宅建過去問【2017年】 平成29年 問33 宅建業法(重要事項説明) 問題と解説

平成29年度宅建士試験解説一覧

宅建過去問 H29年 問33 宅建業法(重要事項説明) 問題

宅地建物取引業者が行う宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。なお、説明の相手方は宅地建物取引業者ではないものとする。

  1. 宅地の売買の媒介を行う場合、売買の各当事者すなわち売主及び買主に対して、書面を交付して説明しなければならない。
  2. 宅地の売買の媒介を行う場合、代金に関する金銭の貸借のあっせんの内容及び当該あっせんに係る金銭の貸借が成立しないときの措置について、説明しなければならない。
  3. 建物の貸借の媒介を行う場合、私道に関する負担について、説明しなければならない。
  4. 建物の売買の媒介を行う場合、天災その他不可抗力による損害の負担に関する定めがあるときは、その内容について、説明しなければならない。



宅建過去問 H29年 問33 宅建業法(重要事項説明) 解説

 

1. × 誤り

【問題】

宅地の売買の媒介を行う場合、売買の各当事者すなわち売主及び買主に対して、書面を交付して説明しなければならない。

【解説】

重説は、商品説明だと考えてください。
その商品説明を、商品を一番よくわかっている売主に対して行うと言うのはおかしくないですか?

ですから、重説は、買主に対してのみ書面を交付して説明すれば足ります(宅建業法35条1項)。

 

2. 〇 正しい

【問題】

宅地の売買の媒介を行う場合、代金に関する金銭の貸借のあっせんの内容及び当該あっせんに係る金銭の貸借が成立しないときの措置について、説明しなければならない。

【解説】

肢1の解説で重説は、商品説明だと考えてくださいと書きました。
買主は、この商品説明を訊いてその物件に決めようかどうしようかを判断します。

あなたが買主の立場になって考えてください。
そして、その事項が物件を決める判断材料になると考えるものが、重説の説明事項だと判断すればいいと言うことになります。

ローンを組む場合は低金利の銀行をあっせんしてくれるのだろうか?
その銀行の審査が通らなかった場合はどうなるのかな?

事前に聞いておきたいと思いませんか?

ですから、記述の事項は重説の説明事項と判断できるとなります(宅建業法35条1項12号)。

 

3. × 誤り

【問題】

建物の貸借の媒介を行う場合、私道に関する負担について、説明しなければならない。

【解説】

この物件を買ったり、借りたりした場合、金銭的な負担がありますよと言われた場合、その物件にするかしないかの判断材料となるはずです。

ただ、私道に関する負担と言うのは、通行料です。
一般的に、通行料を支払うのは、その建物の所有者=賃貸人です。
ですから、賃借人が通行料を負担することは、通常ありませんので特に重説では説明事項として義務付けていません。

従って、記述は誤りです。

なお、売買では、私道に関する負担については、重説の説明事項です。

 

4. × 誤り

【問題】

建物の売買の媒介を行う場合、天災その他不可抗力による損害の負担に関する定めがあるときは、その内容について、説明しなければならない。

【解説】

天災その他不可抗力による損害の負担に関する定めとは、民法で勉強したと思いますが、危険負担のことです。

天災その他不可抗力で物件が壊れた、消滅したと言う場合、契約を白紙にしますか、それとも別な方法でしますかと言うものですが、これは売主と買主の間で交わす約束事です。約束事は契約書=37条書面に記載すべき事項だとなります。

従って、契約するかしないかを決めていない買主に対して、事前に重説で説明しようがありませんから、重説の説明事項ではないとなります。

 

以上より、解答はでした。 
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canvas1.png.pagespeed.ce.ouJW7wZHbj 問題自体は簡単で、絶対に落とせない問題だったと思います。

肢1ですが、業法では重説は買主や借主に対して行えばいいとなっていますが、実務においては、一般人の売主に対しても重説を行う方向になっています。なぜなら、一般人の売主も取引に関しては素人には変わりがないからです。ですから、実務経験がある方は、違和感を感じるかもしれませんが、あくまでも試験と割り切って回答してください。

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№50 建物の知識 [icon image="star5-3"]

4件のコメント

  • わたなべ

    はじめまして。

    H29.33問2 売買の際、35条でローンのあっせんの内容と成立しないときの措置が35条なのに対し
    H24.32問3  売買の際、35条にローンの内容を記載、37条にはローンが成立しない時の措置を記載

    と、異なるのでしょうか?

    この二つの違いを教えてください。よろしくお願いします。

    • ご質問ありがとうございます。

      重説では、例えばあっせん先のローンの内容を説明し、そのローンが成立しなかった場合、契約解除とするなどと言ったことを説明します。

      そして37条書面では、ローン等がある場合、〇月〇日までにローンが成立しなければ白紙解約とするなどと言った、いわゆるローン特約の条項を記載します。

      ローン等がなければ記載する必要は当然ございません。

      以上です。
      参考にしてください。

  • みちよ

    はじめて。

    民法で判決文を読んで誤りないしは正解を探す問題があります。
    例えば、H28年問9のような問題です。解答をどのように導けば良いか教えてください。

    • ご質問ありがとうございます。

      解説等を見ていただいて、知識をお付けいただけたら、自然と回答出るようになると思います。
      頑張ってください。

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