宅建過去問【1992】 平成4年 問23 建築基準法(容積率の計算他) 問題と解説

宅建過去問 H4年 問23 建築基準法(容積率の計算他) 問題

下図のような近隣商業地域と第二種住居地域にまたがる敷地に建築物を建築する場合の制限に関する次の記述のうち建築基準法の規定によれば、正しいものほどれか。ただし、街区の角にある敷地として特定行政庁の指定を受けているものとし、他の地域地区等の指定及び特定道路による影響はなく、特定行政庁が都道府県都市計画審議会の議を経て指定する区域でもないものとする。
WS000000

【条件】
★都市計画で定められた容積率の最高限度

  • 近隣商業地域 ⇒ 40/10
  • 第二種住居地域 ⇒ 20/10

★都市計画で定められた建ぺい率の最高限度

  • 近隣商業地域 ⇒ 8/10
  • 第二種住居地域 ⇒ 6/10
  1. 適用される建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合(容積率)の最高限度は、260パーセントである。
  2. 適用される建築物の建築面積の敷地面積に対する割合(建ぺい率)の最高限度は、72パーセントである。
  3. 地方公共団体の条例により、建築基準法第56条の2の日影による中高層の建築物の高さの制限が適用されることはない。
  4. 倉庫業を営む倉庫は、特定行政庁の許可を受けなければ、建築することはできない。



宅建過去問 H4年 問23 建築基準法(容積率の計算他) 解説

 

1. 〇 正しい

【問題】

適用される建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合(容積率)の最高限度は、260パーセントである。

【解説】

容積率を計算する上で最初に確認する所は、敷地の前面道路の幅員です。
前面道路の幅員が12m未満の場合、前面道路の幅員に住居系用途地域であれば4/10を、住居系以外であれば6/10を掛けて出た値と都市計画に定められた容積率を比べ、小さい方の値がその敷地の容積率の最高限度として適用されることになります。

また、記述の敷地は、近隣商業地域と第二種住居地域にまたがっていますから、それぞれの地域の容積率の最高限度を計算して、加重平均すれば、敷地の容積率の最高限度となります。

では、計算していきましょう。
【近隣商業地域】
前面道路の幅員は5mで、住居系ではありませんので6/10を掛けます。
5m×6/10=30/10 ←この数字と都市計画で定められた容積率の最高限度40/10を比較すると30/10<40/10となり、小さい数字30/10が近隣商業地域での容積率の最高限度となります。

【第二種住居地域】
前面道路の幅員は5mで、住居系ですから4/10を掛けます。
5m×4/10=20/10 ←この数字と都市計画で定められた容積率の最高限度20/10を比較すると20/10=20/10と同じですから、20/10が第二種住居地域での容積率の最高限度となります。

【加重平均】
それぞれの地域の敷地の割合を掛けて、その数字を足せば答えとなります。
敷地全部の面積200㎡の内、近隣商業地域部分の面積は120㎡ですから120/200、第二種住居地域部分の面積は80㎡ですから80/200を先ほど計算した、容積率の最高限度に掛ければいいと言うことです。

30/10×120/200=3600/2000
20/10×80/200=1600/2000
3600/2000+1600/2000=5200/2000

パーセントを求めたいので、分母を100にすればわかりやすくなりますから20で通分(分母と分子を20で割る)すると260/100=260%となり、記述は正しいとなります。

 

2. × 誤り

【問題】

適用される建築物の建築面積の敷地面積に対する割合(建ぺい率)の最高限度は、72パーセントである。

【解説】

建ぺい率については、前面道路の幅員は関係ありませんので、原則、都市計画で定められた建ぺい率の最高限度の数字をそのまま使用します。

但し、注意しなくてはいけないのが、緩和要件です。
記述も、「街区の角にある敷地として特定行政庁の指定を受けているもの」となっていますので、建ぺい率が1/10緩和されます。

