宅建過去問【2018年】 平成30年 問30 宅建業法(賃貸の報酬規程) 問題と解説

平成30年度宅建士試験解説一覧

宅建過去問 H30年 問30 宅建業法(賃貸の報酬規程) 問題

宅地建物取引業者A(消費税課税事業者)は、Bが所有する建物について、B及びCから媒介の依頼を受け、Bを貸主、Cを借主とし、1か月分の借賃を10万円(消費税等相当額を含まない。)、CからBに支払われる権利金(権利設定の対価として支払われる金銭であって返還されないものであり、消費税等相当額を含まない。)を150万円とする定期建物賃貸借契約を成立させた。この場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

  1. 建物が店舗用である場合、Aは、B及びCの承諾を得たときは、B及びCの双方からそれぞれ10万8,000円の報酬を受けることができる。
  2. 建物が居住用である場合、Aが受け取ることができる報酬の額は、CからBに支払われる権利金の額を売買に係る代金の額とみなして算出される16万2,000円が上限となる。
  3. 建物が店舗用である場合、Aは、Bからの依頼に基づくことなく広告をした場合でも、その広告が賃貸借契約の成立に寄与したときは、報酬とは別に、その広告料金に相当する額をBに請求することができる。
  4. 定期建物賃貸借契約の契約期間が終了した直後にAが依頼を受けてBC間の定期建物賃貸借契約の再契約を成立させた場合、Aが受け取る報酬については、宅地建物取引業法の規定が適用される。



宅建過去問 H30年 問30 宅建業法(賃貸の報酬規程) 解説

 

1. × 誤り

【問題】

宅地建物取引業者A(消費税課税事業者)は、Bが所有する建物について、B及びCから媒介の依頼を受け、Bを貸主、Cを借主とし、1か月分の借賃を10万円(消費税等相当額を含まない。)、CからBに支払われる権利金(権利設定の対価として支払われる金銭であって返還されないものであり、消費税等相当額を含まない。)を150万円とする定期建物賃貸借契約を成立させた。

建物が店舗用である場合、Aは、B及びCの承諾を得たときは、B及びCの双方からそれぞれ10万8,000円の報酬を受けることができる。

【解説】

非居住用建物もしくは宅地(居住用建物以外)の賃貸借で、記述のように権利金が支払われている場合、その権利金の額を売買価格とみなして報酬計算し、1か月分の賃料と比較して、高い方を報酬の限度額とできます。

ではやって見ましょう。
【権利金150万円を売買代金と仮定した場合】

150万円×5%=75,000円

宅建業者Aは、消費税課税事業者となっていますから、この75,000円に消費税率8%を加えることができます。75,000円×1.08=81,000円をBC双方から受けることができます(81,000円×2人=162,000円)

【1か月分の賃料】
1か月分の賃料は10万円となっていますので、これを媒介報酬として頂く場合、消費税8%を加えた10万円×1.08=108,000円を受けることができますが、賃貸の報酬の場合は、この108,000円を超えて受けることができませんので、BC双方から報酬を受ける場合であっても、合計額が108,000円を超えることはできません。

従って、報酬額が高い方は、権利金から計算した162,000円と言うことになり、これが記述のケースでの報酬限度額となりますが、記述はBC双方から108,000円が受けれるとなっており、報酬限度額を超えていますので、誤りだとなります。

 

2. × 誤り

【問題】

宅地建物取引業者A(消費税課税事業者)は、Bが所有する建物について、B及びCから媒介の依頼を受け、Bを貸主、Cを借主とし、1か月分の借賃を10万円(消費税等相当額を含まない。)、CからBに支払われる権利金(権利設定の対価として支払われる金銭であって返還されないものであり、消費税等相当額を含まない。)を150万円とする定期建物賃貸借契約を成立させた。。

建物が居住用である場合、Aが受け取ることができる報酬の額は、CからBに支払われる権利金の額を売買に係る代金の額とみなして算出される16万2,000円が上限となる。

【解説】

居住用建物の賃貸では、権利金の額を売買に係る代金の額とみなして報酬計算することはできません。

従って、居住用建物の賃貸の報酬は、1ヶ月分の賃料に消費税を加えた額(記述では108,000円)が、報酬限度額となります。

繰り返し注意ですが、売買と違って賃貸の報酬は、CB双方から108,000円を受けるわけではございません。CB双方から受ける報酬の合計額が108,000円を超えてはいけないとなります。

 

