宅建過去問【1991】 平成3年 問44 宅建業法(媒介契約) 問題と解説

宅建過去問 H3年 問44 宅建業法(媒介契約) 問題

宅地建物取引業者AがB所有地の売却の依頼を受け、Bと媒介契約を締結した場合の特約に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているものはどれか。

  1. 当該媒介契約が専任媒介契約又は専属専任媒介契約でない場合において、AB間の合意により、BがA以外の宅地建物取引業者に媒介を依頼する際は必ずAに通知する旨の特約をしたときは、その特約は、無効となる。
  2. 当該媒介契約が専任媒介契約である場合において、AB間の合意により、契約の有効期間を6月とする旨の特約をしても、当該媒介契約の有効期間は、3月とされる。
  3. 当該媒介契約が専任媒介契約である場合において、AB間の合意により、当該媒介契約に係る業務の処理状況をAは10日ごとにBに報告する旨の特約をしたときは、その特約は、有効である。
  4. 当該媒介契約が専属専任媒介契約である場合において、AB間の合意により、国土交通大臣が指定する流通機構に当該宅地を登録しなくてもよい旨の特約をしたときは、その特約は、無効となる。



宅建過去問 H3年 問44 宅建業法(媒介契約) 解説

 

媒介契約種類別早見表

  一般媒介契約 専属媒介契約 専属専任媒介契約
契約期間 特に規定なし 最長3か月 最長3か月
指定流通機構への登録 義務なし 契約締結日から7営業日以内に登録 契約締結日から5営業日以内に登録
業務処理報告 義務なし 2週間に1回以上 1週間に1回以上
契約の更新 特に規定なし(自動更新できる) 依頼者から申出があれば更新できる(自動更新は無効) 依頼者から申出があれば更新できる(自動更新は無効)
他業者への依頼 できる できない できない
自己発見取引 できる できる できない

 

1. × 誤り

【問題】

宅地建物取引業者AがB所有地の売却の依頼を受け、Bと媒介契約を締結した。

当該媒介契約が専任媒介契約又は専属専任媒介契約でない場合において、AB間の合意により、BがA以外の宅地建物取引業者に媒介を依頼する際は必ずAに通知する旨の特約をしたときは、その特約は、無効となる。

【解説】

「専任媒介契約又は専属専任媒介契約でない」となっていますから、AB間の媒介契約は、一般媒介契約となります。

一般媒介契約は、依頼者が他の宅建業者に重ねて媒介を依頼することができる媒介契約となっています。一般媒介契約の場合、他の宅建業者を明示する義務の存否に関する事項は、記載事項となっていますから、BがA以外の宅建業者に媒介を依頼する際は必ずAに通知する旨の特約は、有効だとなります。

 

2. 〇 正しい

【問題】

宅地建物取引業者AがB所有地の売却の依頼を受け、Bと媒介契約を締結した。

当該媒介契約が専任媒介契約である場合において、AB間の合意により、契約の有効期間を6月とする旨の特約をしても、当該媒介契約の有効期間は、3月とされる。

【解説】

依頼者が他の宅建業者に重ねて売買又は交換の媒介又は代理を依頼することを禁ずる媒介契約の有効期間は、3カ月を超えることができません。これより長い期間を定めたときでも、その期間は、3カ月となります。

 

3. 〇 正しい

【問題】

宅地建物取引業者AがB所有地の売却の依頼を受け、Bと媒介契約を締結した。

当該媒介契約が専任媒介契約である場合において、AB間の合意により、当該媒介契約に係る業務の処理状況をAは10日ごとにBに報告する旨の特約をしたときは、その特約は、有効である。

【解説】

宅建業法では、専任媒介契約を結んだ場合、宅建業者は依頼者に対して、業務状況を2週間(14日間)に1度の割合で報告するよう求めています。

この頻度を記述の特約は、更にあげて10日間に1度としているのですから、依頼者に有利な特約となります。宅建業法は、宅建業者に有利な特約は無効、不利な特約は有効を原則としていますので、記述の特約は有効だとなります。

 

4. 〇 正しい

【問題】

宅地建物取引業者AがB所有地の売却の依頼を受け、Bと媒介契約を締結した。

当該媒介契約が専属専任媒介契約である場合において、AB間の合意により、国土交通大臣が指定する流通機構に当該宅地を登録しなくてもよい旨の特約をしたときは、その特約は、無効となる。

【解説】

専属専任媒介契約を依頼者と結んだ宅建業者は、媒介契約締結日から5営業日以内に国土交通大臣が指定する流通機構に物件を登録しなくてはいけません。この登録は宅建業者の義務ですから、その義務を放棄する特約は、宅建業者に有利な特約と判断できますので、その特約は、無効だとなります。

指定流通機構への登録をしたくないのでしたら、登録義務のない一般媒介契約にしなくてはいけません。

 

1
以上より、解答はでした。 
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媒介契約の問題は、解説冒頭に示した表が頭に入っていれば十分です。

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