宅建過去問【2018年】 平成30年 問37 宅建業法(クーリング・オフ) 問題と解説

平成30年度宅建士試験解説一覧

宅建過去問 H30年 問37 宅建業法(クーリング・オフ) 問題

宅地建物取引業者である売主Aが、宅地建物取引業者Bの媒介により宅地建物取引業者ではない買主Cと新築マンションの売買契約を締結した場合において、宅地建物取引業法第37条の2の規定に基づくいわゆるクーリング・オフに関する次の記述のうち、正しいものはいくつあるか。

ア. AとCの間で、クーリング・オフによる契約の解除に関し、Cは契約の解除の書面をクーリング・オフの告知の日から起算して8日以内にAに到達させなければ契約を解除することができない旨の特約を定めた場合、当該特約は無効である。

イ. Cは、Bの事務所で買受けの申込みを行い、その3日後に、Cの自宅近くの喫茶店で売買契約を締結した場合、クーリング・オフによる契約の解除はできない。

ウ. Cは、Bからの提案によりCの自宅で買受けの申込みを行ったが、クーリング・オフについては告げられず、その10日後に、Aの事務所で売買契約を締結した場合、クーリング・オフによる契約の解除はできない。

エ. クーリング・オフについて告げる書面には、Bの商号又は名称及び住所並びに免許証番号を記載しなければならない。

  1. 一つ
  2. 二つ
  3. 三つ
  4. なし



宅建過去問 H30年 問37 宅建業法(クーリング・オフ) 解説

 

ア. 〇 正しい

【問題】

宅地建物取引業者である売主Aが、宅地建物取引業者Bの媒介により宅地建物取引業者ではない買主Cと新築マンションの売買契約を締結した。

AとCの間で、クーリング・オフによる契約の解除に関し、Cは契約の解除の書面をクーリング・オフの告知の日から起算して8日以内にAに到達させなければ契約を解除することができない旨の特約を定めた場合、当該特約は無効である。

【解説】

相手の意思表示が到達したときに効力が発生するとする『到達主義』が一般的です。

ですが、宅建業法では、一般の素人さんを守るため、クーリング・オフがより成立しやすいよう、契約の解除の書面をポストに投函したら成立するよう『発信主義』を採用しています。

そうなると記述の「Aに到達させなければ契約を解除することができない旨の特約」と言うのは、買主Cに不利な特約だということになります。

宅建業法では、宅建業者に有利で、素人さんに不利な特約は無効だとしていますから、記述は正しいということになります。

宅建業法37条の2第2項
申込みの撤回等は、申込者等が前項前段の書面を発した時に、その効力を生ずる。

なお、クーリング・オフができる期間は、申込みの撤回等を行うことができる旨及びその申込みの撤回等を行う場合の方法について書面で告げられた日から起算して8日間となっています(宅建業法37条の2第1項)。

 

イ. 〇 正しい

【問題】

宅地建物取引業者である売主Aが、宅地建物取引業者Bの媒介により宅地建物取引業者ではない買主Cと新築マンションの売買契約を締結した。

Cは、Bの事務所で買受けの申込みを行い、その3日後に、Cの自宅近くの喫茶店で売買契約を締結した場合、クーリング・オフによる契約の解除はできない。

【解説】

クーリング・オフの問題を見る場合、『買受けの申込み場所』が書かれていたら、その他の場所は無視です。

その申し込み場所が、宅建業者の『事務所等』であれば、クーリング・オフできない、『事務所等』でなければ、クーリング・オフできると判断しましょう。

記述は、媒介業者Bの『事務所』で、買受けの申込みを行いとなっていますから、クーリング・オフできないとなります。

なお、宅建業者Bが売主Aと媒介等の契約をしていないなど、何の関係もないといった場合には、Bの事務所は事務所等には該当しませんのでご注意ください。

 

ウ. × 誤り

【問題】

宅地建物取引業者である売主Aが、宅地建物取引業者Bの媒介により宅地建物取引業者ではない買主Cと新築マンションの売買契約を締結した。

Cは、Bからの提案によりCの自宅で買受けの申込みを行ったが、クーリング・オフについては告げられず、その10日後に、Aの事務所で売買契約を締結した場合、クーリング・オフによる契約の解除はできない。

【解説】

肢イで解説しましたように、クーリング・オフの問題を見る場合、『買受けの申込み場所』が書かれていたら、その他の場所は無視です。

記述の買受けの申込み場所は、買主Cの自宅です。
Cの自宅や勤務先は、宅建業者の事務所ではありませんから、『原則』クーリング・オフができます。

但し、この自宅と勤務先の2つに限っては例外がありまして、買主Cから申し出た場合もしくは提案した場合は、クーリング・オフができないとしていますからご注意ください。

従って、記述は『媒介業者Bからの提案』によりCの自宅で買受けの申込みを行ったとなっていますから、原則通り、クーリング・オフができるとなります。

なお、記述では申し込みから10日が過ぎている旨の記載がありますが、肢アで解説しました通り、クーリング・オフができる期間は、クーリング・オフができる旨の告知を書面で告げられた日から起算して8日間です。

