宅建過去問【2016】 平成28年 問44 宅建業法(クーリング・オフ) 問題と解説

平成28年度宅建士試験解説一覧

宅建過去問 H28年 問44 宅建業法(クーリング・オフ) 問題

宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないBと宅地の売買契約を締結した場合、宅地建物取引業法第37条の2の規定に基づくいわゆるクーリング・オフについてAがBに告げるときに交付すべき書面の内容に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

  1. Aについては、その商号又は名称及び住所並びに免許証番号、Bについては、その氏名(法人の場合、その商号又は名称)及び住所が記載されていなければならない。
  2. Bは、クーリング・オフについて告げられた日から起算して8日を経過するまでの間は、代金の全部を支払った場合を除き、書面によりクーリング・オフによる契約の解除を行うことができることが記載されていなければならない。
  3. クーリング・オフによる契約の解除は、Bが当該契約の解除を行う旨を記載した書面を発した時にその効力を生ずることが記載されていなければならない。
  4. Bがクーリング・オフによる契約の解除を行った場合、Aは、それに伴う損害賠償又は違約金の支払をBに請求することができないこと、また、売買契約の締結に際し、手付金その他の金銭が支払われているときは、遅滞なくその全額をBに返還することが記載されていなければならない。



宅建過去問 H28年 問44 宅建業法(クーリング・オフ) 解説

 

1. 〇 正しい

【問題】

宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないBと宅地の売買契約を締結した場合、宅地建物取引業法第37条の2の規定に基づくいわゆるクーリング・オフについてAがBに告げるときに交付すべき書面の内容について。

Aについては、その商号又は名称及び住所並びに免許証番号、Bについては、その氏名(法人の場合、その商号又は名称)及び住所が記載されていなければならない。

【解説】

記述の通りです。

以下、告知書の記載事項(業法施行規則16条の6)

  1. 買受けの申込みをした者又は買主の氏名(法人にあつては、その商号又は名称)及び住所
  2. 売主である宅地建物取引業者の商号又は名称及び住所並びに免許証番号
  3. 告げられた日から起算して八日を経過する日までの間は、宅地又は建物の引渡しを受け、かつ、その代金の全部を支払つた場合を除き、書面により買受けの申込みの撤回又は売買契約の解除を行うことができること。
  4. 前号の買受けの申込みの撤回又は売買契約の解除があつたときは、宅地建物取引業者は、その買受けの申込みの撤回又は売買契約の解除に伴う損害賠償又は違約金の支払を請求することができないこと。
  5. 第三号の買受けの申込みの撤回又は売買契約の解除は、買受けの申込みの撤回又は売買契約の解除を行う旨を記載した書面を発した時に、その効力を生ずること。
  6. 第三号の買受けの申込みの撤回又は売買契約の解除があつた場合において、その買受けの申込み又は売買契約の締結に際し手付金その他の金銭が支払われているときは、宅地建物取引業者は、遅滞なく、その全額を返還すること。

 

2. × 誤り

【問題】

宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないBと宅地の売買契約を締結した場合、宅地建物取引業法第37条の2の規定に基づくいわゆるクーリング・オフについてAがBに告げるときに交付すべき書面の内容について。

Bは、クーリング・オフについて告げられた日から起算して8日を経過するまでの間は、代金の全部を支払った場合を除き、書面によりクーリング・オフによる契約の解除を行うことができることが記載されていなければならない。

【解説】

書面でクーリング・オフについて告げられた日から起算して8日を経過するとBは、クーリング・オフできないとなります。

但し、書面でクーリング・オフについて告げられた日から起算して8日が経過しなくても、代金の全部を支払い、かつ、物件の引渡しを受けた場合は、クーリング・オフはできないとなっています。

記述は、代金の全部を支払った場合のみしか書かれていないため、誤りだとなります。

 

3. 〇 正しい

【問題】

宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないBと宅地の売買契約を締結した場合、宅地建物取引業法第37条の2の規定に基づくいわゆるクーリング・オフについてAがBに告げるときに交付すべき書面の内容について。

クーリング・オフによる契約の解除は、Bが当該契約の解除を行う旨を記載した書面を発した時にその効力を生ずることが記載されていなければならない。

【解説】

記述の通りです。(肢1解説参照)

通常民法では、隔地者の意思表示は、相手方に到達した時点に効力が発生するとして、到達主義をとっていますが、クーリング・オフについては、素人の買主さんを強力に保護するため、書面をポストに入れた時点で効力を発生させる、発信主義を採用しています。

 

4. 〇 正しい

【問題】

宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないBと宅地の売買契約を締結した場合、宅地建物取引業法第37条の2の規定に基づくいわゆるクーリング・オフについてAがBに告げるときに交付すべき書面の内容について。

