宅建過去問【1992】 平成4年 問37 宅建業法(広告,契約の開始時期) 問題と解説

宅建過去問 H4年 問37 宅建業法(広告,契約の開始時期) 問題

宅地建物取引業者Aは、建売住宅の分譲を行うこととし、平成3年10月1日開発許可を受けて、同年12月1日宅地造成工事を完了し、平成4年2月1日建築確認を受けたが、同年4月1日現在工事は完了していない。この場合において、次の記述のうち、誤っているものはどれか。

  1. Aが、宅地建物取引業者Bの強い希望に基づき、開発許可が下りた後の平成3年11月1日、建築確認の取得を条件として土地付住宅の売買契約をBと締結した場合、宅地建物取引業法に違反する。
  2. Aが、平成4年1月1日、「宅地造成完了、建築確認申請済」と表示した広告を出して、その広告を見た宅地建物取引業者でないCと、建築確認後の同年3月1日土地付住宅の売買契約を締結した場合、宅地建物取引業法に違反しない。
  3. Aが、平成4年2月15日「建物の形状・構造については、工事が完了した後に説明する」と重要事項説明を行って、同年3月1日土地付住宅の売買契約を宅地建物取引業者でないDと締結した場合、宅地建物取引業法に違反する。
  4. その土地がEの所有地であったので、Aが、Eと平成3年9月1日停止条件付き売買契約を結び、条件未成就のまま平成4年3月1日土地付住宅の売買契約を宅地建物取引業者Fと締結した場合、宅地建物取引業法に違反しない。



宅建過去問 H4年 問37 宅建業法(広告,契約の開始時期) 解説

 

1. 〇 正しい

【問題】

宅地建物取引業者Aは、建売住宅の分譲を行うこととし、平成3年10月1日開発許可を受けて、同年12月1日宅地造成工事を完了し、平成4年2月1日建築確認を受けたが、同年4月1日現在工事は完了していない。

Aが、宅地建物取引業者Bの強い希望に基づき、開発許可が下りた後の平成3年11月1日、建築確認の取得を条件として土地付住宅の売買契約をBと締結した場合、宅地建物取引業法に違反する。

【解説】

宅建業法は、相手方に極力損害が出ないようにと考えており、未完成物件の売買契約の締結時期については、開発許可や建築確認等を受けたでなければ、締結することができないとしています。

記述は、土地については、平成3年10月1日に開発許可を受けていますから問題ありませんが、契約締結日の平成3年11月1日時点では、建築確認を受けていませんから、例え建築確認の取得を条件とする契約であっても、宅建業法違反となります。

なお、売買契約の時期については、相手方が宅建業者であっても適用されます。

 

2. × 誤り

【問題】

宅地建物取引業者Aは、建売住宅の分譲を行うこととし、平成3年10月1日開発許可を受けて、同年12月1日宅地造成工事を完了し、平成4年2月1日建築確認を受けたが、同年4月1日現在工事は完了していない。

Aが、平成4年1月1日、「宅地造成完了、建築確認申請済」と表示した広告を出して、その広告を見た宅地建物取引業者でないCと、建築確認後の同年3月1日土地付住宅の売買契約を締結した場合、宅地建物取引業法に違反しない。

【解説】

宅建業法では、未完成物件を宅建業者が広告してもいいとしている時期を許可や確認を受けただとしています。

記述は広告を出したのは、平成4年1月1日としていますから、土地については「開発許可」を受けていますから問題ありませんが、建築確認は平成4年2月1日となっており、平成4年1月1日時点では、建築確認を受けていないと言うことになりますので、「建築確認申請済」と表示した広告は、そもそも虚偽の広告だとなります。

虚偽の広告を出しても構いませんとする法律なんてあるはずがありませんし、建築確認後に契約しているからいいだろうとすることもできませんので、Aは虚偽の広告を出した時点で、宅建業法違反だとなります。

なお、売買契約については、どちらも許可等を受けた後に締結していますから、その点では業法違反とはなりません。

 

3. 〇 正しい

【問題】

宅地建物取引業者Aは、建売住宅の分譲を行うこととし、平成3年10月1日開発許可を受けて、同年12月1日宅地造成工事を完了し、平成4年2月1日建築確認を受けたが、同年4月1日現在工事は完了していない。

Aが、平成4年2月15日「建物の形状・構造については、工事が完了した後に説明する」と重要事項説明を行って、同年3月1日土地付住宅の売買契約を宅地建物取引業者でないDと締結した場合、宅地建物取引業法に違反する。

【解説】

肢1で解説しましたが、未完成物件の売買契約の締結時期については、開発許可や建築確認等を受けたでなければ、締結することができないとなっています。

記述では、契約締結を平成4年3月1日としています。
土地の開発許可が平成3年10月1日、建築確認が平成4年2月1日となっていますから、開発許可も建築確認も受けた後の契約締結ですから宅建業法には違反しないとなります。

また、重説に関して、重説は契約締結までに説明することになっていますから、平成4年2月15日に行うことは問題ありません。

ただ、「建物の形状・構造について」は、重説の説明事項となっていますから、契約締結日の平成4年3月1日時点では、建物は完成していませんので、建物の形状・構造については説明を行っていないことになります。

ということは、契約締結の前までに重説をすべて説明していないため、宅建業法違反となります。

 

4. 〇 正しい

【問題】

宅地建物取引業者Aは、建売住宅の分譲を行うこととし、平成3年10月1日開発許可を受けて、同年12月1日宅地造成工事を完了し、平成4年2月1日建築確認を受けたが、同年4月1日現在工事は完了していない。

その土地がEの所有地であったので、Aが、Eと平成3年9月1日停止条件付き売買契約を結び、条件未成就のまま平成4年3月1日土地付住宅の売買契約を宅地建物取引業者Fと締結した場合、宅地建物取引業法に違反しない。

【解説】

宅建業者が自己の所有に属していない物を、自ら売主となって販売する行為は原則してはならないとなっています。

ただ、この規制は、相手方が宅建業者以外に限られますから、条件未成就のままであっても宅建業者Fと契約しても業法違反とはなりません。

契約締結日は、平成4年3月1日となっていますから、開発許可も建築確認も受けた後ですから、問題ないとなります。

 

以上より、解答はでした。 
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あわてて回答すると肢3や肢4は、引掛っかってしまいそうな問題でした。

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科目 解答 難易度 重要度
№1 土地の知識
№2 民法(意思表示)
№3 民法(無権代理)
№4 民法(時効取得) 普通
№5 民法(瑕疵担保責任)
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№14 不動産登記法
№15 不動産登記法
№16 区分所有法 普通
№17 国土利用計画法(事前届出) 普通
№18 都市計画法
№19 都市計画法(開発許可)
№20 都市計画法(開発許可) 普通
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№33 不動産鑑定評価基準
№34 地価公示法他
№35 宅建業法(免許の要否)
№36 宅建業法(宅建士の登録基準)
№37 宅建業法(広告,契約の開始時期)
№38 宅建業法(宅建士証)
№39 宅建業法(媒介契約)
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№41 宅建業法(手付金等の保全措置)
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№49 宅建業法(監督処分,罰則) 普通
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