宅建過去問【1991】 平成3年 問41 宅建業法(報酬) 問題と解説

宅建過去問 H3年 問41 宅建業法(報酬) 問題

宅地建物取引業者Aが甲の依頼を受け、宅地建物取引業者Bが乙の依頼を受け、AB共同して甲乙間の契約を成立させ、報酬を受領した場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反しないものは、どれか。なお、Aと乙は消費税の課税事業者、Bと甲は消費税の免税事業者とするが、免税業者が受領できる、媒介又は代理業務の仕入に係る消費税及び地方消費税相当額については考慮しないものとする。

  1. 貸主甲の居住用建物を権利金(権利設定の対価として支払われる金銭で、返還されないものをいう。)300万円、1月当たりの借賃30万円で乙が借りるとの賃貸借の媒介の場合、Aが甲より25万9,200円、Bが乙より24万円受領した。
  2. 貸主甲の居住用建物を1月当たりの借賃30万円で乙が借りるとの賃貸借の媒介の場合、Aが甲より17万2,800円、Bが乙より15万円受領した。
  3. 甲所有の宅地及び建物を代金それぞれ4,000万円及び1,080万円(消費税込み)で乙が買うとの売買の媒介の場合、Aが甲より169万円、Bが乙より163万円受領した。
  4. 甲所有の宅地を代金4,000万円で乙が買うとの売買の媒介の場合、Aが甲より136万800円、Bが乙より126万円受領した。



宅建過去問 H3年 問41 宅建業法(報酬) 解説

 

1. 違反する

【問題】

宅地建物取引業者Aが甲の依頼を受け、宅地建物取引業者Bが乙の依頼を受け、AB共同して甲乙間の契約を成立させ、報酬を受領した。なお、Aと乙は消費税の課税事業者、Bと甲は消費税の免税事業者とするが、免税業者が受領できる、媒介又は代理業務の仕入に係る消費税及び地方消費税相当額については考慮しないものとする。

貸主甲の居住用建物を権利金(権利設定の対価として支払われる金銭で、返還されないものをいう。)300万円、1月当たりの借賃30万円で乙が借りるとの賃貸借の媒介の場合、Aが甲より25万9,200円、Bが乙より24万円受領した。

【解説】

通常、賃貸の媒介報酬の上限額は、1か月分の賃料プラス課税業者であれば消費税です。そして、物件が居住用建物であれば、媒介依頼者の承諾がない限り、貸主、借主のそれぞれが支払う報酬の限度は、半月分の賃料プラス課税業者であれば消費税となります。

ただ、居住用建物以外で記述のように返還されない権利金がある場合、この権利金を売買金額とみなして媒介報酬を計算して出した額と、1か月分の賃料とを比較し、高い方の額を報酬とすることになりますが、記述の物件は、居住用建物となっていますので、このみなし計算は行えません。

ですから、ABは1か月分の賃料に相当する額を、媒介報酬として受け取れると言うことになりますから、借賃30万円を1/2すると15万円となり、Aは課税業者ですので15万円×1.08=162,000円、B免税業者となっていますから15万円が、それぞれの報酬限度額となります。

従って、AB共に限度額を超えていますので、業法に違反します。

まーそもそも、居住用建物で権利金が発生する事態が、ほぼあり得ないことですから、これに違和感を感じることができれば、計算するまでもなく正解肢ではないと判断できます。

 

2. 違反する

【問題】

宅地建物取引業者Aが甲の依頼を受け、宅地建物取引業者Bが乙の依頼を受け、AB共同して甲乙間の契約を成立させ、報酬を受領した。なお、Aと乙は消費税の課税事業者、Bと甲は消費税の免税事業者とするが、免税業者が受領できる、媒介又は代理業務の仕入に係る消費税及び地方消費税相当額については考慮しないものとする。

貸主甲の居住用建物を1月当たりの借賃30万円で乙が借りるとの賃貸借の媒介の場合、Aが甲より17万2,800円、Bが乙より15万円受領した。

【解説】

これも肢1で説明した通り、甲乙それぞれが支払う報酬の限度額は、借賃30万円の半分プラス課税業者であれば消費税ですから、Aは課税業者ですので甲より162,000円、Bは免税業者ですから乙より15万円が報酬限度額となります。

従って、Aが甲より17万2,800円と報酬限度額を超えた報酬を受けていますから、業法違反となります。

 

3. 違反する

【問題】

宅地建物取引業者Aが甲の依頼を受け、宅地建物取引業者Bが乙の依頼を受け、AB共同して甲乙間の契約を成立させ、報酬を受領した。なお、Aと乙は消費税の課税事業者、Bと甲は消費税の免税事業者とするが、免税業者が受領できる、媒介又は代理業務の仕入に係る消費税及び地方消費税相当額については考慮しないものとする。

