宅建過去問【2016】 平成28年 問36 宅建業法(重説の説明事項) 問題と解説

平成28年度宅建士試験解説一覧

宅建過去問 H28年 問36 宅建業法(重説の説明事項) 問題

宅地建物取引業者が行う宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明に関する次の記述のうち、正しいものはいくつあるか。

ア. 区分所有権の目的である建物の売買の媒介を行う場合、当該建物が借地借家法第22条に規定する定期借地権の設定された土地の上に存するときは、当該定期借地権が登記されたものであるか否かにかかわらず、当該定期借地権の内容について説明しなければならない。

イ. 宅地の貸借の媒介を行う場合、当該宅地が流通業務市街地の整備に関する法律第4条に規定する流通業務地区にあるときは、同法第5条第1項の規定による制限の概要について説明しなければならない。

ウ. 建物の売買の媒介を行う場合、当該建物の売買代金の額並びにその支払の時期及び方法について説明する義務はないが、売買代金以外に授受される金銭があるときは、当該金銭の額及び授受の目的について説明しなければならない。

エ. 建物の貸借の媒介を行う場合、当該建物が建築工事の完了前であるときは、必要に応じ当該建物に係る図面を交付した上で、当該建築工事の完了時における当該建物の主要構造部、内装及び外装の構造又は仕上げ並びに設備の設置及び構造について説明しなければならない。

  1. 一つ
  2. 二つ
  3. 三つ
  4. 四つ



宅建過去問 H28年 問36 宅建業法(重説の説明事項) 解説

 


重説は、お客さんがその物件に決めようかどうしようかと言う時に行う、商品説明だと考えてください。ですから、あなたがお客さんの立場に立って、記述の説明が必要かどうか、その物件に決める重要な要素となり得るか判断してください。

 

ア. 〇 正しい

【問題】

区分所有権の目的である建物の売買の媒介を行う場合、当該建物が借地借家法第22条に規定する定期借地権の設定された土地の上に存するときは、当該定期借地権が登記されたものであるか否かにかかわらず、当該定期借地権の内容について説明しなければならない。

【解説】

マンションが建っている土地が、仮に50年の定期借地権だとしたら、50年後マンションを取り壊して土地を地主に返却することになります。ですから、これから買おうとしているマンションは、50年後にはないのです。

この話、その物件に決める重要な要素だと判断が即つくはずです。
従って、定期借地権の内容については、重説の説明事項となります。

 

イ. 〇 正しい

【問題】

宅地の貸借の媒介を行う場合、当該宅地が流通業務市街地の整備に関する法律第4条に規定する流通業務地区にあるときは、同法第5条第1項の規定による制限の概要について説明しなければならない。

【解説】

これまた昨年に引き続きマイナーな法律を出してきました。

流通業務市街地の整備に関する法律の5条によると、流通業務地区においては、トラックターミナル、貨物駅、倉庫などの流通業務施設以外の施設を建設してはならないとなっています。その地区内の宅地を借りようとしている方に、この内容を説明しておかないと、お客さんが流通業務施設以外の施設の建設を目的としていたら後で大変なことになってしまします。

ですから、お客さんがその物件に決める重要な要素になり得ると判断できますので、重説の説明事項だとなります。

 

ウ. 〇 正しい

【問題】

建物の売買の媒介を行う場合、当該建物の売買代金の額並びにその支払の時期及び方法について説明する義務はないが、売買代金以外に授受される金銭があるときは、当該金銭の額及び授受の目的について説明しなければならない。

【解説】

建物の売買代金の額並びにその支払の時期及び方法と言うのは、売主と買主との間で交わす約束事です。約束事は、契約書=37条書面に書く事項ですから、重説での説明事項ではありません。

ただ、たとえば、固定資産税等の清算金など、代金以外に負担しなければならいようなものがあれば、それは、その物件に決める重要な要素になり得ると思いますので、記述は、重説の説明事項だと判断できます。

1つアドバイス的なことを言いますと、代金や借賃以外のお金に関することは、ほぼ間違いなくその物件に決める重要な要素となり得ます。ですから、お金に関する事項は、重説の説明事項だと考えて構いません。

 

エ. 〇 正しい

【問題】

建物の貸借の媒介を行う場合、当該建物が建築工事の完了前であるときは、必要に応じ当該建物に係る図面を交付した上で、当該建築工事の完了時における当該建物の主要構造部、内装及び外装の構造又は仕上げ並びに設備の設置及び構造について説明しなければならない。

【解説】

まだ、買おう、借りようと思っている建物は完成していないのですから、お客さんが自分の目で見て建物を確認できていません。そのお客さんに、この物件に決めてもらおうとしたら、当然、図面を見せて、内装及び外装の構造又は仕上げ並びに設備の設置及び構造について説明することは、極々当り前な話だと思います。

これって商品説明だと思いませんか?
解説の冒頭で、重説は商品説明だと申しました。
ですから、記述の事項は、重説の説明事項だとなります。

 