Bがクーリング・オフによる契約の解除を行った場合、Aは、それに伴う損害賠償又は違約金の支払をBに請求することができないこと、また、売買契約の締結に際し、手付金その他の金銭が支払われているときは、遅滞なくその全額をBに返還することが記載されていなければならない。

【解説】

記述の通りです(肢1解説参照)。

クーリング・オフは、素人の買主さんを強力に保護するため、無条件解約とされています。ですから、クーリング・オフをすることによって、買主が損をすることがないよう最大限配慮されています。

試験とは関係ございませんが、マメ知識として一点だけ、この問題厳密に言いますと間違いとなります。なぜなら、業法37条の2第3項には『申込みの撤回等が行われた場合においては、宅地建物取引業者は、申込者等に対し、速やかに、買受けの申込み又は売買契約の締結に際し受領した手付金その他の金銭を返還しなければならない。』と規定されています。

ですが、業法施行規則16条の6第6号には『第三号の買受けの申込みの撤回又は売買契約の解除があつた場合において、その買受けの申込み又は売買契約の締結に際し手付金その他の金銭が支払われているときは、宅地建物取引業者は、遅滞なく、その全額を返還すること。』となっています。

違いがわかるでしょうか?
実は、法には、「速やかに」返還しなさいとなっていますが、規則では、「遅滞なく」と法の規制より緩和されています。と言うことは、法と規則が矛盾することになります(通常はないことですが)。このような場合は、当然、上位である法に従うことになりますから、本来は「速やかに」返還しなければならないとなるのです。結構この箇所については、業界が指摘しているのですが、なかなか訂正されないようです。

なお、法律用語では、即時性が強い順に「直ちに」「速やかに」「遅滞なく」と使い分けています。

 

以上より、解答はでした。 
関連過去問      
平成30年 問37 平成28年 問44 平成26年 問38 平成25年 問34
平成24年 問37 平成23年 問35 平成22年 問38 平成20年 問39
平成17年 問41 平成15年 問39 平成14年 問45 平成13年 問44
平成12年 問41 平成6年 問42 平成5年 問41 平成4年 問45

出題者の工夫が見られた問題でしたが、業法施行規則16条の6第6号の記載ミスは知らなかったみたいです。結構有名だと思っていたのですが・・・

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平成28年(2016年)宅建試験 正解一覧

科目 解答 難易度 重要度
№1 民法(条文規定) 普通
№2 民法(制限行為能力者) 普通
№3 民法(対抗関係)
№4 民法(抵当権・法定地上権)
№5 民法(債権譲渡) 普通
№6 民法(売主の担保責任)
№7 民法(賃貸・不法行為)
№8 民法(転貸借)
№9 民法(不法行為)
№10 民法(相続)
№11 借地借家法(借地)
№12 借地借家法(借家)
№13 区分所有法 普通
№14 不動産登記法 普通
№15 国土利用計画法(事後届出)
№16 都市計画法 普通
№17 都市計画法(開発許可)
№18 建築基準法
№19 建築基準法
№20 宅地造成等規制法 普通
№21 土地区画整理法
№22 農地法
№23 印紙税
№24 不動産取得税
№25 不動産鑑定評価基準
№26 宅建業法(監督処分) 普通
№27 宅建業法(媒介契約)
№28 宅建業法(8つの制限)
№29 宅建業法(業務上の規制) 普通
№30 宅建業法(重説と37条書面)
№31 宅建業法(保証協会) 普通
№32 宅建業法(広告の規制)
№33 宅建業法(報酬) 普通
№34 宅建業法(業務に関する禁止事項)
№35 宅建業法(宅建業者の免許)
№36 宅建業法(重説の説明事項)
№37 宅建業法(免許換え,免許基準) 普通
№38 宅建業法(宅地建物取引士)
№39 宅建業法(35条,37条書面の記載事項)
№40 宅建業法(営業保証金)
№41 宅建業法(混合問題)
№42 宅建業法(37条書面)
№43 宅建業法(手付金等の保全措置)
№44 宅建業法(クーリング・オフ)
№45 住宅瑕疵担保履行法
№46 住宅金融支援機構 普通
№47 景品表示法 普通
№48 統 計
№49 土地の知識
№50 建物の知識

3件のコメント

  • まさと

    初歩的な質問で恐縮です。
    クーリングオフが出来ない場所にて申込みをした場合
    書面にてクーリングオフの説明が
    なされてない場合でも、クーリングオフは出来ないので
    しょうか?
    どちらが優先されるのか?
    ご回答をお願い致します。

    • ご質問ありがとうございます。

      クーリングオフができないない場所で申し込みをした場合は、何も考える必要はなく、クーリングオフできないとなります。

      書面で説明してないから等々の理由で、クーリングオフができないからできるにはなりません。

      以上です。

  • まさと

    このような事は参考書にも書いてありませんでした。
    回答頂き有難うございました。

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