宅建過去問【2015】 平成27年 問34 宅建業法(8つの制限) 問題と解説

平成27年度宅建士試験解説一覧

宅建過去問 H27 問34 宅建業法(8つの制限) 問題

宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないBとの間で建物の売買契約を締結する場合における次の記述のうち、民法及び宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

  1. Cが建物の所有権を有している場合、AはBとの間で当該建物の売買契約を締結してはならない。ただし、AがCとの間で、すでに当該建物を取得する契約(当該建物を取得する契約の効力の発生に一定の条件が付されている。)を締結している場合は、この限りではない。
  2. Aは、Bとの間における建物の売買契約において、「AがBに対して瑕疵担保責任を負う期間は、建物の引渡しの日から1年間とする」旨の特約を付した。この場合、当該特約は無効となり、BがAに対して瑕疵担保責任を追及することができる期間は、当該建物の引渡しの日から2年間となる。
  3. Aは、Bから喫茶店で建物の買受けの申込みを受け、翌日、同じ喫茶店で当該建物の売買契約を締結した際に、その場で契約代金の2割を受領するとともに、残代金は5日後に決済することとした。契約を締結した日の翌日、AはBに当該建物を引き渡したが、引渡日から3日後にBから宅地建物取引業法第37条の2の規定に基づくクーリング・オフによる契約の解除が書面によって通知された。この場合、Aは、契約の解除を拒むことができない。
  4. AB間の建物の売買契約における「宅地建物取引業法第37条の2の規定に基づくクーリング・オフによる契約の解除の際に、AからBに対して損害賠償を請求することができる」旨の特約は有効である。



宅建過去問 H27 問34 宅建業法(8つの制限) 解説

 

1. × 誤り

【問題】

宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないBとの間で建物の売買契約を締結する場合で、

Cが建物の所有権を有している場合、AはBとの間で当該建物の売買契約を締結してはならない。ただし、AがCとの間で、すでに当該建物を取得する契約(当該建物を取得する契約の効力の発生に一定の条件が付されている。)を締結している場合は、この限りではない。

【解説】

記述は他人物売買について、訊いています。

宅建業法33条の2
宅地建物取引業者は、自己の所有に属しない宅地又は建物について、自ら売主となる売買契約(予約を含む。)を締結してはならない。ただし、次の各号のいずれかに該当する場合は、この限りでない。

  1. 宅地建物取引業者が当該宅地又は建物を取得する契約(予約を含み、その効力の発生が条件に係るものを除く。)を締結しているときその他宅地建物取引業者が当該宅地又は建物を取得できることが明らかな場合で国土交通省令・内閣府令で定めるとき。
  2. 当該宅地又は建物の売買が四十一条第一項(未完成物件)に規定する売買に該当する場合で当該売買に関して手付金等の保全措置が講じられているとき。

上記規定にありますように、『その効力の発生が条件に係るものを除く』となっており、記述のケースは、他人物売買の例外とはなりません。よって、記述は誤りです。
つまり、停止条件付の売買契約では、ダメだと言うことです。

 

2. × 誤り

【問題】

宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないBとの間で建物の売買契約を締結する場合で、

Aは、Bとの間における建物の売買契約において、「AがBに対して瑕疵担保責任を負う期間は、建物の引渡しの日から1年間とする」旨の特約を付した。この場合、当該特約は無効となり、BがAに対して瑕疵担保責任を追及することができる期間は、当該建物の引渡しの日から2年間となる。

【解説】

イヤになるほど、記述のような問題は目にしていると思いますが、念のため解説しておきます。

宅建業法では、自ら売主で、買主が宅建業者以外の場合は、『引渡から2年以上』の瑕疵担保期間を定めないと無効となりす。記述は2年に満たない1年ですから、この特約は無効です。

そして、無効になった特約は、民法の原則規定に戻って、『瑕疵を発見してから1年以内』となりますので、BがAに対して瑕疵担保責任を追及することができる期間は、『瑕疵を発見してから1年以内』となります。

 

3. 〇 正しい

【問題】

宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないBとの間で建物の売買契約を締結する場合で、

Aは、Bから喫茶店で建物の買受けの申込みを受け、翌日、同じ喫茶店で当該建物の売買契約を締結した際に、その場で契約代金の2割を受領するとともに、残代金は5日後に決済することとした。契約を締結した日の翌日、AはBに当該建物を引き渡したが、引渡日から3日後にBから宅地建物取引業法第37条の2の規定に基づくクーリング・オフによる契約の解除が書面によって通知された。この場合、Aは、契約の解除を拒むことができない。

【解説】

クーリング・オフの問題で、見るべき個所は以下の3つです。

① 申込場所が宅建業者の事務所等以外か?
② クーリング・オフについて、書面で告げられて8日以内か?
③ 代金の全額を支払い、かつ引渡を受けていないか?

