宅建過去問【2014】 平成26年 問34 宅建業法(重要事項説明) 問題と解説

宅建過去問 H26 問34 宅建業法(重要事項説明) 問題

宅地建物取引業者が行う宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

  1. 建物の売買の媒介を行う場合、当該建物の売主に耐震診断の記録の有無を照会したにもかかわらず、当該有無が判別しないときは、自ら耐震診断を実施し、その結果を説明する必要がある。
  2. 建物の貸借の媒介を行う場合、当該建物が津波防災地域づくりに関する法律第23条第1項の規定に基づく津波防護施設区域に位置しているときはその旨を説明する必要があるが、同法第53条第1項の規定に基づく津波災害警戒区域に位置しているときであってもその旨は説明する必要はない。
  3. 建物の売買の媒介を行う場合、売主が特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律に基づく住宅販売瑕疵担保保証金の供託を行うときは、その措置の概要を説明する必要があるが、当該建物の瑕疵を担保すべき責任の履行に関し保証保険契約の締結を行うときは、その措置の概要を説明する必要はない。
  4. 区分所有権の目的である建物の貸借の媒介を行う場合、その専有部分の用途その他の利用制限に関する規約の定めがあるときはその内容を説明する必要があるが、1棟の建物又はその敷地の専用使用権に関する規約の定めについては説明する必要がない。



宅建過去問 H26 問34 宅建業法(重要事項説明) 解説

重説の問題を解く場合、大事なのはあなたが、問題文のお客さんとなって、その話は、その物件に決める重要な要素となるものか?
そこを考えれば、ほとんどの問題は判断がつきます。

では見て行きましょう。

 

1. × 誤り

【問題】

建物の売買の媒介を行う場合、当該建物の売主に耐震診断の記録の有無を照会したにもかかわらず、当該有無が判別しないときは、自ら耐震診断を実施し、その結果を説明する必要がある。

【解説】

日本は地震が多い国ですから、今から買おうとする建物が地震に強うのか、弱いのかは、その物件に決める重要な要素となりますね。ですから、耐震診断の内容は重説の説明事項です。

但し、耐震診断の記録がない場合に、媒介業者が耐震診断を実施しなくては、いけないなどと言った義務はありません。耐震診断の記録がないなら、ないと説明すれば足ります。 従って、記述は誤りです。

 

2. × 誤り

【問題】

建物の貸借の媒介を行う場合、当該建物が津波防災地域づくりに関する法律第23条第1項の規定に基づく津波防護施設区域に位置しているときはその旨を説明する必要があるが、同法第53条第1項の規定に基づく津波災害警戒区域に位置しているときであってもその旨は説明する必要はない。

【解説】

津波防護施設区域や津波災害警戒区域などと言った言葉は聞きなれないと思います。
ですが、イメージとして津波の危険がある区域なんだろうなぁ~ぐらいは、容易に気が付くと思います。だとすれば、あなたがその区域の建物を借りようとした場合、何にも指定がない区域と何らかの指定がある区域を比べた場合、何の指定もない区域の物件に住みたいと思いませんか?

と言うことは、賃貸であっても、津波災害警戒区域内と言うことは、その物件に決める重要な要素だとなり、重説の説明事項だと判断できます。 従って、記述は誤りです。

 

3. × 誤り

【問題】

建物の売買の媒介を行う場合、売主が特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律に基づく住宅販売瑕疵担保保証金の供託を行うときは、その措置の概要を説明する必要があるが、当該建物の瑕疵を担保すべき責任の履行に関し保証保険契約の締結を行うときは、その措置の概要を説明する必要はない。

【解説】

なんで、供託したときは説明が必要で、保険に入ったときは説明は不要なの?ってなりませんか。 ですから、記述は誤りです。

住宅販売瑕疵担保保証金を供託しようが、瑕疵を担保すべき責任の履行に関し保証保険契約の締結しようが、どちらにしても、措置の概要を説明する必要があります。

 

