宅建過去問【1991】 平成3年 問49 宅建業法(手付金等保全措置) 問題と解説

宅建過去問 H3年 問49 宅建業法(手付金等保全措置) 問題

宅地建物取引業者Aは、土地付建物(価格1億5,000万円)を、建築工事の完了前に自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Bに販売し、申込証拠金30万円を受領した後、売買契約を締結し、その際手付金として申込証拠金を充当するほか別に2,000万円を受領した。契約によれば、中間金6,000万円を1月後に、残代金6,970万円を所有権移転登記完了後にそれぞれ支払うこととされている。この場合、宅地建物取引業法の規定によれば、次の記述のうち正しいものはどれか。

  1. Aは、手付金の受領後1週間以内に、宅地建物取引業法に定める手付金等保全措置(以下この問において「手付金等保全措置」という。)を講じなければならない。
  2. Aが契約締結時に手付金等保全措置を講じなければならない金額は、2,000万円である。
  3. Bは、Aが手付金等保全措置を講じた後は、手付金を放棄して契約を解除することができない。
  4. Aは、残代金の受領については、手付金等保全措置を講ずる必要はない。



宅建過去問 H3年 問49 宅建業法(手付金等保全措置) 解説

 

1. × 誤り

【問題】

宅地建物取引業者Aは、土地付建物(価格1億5,000万円)を、建築工事の完了前に自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Bに販売し、申込証拠金30万円を受領した後、売買契約を締結し、その際手付金として申込証拠金を充当するほか別に2,000万円を受領した。契約によれば、中間金6,000万円を1月後に、残代金6,970万円を所有権移転登記完了後にそれぞれ支払うこととされている。

Aは、手付金の受領後1週間以内に、宅地建物取引業法に定める手付金等保全措置を講じなければならない。

【解説】

そもそもなぜ、保全措置を講じよと業法で規定しているかといいますと、高額な手付金等を受取った宅建業者がそのままドロンしたら、素人の買主さんは立ち直れないぐらいの損害となってしまいます。それを防止するため、保全措置と言う制度があるのですから、保全措置を講じなければいけない金額を受取る場合、宅建業者が手付金等を受取ってから、保全措置を講じては意味がありません。手付金等を受取る前に保全措置は講じなければならないとなり、記述は誤りだと判断できます。

もう少し詳しく解説しますと、売主が宅建業者で、買主が宅建業者以外のケースでは、物件が未完成物件の場合、宅建業者が受取る手付金等の額が、代金の5%、または、1,000万円を超える時は、あらかじめ、保全措置を講じた上でなければ受取ることができないとなっています。

記述の場合ですと1億5,000万円×0.05=750万円を超える手付金等を受取る場合には、Aは、あらかじめ、保全措置を講じた上でなければ受取ることができないと言うことになります。

Aは手付金として申込証拠金を充当するほか別に2,000万円を受領したとなっていますから、30万円+2,000万円=2,030万円の手付金を受領しようとしています。

従って、750万円を超える額を手付金として受けようとしていますので、Aが2,030万円の手付金を受ける場合は、あらかじめ保全措置を講じた上でなければ、受取ることができないとなります。

 

2. × 誤り

【問題】

宅地建物取引業者Aは、土地付建物(価格1億5,000万円)を、建築工事の完了前に自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Bに販売し、申込証拠金30万円を受領した後、売買契約を締結し、その際手付金として申込証拠金を充当するほか別に2,000万円を受領した。契約によれば、中間金6,000万円を1月後に、残代金6,970万円を所有権移転登記完了後にそれぞれ支払うこととされている。

Aが契約締結時に手付金等保全措置を講じなければならない金額は、2,000万円である。

【解説】

手付金等とは、代金の全部又は一部として授受される金銭及び手付金その他の名義をもって授受される金銭で代金に充当されるものであって、契約の締結の日以後当該宅地又は建物の引渡し前に支払われるものをいいます。

また、保全措置を一部しか講じる必要がないとしたら、何か片手落ちのような感じを受けますね。ですから、どうせ保全措置を講じなくてはいけないのでしたら、全額について保全措置を講じなさいとなっています。

よって、その対象は申込証拠金30万円も手付金等に含まれます。
また、記述には手付金として申込証拠金を充当するほか別に2,000万円を受領するとなっていますから、保全措置を講じる額は、申込証拠金30万円+2,000万円=2,030万円となります。

 

3. × 誤り

【問題】

宅地建物取引業者Aは、土地付建物(価格1億5,000万円)を、建築工事の完了前に自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Bに販売し、申込証拠金30万円を受領した後、売買契約を締結し、その際手付金として申込証拠金を充当するほか別に2,000万円を受領した。契約によれば、中間金6,000万円を1月後に、残代金6,970万円を所有権移転登記完了後にそれぞれ支払うこととされている。

Bは、Aが手付金等保全措置を講じた後は、手付金を放棄して契約を解除することができない。

【解説】

保全措置はあくまでも、Bに不測の損害が出ないようにするための制度であって、手付金の性質を変える制度ではありません。

ですから、保全措置を講じた後であっても、Bは、手付金を放棄して手付解除することはできるとなります。

 

4. 〇 正しい

【問題】

宅地建物取引業者Aは、土地付建物(価格1億5,000万円)を、建築工事の完了前に自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Bに販売し、申込証拠金30万円を受領した後、売買契約を締結し、その際手付金として申込証拠金を充当するほか別に2,000万円を受領した。契約によれば、中間金6,000万円を1月後に、残代金6,970万円を所有権移転登記完了後にそれぞれ支払うこととされている。

Aは、残代金の受領については、手付金等保全措置を講ずる必要はない。

【解説】

Aが残代金を受取る時と言うのは、いつでしょうか?
建物が完成して引渡すときですね。

と言うことは、Bが残代金を支払った後に、Aがドロンしようが何しようが、細かいことは置いといて、Bに損害を与えることはないということになります。

そうであれば、保全措置を講じる意味もありませんので、記述は正しいと判断できます。

ちなみに、条文では買主への所有権移転の登記がされたとき、買主が所有権の登記をしたときと、買主が登記を得た後であれば、保全措置を講じなくてもいいとなっています。記述は、所有権移転登記完了後に残代金を支払うとなっています。

 

以上より、解答はでした。 
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簡単でした^^

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