正しい肢は、全部
以上より、解答はでした。 
関連過去問      
令和元年 問41 令和元年 問39 令和元年 問28 平成30年 問35
平成30年 問39 平成29年 問41 平成29年 問33 平成28年 問36
平成27年 問32 平成27年 問31 平成27年 問29 平成26年 問34
平成26年 問35 平成26年 問36 平成25年 問29 平成25年 問30

流通業務市街地の整備に関する法律なんて知らないって言う方がほとんどだったと思います。これを個数問題で問われたら運に任せるしかないと思いました。

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平成28年(2016年)宅建試験 正解一覧

科目 解答 難易度 重要度
№1 民法(条文規定) 普通 [icon image="star5-3"]
№2 民法(制限行為能力者) 普通 [icon image="star5-5"]
№3 民法(対抗関係) [icon image="star5-5"]
№4 民法(抵当権・法定地上権) [icon image="star5-4"]
№5 民法(債権譲渡) 普通 [icon image="star5-4"]
№6 民法(売主の担保責任) [icon image="star5-5"]
№7 民法(賃貸・不法行為) [icon image="star5-4"]
№8 民法(転貸借) [icon image="star5-5"]
№9 民法(不法行為) [icon image="star5-3"]
№10 民法(相続) [icon image="star5-3"]
№11 借地借家法(借地) [icon image="star5-5"]
№12 借地借家法(借家) [icon image="star5-5"]
№13 区分所有法 普通 [icon image="star5-3"]
№14 不動産登記法 普通 [icon image="star5-3"]
№15 国土利用計画法(事後届出) [icon image="star5-5"]
№16 都市計画法 普通 [icon image="star5-3"]
№17 都市計画法(開発許可) [icon image="star5-5"]
№18 建築基準法 [icon image="star5-5"]
№19 建築基準法 [icon image="star5-5"]
№20 宅地造成等規制法 普通 [icon image="star5-5"]
№21 土地区画整理法 [icon image="star5-5"]
№22 農地法 [icon image="star5-4"]
№23 印紙税 [icon image="star5-3"]
№24 不動産取得税 [icon image="star5-3"]
№25 不動産鑑定評価基準 [icon image="star5-3"]
№26 宅建業法(監督処分) 普通 [icon image="star5-4"]
№27 宅建業法(媒介契約) [icon image="star5-5"]
№28 宅建業法(8つの制限) [icon image="star5-5"]
№29 宅建業法(業務上の規制) 普通 [icon image="star5-4"]
№30 宅建業法(重説と37条書面) [icon image="star5-5"]
№31 宅建業法(保証協会) 普通 [icon image="star5-5"]
№32 宅建業法(広告の規制) [icon image="star5-4"]
№33 宅建業法(報酬) 普通 [icon image="star5-4"]
№34 宅建業法(業務に関する禁止事項) [icon image="star5-5"]
№35 宅建業法(宅建業者の免許) [icon image="star5-5"]
№36 宅建業法(重説の説明事項) [icon image="star5-5"]
№37 宅建業法(免許換え,免許基準) 普通 [icon image="star5-5"]
№38 宅建業法(宅地建物取引士) [icon image="star5-5"]
№39 宅建業法(35条,37条書面の記載事項) [icon image="star5-5"]
№40 宅建業法(営業保証金) [icon image="star5-5"]
№41 宅建業法(混合問題) [icon image="star5-5"]
№42 宅建業法(37条書面) [icon image="star5-5"]
№43 宅建業法(手付金等の保全措置) [icon image="star5-5"]
№44 宅建業法(クーリング・オフ) [icon image="star5-5"]
№45 住宅瑕疵担保履行法 [icon image="star5-5"]
№46 住宅金融支援機構 普通 [icon image="star5-2"]
№47 景品表示法 普通 [icon image="star5-5"]
№48 統 計 [icon image="star5-5"]
№49 土地の知識 [icon image="star5-3"]
№50 建物の知識 [icon image="star5-3"]

4件のコメント

  • 眞下 まさと

    いつもサイトを利用させて頂き
    充実した内容にて助かっております。
    ご質問となりますが、
    今年度出題、問36において エ 賃貸契約でも必要になるのでしょうか?
    解答よろしくお願い致します。

    • ご質問ありがとうございます。
      また、ご指摘ありがとうございます。

      解説の言葉が抜けておりました。
      大変申し訳ございません。

      未完成物件の場合、売買であろうとも賃貸であろうとも
      肢エの説明は、重説の説明事項となります。

      以上です。
      参考にしてください。

  • 菅原

    試験勉強中はお世話になりました。

    言葉の意味がわからない時、わかり易い解説で勉強を楽しんで出来ました。
    ちゃんと意味を把握することにより実力をつけられたと思います。
    おかげさまで合格することが出来ました。
    本当に有難うございました。

    • ご報告ありがとうございます。
      やりましたね^^
      本当におめでとうございます。

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