甲所有の宅地及び建物を代金それぞれ4,000万円及び1,080万円(消費税込み)で乙が買うとの売買の媒介の場合、Aが甲より169万円、Bが乙より163万円受領した。

【解説】

売買の媒介の報酬限度額の計算は、物件価格が400万円を超えていれば、物件価格×3%+6万円の公式に、消費税の課税業者であれば1.08を掛けた数字が報酬限度額となります。

ただ、注意したいのは、物件価格は、税抜価格で計算しますので、1,080万円÷1.08=1,000万円が建物価格となります。(なお、土地には消費税はかかりません)。
ですから、物件価格は、宅地4,000万円+建物1,000万円=5,000万円が売買価格となります。

これを公式に当てはめて計算すると、5,000万円×3%+6万円=156万円、これに消費税を加えると156万円×1.08=1,684,800円となります。

従って、Aは課税業者ですから報酬限度額は1,684,800円、Bは免税業者ですから156万円が報酬限度額となります。ABともに報酬限度額を超えた報酬を受けていますから、業法違反となります。

 

4. 違反しない

【問題】

宅地建物取引業者Aが甲の依頼を受け、宅地建物取引業者Bが乙の依頼を受け、AB共同して甲乙間の契約を成立させ、報酬を受領した。なお、Aと乙は消費税の課税事業者、Bと甲は消費税の免税事業者とするが、免税業者が受領できる、媒介又は代理業務の仕入に係る消費税及び地方消費税相当額については考慮しないものとする。

甲所有の宅地を代金4,000万円で乙が買うとの売買の媒介の場合、Aが甲より136万800円、Bが乙より126万円受領した。

【解説】

これも肢3で解説した通り、物件価格が400万円を超えていますので、物件価格×3%+6万円の公式に、消費税の課税業者であれば1.08を掛けた数字が報酬限度額となります。

土地には消費税はかかりませんから4,000万円が物件価格です。
4,000万円×3%+6万円=126万円←Bの報酬限度額
126万円×1.08=1,360,800円←Aの報酬限度額

従って、ABともに報酬限度額を超えていませんので、業法違反とはなりません。

 

以上より、解答はでした。 
関連過去問(売買)      
平成30年 問31 平成26年 問37 平成25年 問37 平成24年 問35
平成21年 問41 平成18年 問43 平成16年 問41 平成10年 問40
平成7年 問46 平成6年 問48 平成5年 問50 平成4年 問50

関連過去問(賃貸)      
平成30年 問30 平成29年 問26 平成28年 問33 平成27年 問33
平成23年 問40 平成22年 問42 平成20年 問43 平成19年 問42
平成17年 問44 平成15年 問44 平成6年 問48 平成5年 問50
平成4年 問50

計算が面倒なだけで、内容は簡単だったと思います。

ご意見、ご質問などございましたら、コメント欄にお願いします。
ランキングに参加しています。
↓↓↓↓ポチッと応援よろしくお願いします。
にほんブログ村 資格ブログ 宅建試験へ

平成3年(1991年)宅建試験 正解一覧

科目 解答 難易度 重要度
№2 民法(強迫) 普通
№3 民法(代理)
№4 民法(対抗関係)
№5 民法(共有)
№6 民法(連帯債務)
№7 民法(担保物権) 普通
№8 民法(買戻し)
№9 民法(弁済) 普通
№10 民法(贈与)
№11 民法(売主の担保責任)
№12 借地借家法(借地) 普通
№13 借地借家法(借家)
№15 不動産登記法
№16 不動産登記法
№18 都市計画法 普通
№19 都市計画法 普通
№20 都市計画法(開発許可)
№21 建築基準法(建築確認)
№23 建築基準法(建ぺい率,容積率)
№24 建築基準法(第二種中高層住居専用地域内) 普通
№25 宅地造成等規制法
№26 土地区画整理法 普通
№27 農地法
№28 登録免許税
№30 地方税
№32 景品表示法
№34 地価公示法
№35 宅建業法(宅建士)
№36 宅建業法(変更の登録他)
№37 宅建業法(免許)
№38 宅建業法(届出)
№39 宅建業法(免許基準)
№40 宅建業法(宅建士証)
№41 宅建業法(報酬) 普通
№42 宅建業法(他人物売買) 普通
№43 宅建業法(保証協会)
№44 宅建業法(媒介契約)
№45 宅建業法(重説の説明事項)
№46 宅建業法(クーリング・オフ)
№47 宅建業法(取引態様の明示) 普通
№48 宅建業法(保証協会)
№49 宅建業法(手付金等保全措置)
№50 宅建業法(宅建士への監督処分) 普通

コメントを残す

このサイトはスパムを低減するために Akismet を使っています。コメントデータの処理方法の詳細はこちらをご覧ください