記述では、買主Cは、その告知を受けていないとなっていますから8日間の期限はスタートしていないことになり、10日後であってもクーリング・オフは可能と言うことです。

 

エ. × 誤り

【問題】

宅地建物取引業者である売主Aが、宅地建物取引業者Bの媒介により宅地建物取引業者ではない買主Cと新築マンションの売買契約を締結した。

クーリング・オフについて告げる書面には、Bの商号又は名称及び住所並びに免許証番号を記載しなければならない。

【解説】

記述の新築マンションの売買契約と言うのは、売主A・買主Cとの間で交わすものです。買主Cからこの契約を解除しますという場合、誰に言いますか?
当然、売主Aに言うと思います。

でしたら、クーリング・オフについて告げる書面には、契約の相手である売主Aの名称等の記載が必要だとわかるはずです。

従って、記述には媒介業者Bの名称等の記載が必要となっていますから誤りとなります。

 

正しい肢は、アイ
以上より、解答はでした。 
関連過去問      
令和元年 問38 平成30年 問37 平成28年 問44 平成26年 問38
平成25年 問34 平成24年 問37 平成23年 問35 平成22年 問38
平成20年 問39 平成17年 問41 平成15年 問39 平成14年 問45
平成13年 問44 平成12年 問41 平成6年 問42 平成5年 問41

canvas1.png.pagespeed.ce.ouJW7wZHbj 個数問題ですが、よく見る問題ばかりで簡単だったと思います。

ランキングに参加しています。
当ブログへの応援クリックよろしくお願いします<(_ _)>
↓↓↓↓
にほんブログ村 資格ブログ 宅建試験へ

ご意見、ご質問などございましたら、下のコメント欄にお願いします。

平成30年(2018年)宅建試験 正解一覧

科目 解答 難易度 重要度
№1 民法(意思表示)
№2 民法(代理) 普通
№3 民法(停止条件) 普通
№4 民法(時効の援用)
№5 民法(事務管理)
№6 民法(法定地上権)
№7 民法(債権譲渡禁止特約) 普通
№8 民法(賃借物件の原状回復義務)
№9 民法(相殺) 普通
№10 民法(相続)
№11 借地借家法(借地)
№12 借地借家法(借家)
№13 区分所有法
№14 不動産登記法
№15 国土利用計画法
№16 都市計画法
№17 都市計画法(開発許可)
№18 建築基準法 普通
№19 建築基準法 普通
№20 宅地造成等規制法
№21 土地区画整理法 普通
№22 農地法
№23 登録免許税 普通
№24 不動産取得税
№25 不動産鑑定評価基準 普通
№26 宅建業法(広告規制) 普通
№27 宅建業法(建物状況調査) 普通
№28 宅建業法(業者間取引)
№29 宅建業法(8つの制限)
№30 宅建業法(賃貸の報酬規程)
№31 宅建業法(低廉な空家等の報酬の特例)
№32 宅建業法(宅地建物取引士) 普通
№33 宅建業法(媒介契約) 4
№34 宅建業法(37条書面 記載事項)
№35 宅建業法(重要事項説明) 普通
№36 宅建業法(免許)
№37 宅建業法(クーリング・オフ)
№38 宅建業法(手付金等の保全措置)
№39 宅建業法(重要事項説明)
№40 宅建業法(業務上の規制)
№41 宅建業法(免許の要否)
№42 宅建業法(宅地建物取引士)
№43 宅建業法(営業保証金)
№44 宅建業法(保証協会) 普通
№45 住宅瑕疵担保履行法
№46 住宅金融支援機構法
№47 景品表示法
№48 統 計
№49 土地の知識
№50 建物の知識

3件のコメント

  • 百日紅

    質問させていただいてよろしいでしょうか。
    自宅から電話やメール等で買受の申し込みをした場合はクーリングオフできないのでしょうか。

    • ご質問ありがとうございます。

      ご質問のケースは、宅建業法に規定がございませんので、グレーゾーンかと思います。
      そのケースバイケースで、判断が分かれると考えます。

      また、類似の判例や通達も見たことがありませんし、経験則からもご質問の事例で、紛争になったこともございませんので、お答えしようがございません。

      申し訳ございません。

  • 百日紅

    ありがとうございます。
    2002年問45肢2を見て、仮に自宅から電話をかけていても、業者からは判断しようが無いのではないかと疑問に思い質問させていただきました。失礼しました。

コメントを残す

このサイトはスパムを低減するために Akismet を使っています。コメントデータの処理方法の詳細はこちらをご覧ください