宅建過去問【2018年】 平成30年 問25 不動産鑑定評価基準 問題と解説

平成30年度宅建士試験解説一覧

宅建過去問 H30年 問25 不動産鑑定評価基準 問題

不動産の鑑定評価に関する次の記述のうち、不動産鑑定評価基準によれば、正しいものはどれか。

  1. 不動産の価格は、その不動産の効用が最高度に発揮される可能性に最も富む使用を前提として把握される価格を標準として形成されるが、これを最有効使用の原則という。
  2. 収益還元法は、賃貸用不動産又は賃貸以外の事業の用に供する不動産の価格を求める場合に特に有効な手法であるが、事業の用に供さない自用の不動産の鑑定評価には適用すべきではない。
  3. 鑑定評価の基本的な手法は、原価法、取引事例比較法及び収益還元法に大別され、実際の鑑定評価に際しては、地域分析及び個別分析により把握した対象不動産に係る市場の特性等を適切に反映した手法をいずれか1つ選択して、適用すべきである。
  4. 限定価格とは、市場性を有する不動産について、法令等による社会的要請を背景とする鑑定評価目的の下で、正常価格の前提となる諸条件を満たさないことにより正常価格と同一の市場概念の下において形成されるであろう市場価値と乖離することとなる場合における不動産の経済価値を適正に表示する価格のことをいい、民事再生法に基づく鑑定評価目的の下で、早期売却を前提として求められる価格が例としてあげられる。



宅建過去問 H30年 問25 不動産鑑定評価基準 解説

 

1. 〇 正しい

【問題】

不動産の価格は、その不動産の効用が最高度に発揮される可能性に最も富む使用を前提として把握される価格を標準として形成されるが、これを最有効使用の原則という。

【解説】

記述の通りです。

例えば、商業地の土地を鑑定評価する場合、青空駐車場を前提に評価すのではなく、数階建のオフィスビルを建てることを前提に評価しましょうというのが、最有効使用の原則です。

 

2. × 誤り

【問題】

収益還元法は、賃貸用不動産又は賃貸以外の事業の用に供する不動産の価格を求める場合に特に有効な手法であるが、事業の用に供さない自用の不動産の鑑定評価には適用すべきではない。

【解説】

収益還元法は、簡単に言えば、その不動産から産み出される収益=賃料から不動産の価格を求めようとする手法です。

自用の不動産についても、貸せばいくらぐらいの収益=賃料が発生するだろうと想定して、試算価格を求めることはできますので、「適用すべきではない」という記述は誤りです。

但し、国宝のお寺を貸したらいくらの収益=賃料になるだろうかと言った一般的に、想定することが困難な場合は、収益還元法は適用すべきではありません。

 

3. × 誤り

【問題】

鑑定評価の基本的な手法は、原価法、取引事例比較法及び収益還元法に大別され、実際の鑑定評価に際しては、地域分析及び個別分析により把握した対象不動産に係る市場の特性等を適切に反映した手法をいずれか1つ選択して、適用すべきである。

【解説】

原価法、取引事例比較法及び収益還元法の3つをできる限り併用して適用すべきだと鑑定評価基準では言っています。

1つの手法だけで出した価格と3つの手法から出した価格とでは、後者の方が信頼性があると考えてのことだと思います。

 

4. × 誤り

【問題】

限定価格とは、市場性を有する不動産について、法令等による社会的要請を背景とする鑑定評価目的の下で、正常価格の前提となる諸条件を満たさないことにより正常価格と同一の市場概念の下において形成されるであろう市場価値と乖離することとなる場合における不動産の経済価値を適正に表示する価格のことをいい、民事再生法に基づく鑑定評価目的の下で、早期売却を前提として求められる価格が例としてあげられる。

【解説】

『限定』価格と言うのは、ある人に限定された価格を言います。
例えば、借地上に建物を所有する所有者が、その借地を買うと言ったような場合、借地に関係のない第三者が購入する金額と借地上の建物の所有者が購入する金額とでは、建物の所有者が購入する金額の方が高くなるのが普通です。

このように売却先によって、価格が限定されるような価格を、限定価格と定義しています。従って、記述誤りです。

記述は、「早期売却を前提として求められる価格が例としてあげられる」となっていますから、競売が思い浮かびます。
競売価格=特定価格の内容だと判断できます。

 

1
以上より、解答はでした。 
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canvas1.png.pagespeed.ce.ouJW7wZHbj 不動産鑑定評価基準は毛嫌いしてやらない方が多いいのですが、肢2から肢4は過去問の知識で簡単に判断できたと思いますし、正解肢1は、久々の出題でしたが、最有効使用の原則は鑑定評価基準で最もポピュラーな原則ですから、正答率はそれなりに高いのではないかと思います。

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平成30年(2018年)宅建試験 正解一覧

科目 解答 難易度 重要度
№1 民法(意思表示)
№2 民法(代理) 普通
№3 民法(停止条件) 普通
№4 民法(時効の援用)
№5 民法(事務管理)
№6 民法(法定地上権)
№7 民法(債権譲渡禁止特約) 普通
№8 民法(賃借物件の原状回復義務)
№9 民法(相殺) 普通
№10 民法(相続)
№11 借地借家法(借地)
№12 借地借家法(借家)
№13 区分所有法
№14 不動産登記法
№15 国土利用計画法
№16 都市計画法
№17 都市計画法(開発許可)
№18 建築基準法 普通
№19 建築基準法 普通
№20 宅地造成等規制法
№21 土地区画整理法 普通
№22 農地法
№23 登録免許税 普通
№24 不動産取得税
№25 不動産鑑定評価基準 普通
№26 宅建業法(広告規制) 普通
№27 宅建業法(建物状況調査) 普通
№28 宅建業法(業者間取引)
№29 宅建業法(8つの制限)
№30 宅建業法(賃貸の報酬規程)
№31 宅建業法(低廉な空家等の報酬の特例)
№32 宅建業法(宅地建物取引士) 普通
№33 宅建業法(媒介契約) 4
№34 宅建業法(37条書面 記載事項)
№35 宅建業法(重要事項説明) 普通
№36 宅建業法(免許)
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№38 宅建業法(手付金等の保全措置)
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