宅建過去問【2014】 平成26年 問7 民法(賃貸・転貸借) 問題と解説

宅建過去問 H26 問7 民法(賃貸・転貸借) 問題

賃貸人Aから賃借人Bが借りたA所有の甲土地の上に、Bが乙建物を所有する場合における次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。なお、Bは、自己名義で乙建物の保存登記をしているものとする。

  1. BがAに無断で乙建物をCに月額10万円の賃料で貸した場合、Aは、借地の無断転貸を理由に、甲土地の賃貸借契約を解除することができる。
  2. Cが甲土地を不法占拠してBの土地利用を妨害している場合、Bは、Aの有する甲土地の所有権に基づく妨害排除請求権を代位行使してCの妨害の排除を求めることができるほか、自己の有する甲土地の賃借権に基づいてCの妨害の排除を求めることができる。
  3. BがAの承諾を得て甲土地を月額15万円の賃料でCに転貸した場合、AB間の賃貸借契約がBの債務不履行で解除されても、AはCに解除を対抗することができない。
  4. AB間で賃料の支払時期について特約がない場合、Bは、当月末日までに、翌月分の賃料を支払わなければならない。



宅建過去問 H26 問7 民法(賃貸・転貸借) 解説

 

1. × 誤り

【問題】

賃貸人Aから賃借人Bが借りたA所有の甲土地の上に、Bが、自己名義で保存登記をしている乙建物を所有する場合で、

BがAに無断で乙建物をCに月額10万円の賃料で貸した場合、Aは、借地の無断転貸を理由に、甲土地の賃貸借契約を解除することができる。

【解説】

記述は、転貸を誘導していますが、これは転貸ではありません。
なぜなら、BC間の契約は乙建物の賃貸借契約だからです。乙建物は、B所有の建物なのですから、何をしようが文句を言われる筋合いはございません。

ただ、乙建物をCに賃貸させると言うことは、事実上、その敷地である甲土地もCに使用収益させるから転貸になるじゃないか?と考えると思いますが、判例では、転貸に当たらないとしています。

これは、賃貸人が賃借人に対して、借地の上に建物を建築所有して、土地を利用することを認めている以上、賃借人がその建物に居住しようが、第三者に賃貸して利用させようが、土地の使用方法としては何の問題もなく、両者の信頼関係を損なうものではないとの判断によります。

従って、記述は借地の無断転貸を理由に甲土地の賃貸借契約を解除することは、できないとなり、誤りです。
但し、借地権と借地上の建物を第三者に譲渡することは、賃貸人が予想する利用範囲を超えていると判断され、無断譲渡を理由に賃貸借契約は解除される可能性があります。

 

2. 〇 正しい

【問題】

賃貸人Aから賃借人Bが借りたA所有の甲土地の上に、Bが、自己名義で保存登記をしている乙建物を所有する場合で、

Cが甲土地を不法占拠してBの土地利用を妨害している場合、Bは、Aの有する甲土地の所有権に基づく妨害排除請求権を代位行使してCの妨害の排除を求めることができるほか、自己の有する甲土地の賃借権に基づいてCの妨害の排除を求めることができる。

【解説】

これは、難しく考えずに、あなたが賃借人Bになって考えれば、記述は、正しいと判断できると思います。Cは不法占拠者です。不法なのですから犯罪者と同じだと考えれば、Bはどんな方法(法の範囲内)を取っても、許されると思いませんか?
ですから、記述は正しいとなるのです。

 

3. × 誤り

【問題】

賃貸人Aから賃借人Bが借りたA所有の甲土地の上に、Bが、自己名義で保存登記をしている乙建物を所有する場合で、

BがAの承諾を得て甲土地を月額15万円の賃料でCに転貸した場合、AB間の賃貸借契約がBの債務不履行で解除されても、AはCに解除を対抗することができない。

【解説】

転貸借と言うのは、原契約があってこそ、成立するものですから、原契約がなくなれば、転貸借もなくなると考えるのが、自然ですね。
この考えに沿って、判例も出ています。

最判平成9年2月25日
賃貸借契約が転貸人の債務不履行を理由とする解除により終了した場合、賃貸人の承諾のある転貸借は、原則として、賃貸人が転借人に対して目的物の返還を請求した時に、転貸人の転借人に対する債務の履行不能により終了すると解するのが相当である。 

従って、記述はAはCに解除を対抗することができるとなり、誤りとなります。

記述は、対抗できるかを訊いているだけですから、ここまでで構わないのですが、転貸借の終了の時期を、もし問われた場合、賃貸人が転借人に対して目的物の返還を請求した時に、転貸借は終了するのですから、原契約が債務不履行で解除となっても、転貸借は当然には、解除とならないと言う点を覚えておいてください。

また、転借人に何の問題がないのに、原契約を合意解除しても、転貸借は終了しませんので、こちらも合わせて覚えておいてください。

 

