宅建過去問【1991】 平成3年 問12 借地借家法(借地) 問題と解説

宅建過去問 H3年 問12 借地借家法(借地) 問題

AがBの所有地を賃借して木造家屋を所有している場合に関する次の記述のうち、民法及び借地法の規定並びに判例によれば、正しいものはどれか。

  1. Aは、家屋が火災により減失したときは、新築することができ、その建物が借地権の残存期間を超えて存続するものであっても、Bは異議を述べることができない。
  2. Aは、家屋と借地権を他に譲渡しようとするときは、Bの承諾又はこれに代わる裁判所の許可を得なければならない。
  3. Aは、借地権が消滅した場合において、家屋があるときは、自らが債務不履行のときでもBに対し家屋の買取りを請求することができる。
  4. Bは、弁済期が到来した借賃のうち最後の1年分についてのみ、Aの家屋の上に先取特権を有する。



宅建過去問 H3年 問12 借地借家法(借地) 解説

 

1. × 誤り

【問題】

AがBの所有地を賃借して木造家屋を所有している場合

Aは、家屋が火災により減失したときは、新築することができ、その建物が借地権の残存期間を超えて存続するものであっても、Bは異議を述べることができない。

【解説】

Aは、Bから土地を最低でも30年借りると言う契約をしていますから、家屋が火災により減失したときでも、Bの承諾がなくても新築することは可能です。

ただ、借地借家法では、Aが残存期間を超えて存続すべき建物を築造してもいいですよと、Bから承諾をもらった時に限って、承諾があった日又は建物が築造された日のいずれか早い日から最低20年の借地期間がもらえると言うメリットを付けています。

ただ、Bは、この時異議を述べることはもちろんできますので、承諾しないと言う選択もできることになります。

 

2. 〇 正しい

【問題】

AがBの所有地を賃借して木造家屋を所有している場合

Aは、家屋と借地権を他に譲渡しようとするときは、Bの承諾又はこれに代わる裁判所の許可を得なければならない。

【解説】

あなたがわたしから、借金の申出があったとしたら、あなたはわたしのことを、信用できる者なのかどうかを調査すると思います。

土地の賃貸も同じで、貸主は借主が信用できる者かを調査し、この人だったらと言うことで土地を貸しているはずです。その借主が変更になるのであれば、貸主としては再度調査をやり直す必要がありますから、Aが借地権を他に譲渡しようとするときは、Bの承諾が必要になります。

ただ、Bに不利となるおそれがないにもかかわらず、Bがその借地権の譲渡を承諾しないときは、裁判所は、Aの申立てにより、Bの承諾に代わる許可を与えることができます。

 

3. × 誤り

【問題】

AがBの所有地を賃借して木造家屋を所有している場合

Aは、借地権が消滅した場合において、家屋があるときは、自らが債務不履行のときでもBに対し家屋の買取りを請求することができる。

【解説】

地代も払わない、その上、建物買取れってどんだけ図々しいの?っていいたくなりませんか。ですから、Aの債務不履行によって借地権が消滅した場合は、Bに対する買取請求はできません。

 

4. × 誤り

【問題】

AがBの所有地を賃借して木造家屋を所有している場合

Bは、弁済期が到来した借賃のうち最後の1年分についてのみ、Aの家屋の上に先取特権を有する。

【解説】

1年ではなく、2年です。

借地借家法12条1項
借地権設定者は、弁済期の到来した最後の二年分の地代等について、借地権者がその土地において所有する建物の上に先取特権を有する。

 

以上より、解答はでした。 
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平成3年 問12

肢4の法12条が出題されているのは、初出題だと思います。

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平成3年(1991年)宅建試験 正解一覧

科目 解答 難易度 重要度
№2 民法(強迫) 普通
№3 民法(代理)
№4 民法(対抗関係)
№5 民法(共有)
№6 民法(連帯債務)
№7 民法(担保物権) 普通
№8 民法(買戻し)
№9 民法(弁済) 普通
№10 民法(贈与)
№11 民法(売主の担保責任)
№12 借地借家法(借地) 普通
№13 借地借家法(借家)
№15 不動産登記法
№16 不動産登記法
№18 都市計画法 普通
№19 都市計画法 普通
№20 都市計画法(開発許可)
№21 建築基準法(建築確認)
№23 建築基準法(建ぺい率,容積率)
№24 建築基準法(第二種中高層住居専用地域内) 普通
№25 宅地造成等規制法
№26 土地区画整理法 普通
№27 農地法
№28 登録免許税
№30 地方税
№32 景品表示法
№34 地価公示法
№35 宅建業法(宅建士)
№36 宅建業法(変更の登録他)
№37 宅建業法(免許)
№38 宅建業法(届出)
№39 宅建業法(免許基準)
№40 宅建業法(宅建士証)
№41 宅建業法(報酬) 普通
№42 宅建業法(他人物売買) 普通
№43 宅建業法(保証協会)
№44 宅建業法(媒介契約)
№45 宅建業法(重説の説明事項)
№46 宅建業法(クーリング・オフ)
№47 宅建業法(取引態様の明示) 普通
№48 宅建業法(保証協会)
№49 宅建業法(手付金等保全措置)
№50 宅建業法(宅建士への監督処分) 普通

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