これを記述に当てはめると、申込場所は喫茶店ですから宅建業者の事務所等ではありませんからクリアーです。

次に、クーリング・オフについて、書面で告げたと言う記述が見つかりませんので、書面で告げ告げられない限り、クーリング・オフの期間がスタートしないことになりますから、期間については考える必要がないとなり、これもクリアーとなります。

最後に、建物の引渡は受けていますが、代金については2割しか払っておらず、こちらもクリアーとなります。

以上から、Bはクーリング・オフできるとなり、記述の通り、Aは、契約の解除を拒むことができないとなります。

 

4. × 誤り

【問題】

宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないBとの間で建物の売買契約を締結する場合で、

AB間の建物の売買契約における「宅地建物取引業法第37条の2の規定に基づくクーリング・オフによる契約の解除の際に、AからBに対して損害賠償を請求することができる」旨の特約は有効である。

【解説】

クーリング・オフは、業者から一般消費者を守るためにある制度です。
ですから、その行使によって負担がかかるようでしたら、意味がないものとなりますので、クーリング・オフは無条件解除となります。従って、損害賠償請求の特約は無効となり、記述は誤りとなります。

 

以上より、解答はでした。 
関連過去問      
平成30年 問29 平成29年 問31 平成28年 問28 平成27年 問40
平成27年 問39 平成27年 問36 平成27年 問34 平成26年 問31
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クーリング・オフは毎年出題されているテーマですから、間違えようがないと思います。

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平成27年(2015年)宅建試験 正解一覧

科目 解答 難易度 重要度
問1 民法(民法条文規定)
問2 民法(通謀虚偽表示) 普通
問3 民法(賃貸借と使用貸借の比較) 普通
問4 民法(取得時効) 普通
問5 民法(占有)
問6 民法(抵当権)
問7 民法(抵当権の処分)
問8 民法(同時履行の関係)
問9 民法(転貸借) 普通
問10 民法(遺言・遺留分)
問11 借地借家法(借家)
問12 借地借家法(定期借家・普通借家)
問13 区分所有法(管理者・集会) 普通
問14 不動産登記法 普通
問15 都市計画法(開発許可) 普通
問16 都市計画法 普通
問17 建築基準法(建築確認)
問18 建築基準法
問19 宅地造成等規制法
問20 土地区画整理法
問21 国土利用計画法(事後届出)
問22 農地法
問23 贈与税 普通
問24 固定資産税
問25 地価公示法
問26 宅建業法(宅地の定義と免許の要否)
問27 宅建業法(免許基準)
問28 宅建業法(媒介契約)
問29 宅建業法(重要事項説明)
問30 宅建業法(専任媒介契約)
問31 宅建業法(重説の説明事項)
問32 宅建業法(重説の説明事項) 普通
問33 宅建業法(報酬計算)
問34 宅建業法(8つの制限)
問35 宅建業法(H27年改正点) 普通
問36 宅建業法(8つの制限)
問37 宅建業法(広告・契約開始時期)
問38 宅建業法(37条書面)
問39 宅建業法(8つの制限)
問40 宅建業法(8つの制限)
問41 宅建業法(業務の禁止事項)
問42 宅建業法(営業保証金・保証協会)
問43 宅建業法(監督処分) 普通
問44 宅建業法(案内所)
問45 住宅瑕疵担保履行法
問46 住宅金融支援機構
問47 景品表示法
問48 統 計
問49 土地の知識
問50 建物の知識

6件のコメント

  • tanaka

    わかりやすくてよく利用させて頂いてます。
    去年の過去問の問34の解答3の最後の文章が
    拒むことができとなりますになっています。
    気づいたのでお知らせまで。
    もちろんこの問題は間違えておりませんが。

    • ご指摘ありがとうございます。
      ありがたく訂正させていただきました。

  • sato

    何度もこのサイトを見直しては、理解を進めています。ありがとうございます。

    H27年問34の3

    問題文
    引渡日から3日後にBから宅地建物取引業法第37条の2の規定に基づくクーリング・オフによる契約の解除が書面によって通知された。

    解説
    クーリング・オフについて、書面で告げたと言う記述が見つかりませんので、書面で告げ告げられない限り、クーリング・オフの期間がスタートしないことになりますから、期間については考える必要がないとなり、これもクリアーとなります。

    問題文に、「契約の解除が書面によって通知された」とありますがこの引き渡しから3日後より8日間がクーリング・オフ期間ではないのでしょうか。
    また問題文の中に契約日の5日後に残金決済とありました。書面で受け取った次の日に当たると思いますが、残金を決済してしまうとクーリング。オフができないと理解してよろしいのでしょうか。

    • ご質問ありがとうございます。

      まず、問題の設定は、

      A=売主(宅建業者)
      B=買主

      ご指摘の書面は、買主のBから、クーリングオフしますと言う通知です。
      わたしが、解説に書いている「クーリング・オフについて、書面で告げられて8日以内か?」と言うのは、売主である宅建業者Aが、クーリング・オフについて書面において、買主Bに告知した日から8日以内ですか?と言うものです。問題の記述に、売主Aからの書面での告知云々と言う箇所がないため、クーリングオフの期間がスタートしないと言っているのです。

      もう一つのご質問ですが、クーリングオフは、代金の全額を支払い、かつ、引渡を行った場合は、8日の期間内であってもできません。解説にあげました、3つの事項すべてがクリアーしていなければ、クーリングオフはできないとご判断ください。

      以上ですが、ご理解いただけたでしょうか?

      勉強頑張ってください。

      • sato

        問題の文章の読み落としに注意しないとだめですね。
        早々にコメントいただきありがとうございました。

        解説の最後の部分に
        「以上から、Bはクーリング・オフできるとなり、記述の通り、Aは、契約の解除を拒むことができるとなります。」
        とあります。

        Aは、契約の解除を拒むことができない ではないでしょうか。
        合わせてご確認をお願いします。

        • ご理解いただけたみたいですね^^

          ご指摘感謝します。
          訂正させていただきました。

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