宅建過去問【1991】 平成3年 問8 民法(買戻し) 問題と解説

宅建過去問 H3年 問8 民法(買戻し) 問題

不動産の買戻しに関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。

  1. 買戻しをするには、買主の支払った代金及び契約費用を返還すればよく、必要費及び有益費を支払わなければ買戻しをなし得ない旨の特約は、無効となる。
  2. 買戻しの期間は、10年を超えることができない。
  3. 買戻しの期間は、後日これを伸長することができない。
  4. 買戻しの特約は、売買の登記後においても登記することができ、登記をすれば第三者に対しても効力を生ずる。



宅建過去問 H3年 問8 民法(買戻し) 解説

 

1. 〇 正しい

【問題】

買戻しをするには、買主の支払った代金及び契約費用を返還すればよく、必要費及び有益費を支払わなければ買戻しをなし得ない旨の特約は、無効となる。

【解説】

買戻し特約と言うのは、例えば、あなたが生活に困って、思い入れのある自宅を一時しのぎで自宅を売り、再度、数年後生活に余裕ができたら買戻そうと言った時などに使う特約です。また、公団や公社などの公の機関も、地価の急激な上昇を抑えると言った意味で、一定期間転売ができないように、買戻し特約を付けるケースもございます。

さて、買戻し特約により実際に買い戻す場合は、買主が支払った代金及び契約の費用を返還して行います。この場合において、当事者が別段の意思を表示しなかったときは、不動産の果実と代金の利息とは相殺したものとみなされます(民法579条)。

普通に考えると、買主が必要費や有益費を負担しているのであれば、それらも含めて買戻しではないかと考えがちですが、判例は、記述の通り、必要費及び有益費を支払わなければ買戻しをなし得ない旨の特約は、無効だとしています。

これは、買戻権の行使が制限されてしまうなどと言った理由で裁判所が判断したと思います。ただ、必要費や有益費を支払わなければ、引渡しには応じませんよと言う具合に、留置権を行使して回収することは可能だと考えます。

 

2. 〇 正しい

【問題】

買戻しの期間は、10年を超えることができない。

【解説】

記述の通りです。

民法580条

  1. 買戻しの期間は、十年を超えることができない。特約でこれより長い期間を定めたときは、その期間は、十年とする。
  2. 買戻しについて期間を定めたときは、その後にこれを伸長することができない。
  3. 買戻しについて期間を定めなかったときは、五年以内に買戻しをしなければならない。

 

3. 〇 正しい

【問題】

買戻しの期間は、後日これを伸長することができない。

【解説】

記述の通りです(民法580条2項)

 

4. × 誤り

【問題】

買戻しの特約は、売買の登記後においても登記することができ、登記をすれば第三者に対しても効力を生ずる。

【解説】

買戻しの特約は、売買の登記後において登記することはできません。

民法581条1項
売買契約と同時に買戻しの特約を登記したときは、買戻しは、第三者に対しても、その効力を生ずる。

 

以上より、解答はでした。 

丸々一問として買戻しが出題されたのは、平成ではこの問題だけです。ですから、今後の出題も限りなく低いと思います。

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平成3年(1991年)宅建試験 正解一覧

科目 解答 難易度 重要度
№2 民法(強迫) 普通
№3 民法(代理)
№4 民法(対抗関係)
№5 民法(共有)
№6 民法(連帯債務)
№7 民法(担保物権) 普通
№8 民法(買戻し)
№9 民法(弁済) 普通
№10 民法(贈与)
№11 民法(売主の担保責任)
№12 借地借家法(借地) 普通
№13 借地借家法(借家)
№15 不動産登記法
№16 不動産登記法
№18 都市計画法 普通
№19 都市計画法 普通
№20 都市計画法(開発許可)
№21 建築基準法(建築確認)
№23 建築基準法(建ぺい率,容積率)
№24 建築基準法(第二種中高層住居専用地域内) 普通
№25 宅地造成等規制法
№26 土地区画整理法 普通
№27 農地法
№28 登録免許税
№30 地方税
№32 景品表示法
№34 地価公示法
№35 宅建業法(宅建士)
№36 宅建業法(変更の登録他)
№37 宅建業法(免許)
№38 宅建業法(届出)
№39 宅建業法(免許基準)
№40 宅建業法(宅建士証)
№41 宅建業法(報酬) 普通
№42 宅建業法(他人物売買) 普通
№43 宅建業法(保証協会)
№44 宅建業法(媒介契約)
№45 宅建業法(重説の説明事項)
№46 宅建業法(クーリング・オフ)
№47 宅建業法(取引態様の明示) 普通
№48 宅建業法(保証協会)
№49 宅建業法(手付金等保全措置)
№50 宅建業法(宅建士への監督処分) 普通

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