(開発許可)
№20 都市計画法(開発許可) 普通
№21 建築基準法(建築確認)
№22 建築基準法(道路)
№23 建築基準法(容積率の計算他) 普通
№24 建築基準法(用途制限)
№25 宅地造成等規制法
№26 農地法
№27 土地区画整理法 普通
№28 所得税
№29 印紙税
№30 地方税
№31 住宅金融公庫
№32 景品表示法 普通
№33 不動産鑑定評価基準
№34 地価公示法他
№35 宅建業法(免許の要否)
№36 宅建業法(宅建士の登録基準)
№37 宅建業法(広告,契約の開始時期)
№38 宅建業法(宅建士証)
№39 宅建業法(媒介契約)
№40 宅建業法(重説の説明事項) 普通
№41 宅建業法(手付金等の保全措置)
№42 宅建業法(35条書面と37条書面)
№43 宅建業法(営業保証金) 普通
№44 宅建業法(8つの制限)
№45 宅建業法(クーリング・オフ)
№46 宅建業法(宅建士)
№47 宅建業法(保証協会)
№48 宅建業法(名簿及び証明書)
№49 宅建業法(監督処分,罰則) 普通
№50 宅建業法(報酬規程)

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