4. 〇 正しい

【問題】

区分所有権の目的である建物の貸借の媒介を行う場合、その専有部分の用途その他の利用制限に関する規約の定めがあるときはその内容を説明する必要があるが、1棟の建物又はその敷地の専用使用権に関する規約の定めについては説明する必要がない。

【解説】

専有部分の用途と言うのは、居住用とか事務所とかと言ったことですから、賃借人に対して他の用途として使わないでくださいよと言うようなことは、しっかり伝える必要があります。ですから、専有部分の用途その他の利用制限に関する規約の定めがあるときはその内容は、重説の説明事項となっています。

しかし、専用使用権については、説明事項とはなっていません。
なぜなら、専用使用権と言うのは、バルコニーや駐車場と言った共有部分を特定の人のみが使うと言ったものです。その規約の内容を、知ったからと言って、その部屋(専有部分)に決める要素となりますか?

その専有部分を買おうとするなら、知っておくべきことになりますが、借りるとなると、重要な要素とまでは言いきれないとなるのです。 従って、記述は正しいです。

 

正しい肢は
以上より、解答はでした。 
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過去問の焼回しで簡単でした。

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平成26年(2014年)宅建試験 正解一覧

科目 解答 難易度 重要度
№1 民法(条文規定の有無)
№2 民法(代理) 普通
№3 民法(即時取得・時効) 普通
№4 民法(抵当権と根抵当権の違い)
№5 民法(債権譲渡)
№6 民法(瑕疵担保責任) 普通
№7 民法(賃貸・転貸借) 普通
№8 民法(不法行為)
№9 民法(後見人制度)
№10 民法(法定相続分計算問題)
№11 借地借家法と民法の違い(借地)
№12 借地借家法(定期建物賃貸借)
№13 区分所有法
№14 不動産登記法
№15 都市計画法
№16 都市計画法(開発許可)
№17 建築基準法
№18 建築基準法 普通
№19 宅地造成等規制法 4
№20 土地区画整理法 4 普通
№21 農地法
№22 その他の法令 4
№23 登録免許税
№24 不動産取得税 普通
№25 地価公示法
№26 宅建業法(免許の要否)
№27 宅建業法(混合問題) 普通
№28 宅建業法(案内所・標識)
№29 宅建業法(営業保証金)
№30 宅建業法(広告規制)
№31 宅建業法(8つの制限) 普通
№32 宅建業法(媒介契約)
№33 宅建業法(手付金等の保全措置)
№34 宅建業法(重要事項説明)
№35 宅建業法(重説と35条書面)
№36 宅建業法(重要事項説明)
№37 宅建業法(報酬規程)
№38 宅建業法(クーリング・オフ)
№39 宅建業法(保証協会)
№40 宅建業法(37条書面)
№41 宅建業法(宅建業者の規制)
№42 宅建業法(37条書面)
№43 宅建業法(業者に関する規制)
№44 宅建業法(監督処分)
№45 住宅瑕疵担保履行法
№46 住宅金融支援機構
№47 景品表示法
№48 統計
№49 土地の知識 4
№50 建物の知識 2

3件のコメント

  • いつもお世話になっております。
    質問です。
    4番の
    「区分所有権の目的である建物」の貸借
    とありますが、区分所有権ということは分譲マンションなどを指すのではないのでしょうか?
    分譲マンションなのに貸借?
    と混乱しております。
    それとも自分で購入したマンションの部屋を誰かに貸す場合の話なのでしょうか?

    よろしくお願いします。

    • ご質問ありがとうございます。

      「それとも自分で購入したマンションの部屋を誰かに貸す場合の話なのでしょうか」
      その通りです。

      以上です。
      参考にしてください。

  • 西山佳孝

    駐車場の空き情報や、自動車1台の一か月の費用は、いくらかは、欲しい情報ですが、不必要ですか?

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