宅建過去問【2018年】 平成30年 問38 宅建業法(手付金等の保全措置) 問題と解説

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宅建過去問 H30年 問38 宅建業法(手付金等の保全措置) 問題

宅地建物取引業者である売主は、宅地建物取引業者ではない買主との間で、戸建住宅の売買契約(所有権の登記は当該住宅の引渡し時に行うものとする。)を締結した。この場合における宅地建物取引業法第41条又は第41条の2の規定に基づく手付金等の保全措置(以下この問において「保全措置」という。)に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

  1. 当該住宅が建築工事の完了後で、売買代金が3,000万円であった場合、売主は、買主から手付金200万円を受領した後、当該住宅を引き渡す前に中間金300万円を受領するためには、手付金200万円と合わせて保全措置を講じた後でなければ、その中間金を受領することができない。
  2. 当該住宅が建築工事の完了前で、売買代金が2,500万円であった場合、売主は、当該住宅を引き渡す前に買主から保全措置を講じないで手付金150万円を受領することができる。
  3. 当該住宅が建築工事の完了前で、売主が買主から保全措置が必要となる額の手付金を受領する場合、売主は、事前に、国土交通大臣が指定する指定保管機関と手付金等寄託契約を締結し、かつ、当該契約を証する書面を買主に交付した後でなければ、買主からその手付金を受領することができない。
  4. 当該住宅が建築工事の完了前で、売主が買主から保全措置が必要となる額の手付金等を受領する場合において売主が銀行との間で締結する保証委託契約に基づく保証契約は、建築工事の完了までの間を保証期間とするものでなければならない。



宅建過去問 H30年 問38 宅建業法(手付金等の保全措置) 解説

 

1. 〇 正しい

【問題】

宅地建物取引業者である売主は、宅地建物取引業者ではない買主との間で、戸建住宅の売買契約(所有権の登記は当該住宅の引渡し時に行うものとする。)を締結した。

当該住宅が建築工事の完了後で、売買代金が3,000万円であった場合、売主は、買主から手付金200万円を受領した後、当該住宅を引き渡す前に中間金300万円を受領するためには、手付金200万円と合わせて保全措置を講じた後でなければ、その中間金を受領することができない。

【解説】

まず、手付金等について確認しておきます。
手付金等とは、契約締結時から引渡までに、名称を問わず買主が売主に渡すお金で代金に充当するものを言います。ですから、記述にある手付金はもちろん、中間金も手付金等に含まれます。

再三、申しておりますが、宅建業法は、宅建業者から素人さんを守るための法律です。ですから、多額の手付金等を受けて宅建業者が夜逃げなどし、素人の買主が困らないように、保全措置と言う制度を作っています。

では、その多額の手付金等の額はいくらかと言う話ですが、これは完成物件と未完成物件で違う額を設定しています。

以下の条件に該当すれば、手付金等について保全措置を講じる必要がございます。
① 完成物件 → 売買代金の10%超であり、または1,000万円超である場合
② 未完成物件 → 売買代金の5%超であり、または1,000万円超である場合

記述物件は、住宅が建築工事の完了後となっていますから、完成物件で見ていくことになります。
計算してみますと、代金3,000万円×10%=300万円を超える手付金等を受ける場合、保全措置が必要だとなります。

そして記述は、まず手付金200万円を受けていますが、この時点では300万円を超えていませんので、保全措置は不要です。

更に、中間金300万円を受けるとしていますので、受けた手付金と合計すると500万円になり、300万円を超えるため保全措置が必要だとなります。

先ほどお話ししたように、保全措置は素人の買主に損害を与えないために講じるものです。ですから、中間金の300万円だけに保全措置を講じるとかではなく、前に受けた手付金200万円を含めた500万円について保全措置を講じる必要がございます。

更に、交通事故を起こした後に、保険に入っても意味がないように、多額の手付金等を宅建業者に渡した後に、保全措置を講じても意味がないということになりますから、宅建業者は保全措置を講じたでなければ、多額の手付金等を受けることはできないとなっています。

従って、記述は正しいとなります。

 

2. × 誤り

【問題】

宅地建物取引業者である売主は、宅地建物取引業者ではない買主との間で、戸建住宅の売買契約(所有権の登記は当該住宅の引渡し時に行うものとする。)を締結した。

当該住宅が建築工事の完了前で、売買代金が2,500万円であった場合、売主は、当該住宅を引き渡す前に買主から保全措置を講じないで手付金150万円を受領することができる。

【解説】

住宅が建築工事の完了と言っていますから未完成物件について聞かれてます。

肢1の解説を参照していただき、計算してみましょう。

代金2,500万円×0.5%=125万円を超える手付金等を受ける場合には、保全措置を講じた後でなければ受けることができませんので、手付金150万円を受けるのであれば保全措置を講じなければ受けることはできません。

 

3. × 誤り

【問題】

宅地建物取引業者である売主は、宅地建物取引業者ではない買主との間で、戸建住宅の売買契約(所有権の登記は当該住宅の引渡し時に行うものとする。)を締結した。

当該住宅が建築工事の完了前で、売主が買主から保全措置が必要となる額の手付金を受領する場合、売主は、事前に、国土交通大臣が指定する指定保管機関と手付金等寄託契約を締結し、かつ、当該契約を証する書面を買主に交付した後でなければ、買主からその手付金を受領することができない。

【解説】

保全措置の種類は、完成物件は ①銀行等による保証 ②保険事業者による保険保証 ③指定保管機関による保管の3つがあります。

これに対して、未完成物件は①②のみで、③の指定保管機関による保管はできません。

記述は、住宅が建築工事の完了とありますから、未完成物件となり、指定保管機関による保全措置はそもそもできないとなります。

 

4. × 誤り

【問題】

宅地建物取引業者である売主は、宅地建物取引業者ではない買主との間で、戸建住宅の売買契約(所有権の登記は当該住宅の引渡し時に行うものとする。)を締結した。

当該住宅が建築工事の完了前で、売主が買主から保全措置が必要となる額の手付金等を受領する場合において売主が銀行との間で締結する保証委託契約に基づく保証契約は、建築工事の完了までの間を保証期間とするものでなければならない。

【解説】

肢1で解説しましたように、手付金等とは、契約締結時から引渡までに、名称を問わず買主が売主に渡すお金で代金に充当するものをいうのですから、その保全措置の期間は、当然、引渡までとなります。

記述は、建築工事の完了までとしていますから誤りとなります。

 

1
以上より、解答はでした。 
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canvas1.png.pagespeed.ce.ouJW7wZHbj 定番の問題で、簡単でした。

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2件のコメント

  • こがねむし

    以下の条件に該当すれば、手付金等について保全措置を講じる必要がございます。
    ① 完成物件 → 売買代金の10%超であり、かつ1,000万円超である場合
    ② 未完成物件 → 売買代金の5%超であり、かつ1,000万円超である場合

    の説明ですが
    ① 完成物件 → 売買代金の10%超、または1,000万円超である場合
    ② 未完成物件 → 売買代金の5%超、または1,000万円超である場合

    が正確な記述ではないでしょうか?

    • ご指摘感謝いたします。
      ありがたく訂正させていただきました。

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