4. × 誤り

【問題】

賃貸人Aから賃借人Bが借りたA所有の甲土地の上に、Bが、自己名義で保存登記をしている乙建物を所有する場合で、

AB間で賃料の支払時期について特約がない場合、Bは、当月末日までに、翌月分の賃料を支払わなければならない。

【解説】

アパートなどの不動産の賃貸借契約をした経験がある方は、大体どの地域も、賃料は前払いだと思います。ですが、賃貸借契約書にわざわざ「前払いで、当月末日まで」とか書いていませんか? 実はこれが、特約なのです。

不動産の賃料は後払いが原則となります。
従って、記述は誤りとなります。

民法614条
賃料は、動産、建物及び宅地については毎月末に、その他の土地については毎年末に、支払わなければならない。ただし、収穫の季節があるものについては、その季節の後に遅滞なく支払わなければならない。

 

以上より、解答はでした。 
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平成9年 問3 平成9年 問8 平成7年 問7 平成6年 問10
平成5年 問10 平成3年 問13

肢1は、転貸借に誘導する文章で、肢2も何を書いているかわからないと言った具合で、この2つの肢で迷われた方がほとんどだったと思います。

ただ、この問題の肢の中で、わたしが一番重要と思う肢は3ですので、この肢はしっかりチェックをしておいてくださいね。

ご意見、ご質問などございましたら、コメント欄にお願いします。

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平成26年(2014年)宅建試験 正解一覧

科目 解答 難易度 重要度
№1 民法(条文規定の有無)
№2 民法(代理) 普通
№3 民法(即時取得・時効) 普通
№4 民法(抵当権と根抵当権の違い)
№5 民法(債権譲渡)
№6 民法(瑕疵担保責任) 普通
№7 民法(賃貸・転貸借) 普通
№8 民法(不法行為)
№9 民法(後見人制度)
№10 民法(法定相続分計算問題)
№11 借地借家法と民法の違い(借地)
№12 借地借家法(定期建物賃貸借)
№13 区分所有法
№14 不動産登記法
№15 都市計画法
№16 都市計画法(開発許可)
№17 建築基準法
№18 建築基準法 普通
№19 宅地造成等規制法 4
№20 土地区画整理法 4 普通
№21 農地法
№22 その他の法令 4
№23 登録免許税
№24 不動産取得税 普通
№25 地価公示法
№26 宅建業法(免許の要否)
№27 宅建業法(混合問題) 普通
№28 宅建業法(案内所・標識)
№29 宅建業法(営業保証金)
№30 宅建業法(広告規制)
№31 宅建業法(8つの制限) 普通
№32 宅建業法(媒介契約)
№33 宅建業法(手付金等の保全措置)
№34 宅建業法(重要事項説明)
№35 宅建業法(重説と35条書面)
№36 宅建業法(重要事項説明)
№37 宅建業法(報酬規程)
№38 宅建業法(クーリング・オフ)
№39 宅建業法(保証協会)
№40 宅建業法(37条書面)
№41 宅建業法(宅建業者の規制)
№42 宅建業法(37条書面)
№43 宅建業法(業者に関する規制)
№44 宅建業法(監督処分)
№45 住宅瑕疵担保履行法
№46 住宅金融支援機構
№47 景品表示法
№48 統計
№49 土地の知識 4
№50 建物の知識 2

3件のコメント

  • ねこ

    はじめまして。
    質問させて下さい!
    肢1の解説で
    「借地権と借地上の建物を第三者に譲渡することは、賃貸人が予想する利用範囲を超えていると判断され、無断譲渡を理由に賃貸借契約は解除される可能性があります。」
    と、ありますが
    借地権の譲渡は地主の承諾が必要ですが、借地上に建っている借地人の建物を
    譲渡するのは自由(ブログ内の借地借家法、借地その2の2.借地権の譲渡・転貸①地主の承諾の一部引用)
    と解釈すれば良いですか?

    長文失礼致しました。

    • ご質問ありがとうございます。

      わたしがややこしく書いてしまっていますが、借地上に建っている借地人の建物の譲渡は自由です。

      但し、建物譲渡に伴う土地の賃借権の譲渡には地主の承諾もしくは地主の承諾に代わる裁判所の許可が必要となります。

      他人の土地上に建物を所有するには、土地の利用権がなくてはなりません。ということは、借地上の建物が譲渡されるときは、必然的に建物の譲受人に土地の利用権が必要となります。

      そうなると、土地の賃借権を建物の譲受人に譲渡しなくてはいけないことになりますが、民法により賃貸人が承諾しない限り、賃借権を譲渡することは禁止されています。

      これでは、地主が承諾しない限り、借地上の建物も自由に譲渡できないという不都合が生じてしまいますので、借地借家法19条で地主に不利となるおそれがないにもかかわらず承諾しないときは、地主の承諾に代えて裁判所が許可できるとしています。

      以上です。
      参考にしてください。

      • ねこ

        返信ありがとうございます。
        新幹線の乗車券と特急券のように、ニコイチってことですね!
        (例えが微妙…)
        裁判所の許可の必要性も理解できました!

        丁寧なご説明感謝致します。

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