つまり、都市計画で定められた建ぺい率の最高限度の数字+1/10が建ぺい率の最高限度となります。

また、記述の敷地は、近隣商業地域と第二種住居地域にまたがっていますから、それぞれの地域の建ぺい率の最高限度の値を、加重平均して、敷地の建ぺい率の最高限度を出すことになります。

では、計算していきましょう。
【近隣商業地域】
都市計画で定められた建ぺい率の最高限度8/10+1/10=9/10

【第二種住居地域】
都市計画で定められた建ぺい率の最高限度6/10+1/10=7/10

【加重平均】
9/10×120/200=1080/2000
7/10×80/200=560/2000
1080/2000+560/2000=1640/2000

分母を100にするため、20で通分(分母と分子を20で割る)すると82/100=82%となり、記述は誤りとなります。

 

3. × 誤り

【問題】

地方公共団体の条例により、建築基準法第56条の2の日影による中高層の建築物の高さの制限が適用されることはない。

【解説】

以下の表から、近隣商業地域、第二種住居地域ともに、高さが10mを超える建築物については、地方公共団体の条例により、日影規制を受けることになります。

なお、日影時間の制限の異なる区域の内外にわたる場合には、建築物はそれぞれの日影規制をクリアーする必要がございます(施行令135条の13)。

対象用途地域 規制を受ける建物
第一種低層住居専用地域内 軒の高さ7m
または
地階を除く3階建以上
第二種低層住居専用地域内
第一種中高層住居専用地域内 高さが10mを超える
第二種中高層住居専用地域内
第一種住居地域内
第二種住居地域内
準住居地域内
近隣商業地域内
準工業地域内

 

4. × 誤り

【問題】

倉庫業を営む倉庫は、特定行政庁の許可を受けなければ、建築することはできない。

【解説】

建築物の用途制限で、敷地が異なる用途地域にまたがる場合については、敷地の過半が属する用途地域の制限が適用されます(建築基準法91条)。

記述の敷地は過半が近隣商業地域となります。
近隣商業地域の用途制限では、倉庫は特定行政庁の許可がなくても、倉庫業を営む倉庫の建築は可能です。

 

1
以上より、解答はでした。 
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容積率・建ぺい率の計算、日影規制、用途制限と幅広い問題で頭の切り替えが難しかったと思います。

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科目 解答 難易度 重要度
№1 土地の知識
№2 民法(意思表示)
№3 民法(無権代理)
№4 民法(時効取得) 普通
№5 民法(瑕疵担保責任)
№6 民法(抵当権)
№7 民法(手付) 普通
№8 民法(契約解除) 普通
№9 民法(不法行為)
№10 借地借家法(借地)
№11 借地借家法(借家) 普通
№12 民法(共有)
№13 民法(相続)
№14 不動産登記法
№15 不動産登記法
№16 区分所有法 普通
№17 国土利用計画法(事前届出) 普通
№18 都市計画法
№19 都市計画法(開発許可)
№20 都市計画法(開発許可) 普通
№21 建築基準法(建築確認)
№22 建築基準法(道路)
№23 建築基準法(容積率の計算他) 普通
№24 建築基準法(用途制限)
№25 宅地造成等規制法
№26 農地法
№27 土地区画整理法 普通
№28 所得税
№29 印紙税
№30 地方税
№31 住宅金融公庫
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№33 不動産鑑定評価基準
№34 地価公示法他
№35 宅建業法(免許の要否)
№36 宅建業法(宅建士の登録基準)
№37 宅建業法(広告,契約の開始時期)
№38 宅建業法(宅建士証)
№39 宅建業法(媒介契約)
№40 宅建業法(重説の説明事項) 普通
№41 宅建業法(手付金等の保全措置)
№42 宅建業法(35条書面と37条書面)
№43 宅建業法(営業保証金) 普通
№44 宅建業法(8つの制限)
№45 宅建業法(クーリング・オフ)
№46 宅建業法(宅建士)
№47 宅建業法(保証協会)
№48 宅建業法(名簿及び証明書)
№49 宅建業法(監督処分,罰則) 普通
№50 宅建業法(報酬規程)

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