3. × 誤り

【問題】

宅地建物取引業者A(消費税課税事業者)は、Bが所有する建物について、B及びCから媒介の依頼を受け、Bを貸主、Cを借主とし、1か月分の借賃を10万円(消費税等相当額を含まない。)、CからBに支払われる権利金(権利設定の対価として支払われる金銭であって返還されないものであり、消費税等相当額を含まない。)を150万円とする定期建物賃貸借契約を成立させた。。

建物が店舗用である場合、Aは、Bからの依頼に基づくことなく広告をした場合でも、その広告が賃貸借契約の成立に寄与したときは、報酬とは別に、その広告料金に相当する額をBに請求することができる。

【解説】

売買であっても、賃貸であっても、広告料の請求ができるのは、媒介の依頼者からの依頼に基づくもので、それ以外は請求することができません。

従って、記述は「Bからの依頼に基づくことなく広告をした場合でも」広告料の請求ができるとしていますから誤りとなります。

 

4. 〇 正しい

【問題】

宅地建物取引業者A(消費税課税事業者)は、Bが所有する建物について、B及びCから媒介の依頼を受け、Bを貸主、Cを借主とし、1か月分の借賃を10万円(消費税等相当額を含まない。)、CからBに支払われる権利金(権利設定の対価として支払われる金銭であって返還されないものであり、消費税等相当額を含まない。)を150万円とする定期建物賃貸借契約を成立させた。。

定期建物賃貸借契約の契約期間が終了した直後にAが依頼を受けてBC間の定期建物賃貸借契約の再契約を成立させた場合、Aが受け取る報酬については、宅地建物取引業法の規定が適用される。

【解説】

定期建物賃貸借契約に更新はありませんので、その契約期間が終了すれば、定期建物賃貸借契約ももちろん終了となります。

ですから、その後の契約は、記述では再契約と言うように表現していますが、新規の定期建物賃貸借契約と言うことになりますから、宅建業者Aは当然に業法が規定する限度内で媒介報酬を受けられるとなります。

 

以上より、解答はでした。 
関連過去問(賃貸)      
平成30年 問30 平成29年 問26 平成28年 問33 平成27年 問33
平成23年 問40 平成22年 問42 平成20年 問43 平成19年 問42
平成17年 問44 平成15年 問44 平成6年 問48 平成5年 問50
平成4年 問50

canvas1.png.pagespeed.ce.ouJW7wZHbj いつも見る問題ばかりという印象です。

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平成30年(2018年)宅建試験 正解一覧

科目 解答 難易度 重要度
№1 民法(意思表示)
№2 民法(代理) 普通
№3 民法(停止条件) 普通
№4 民法(時効の援用)
№5 民法(事務管理)
№6 民法(法定地上権)
№7 民法(債権譲渡禁止特約) 普通
№8 民法(賃借物件の原状回復義務)
№9 民法(相殺) 普通
№10 民法(相続)
№11 借地借家法(借地)
№12 借地借家法(借家)
№13 区分所有法
№14 不動産登記法
№15 国土利用計画法
№16 都市計画法
№17 都市計画法(開発許可)
№18 建築基準法 普通
№19 建築基準法 普通
№20 宅地造成等規制法
№21 土地区画整理法 普通
№22 農地法
№23 登録免許税 普通
№24 不動産取得税
№25 不動産鑑定評価基準 普通
№26 宅建業法(広告規制) 普通
№27 宅建業法(建物状況調査) 普通
№28 宅建業法(業者間取引)
№29 宅建業法(8つの制限)
№30 宅建業法(賃貸の報酬規程)
№31 宅建業法(低廉な空家等の報酬の特例)
№32 宅建業法(宅地建物取引士) 普通
№33 宅建業法(媒介契約) 4
№34 宅建業法(37条書面 記載事項)
№35 宅建業法(重要事項説明) 普通
№36 宅建業法(免許)
№37 宅建業法(クーリング・オフ)
№38 宅建業法(手付金等の保全措置)
№39 宅建業法(重要事項説明)
№40 宅建業法(業務上の規制)
№41 宅建業法(免許の要否)
№42 宅建業法(宅地建物取引士)
№43 宅建業法(営業保証金)
№44 宅建業法(保証協会) 普通
№45 住宅瑕疵担保履行法
№46 住宅金融支援機構法
№47 景品表示法
№48 統 計
№49 土地の知識
№50 建物の知識

2件のコメント

  • 今年受験します

    問3の解説の文章が分かりづらいです。
    「広告料の請求ができるのは、~略~ 請求することができません。」
    →「売買であっても、賃貸であっても、広告料の請求ができるのは、媒介の依頼者からの依頼に基づくもので、それ以外は請求することができません。」

    • ご指摘感謝いたします。
      ありがたく訂正させていただきました。

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