宅建過去問【2014】 平成26年 問25 地価公示法 問題と解説

宅建過去問 H26 問25 地価公示法 問題

地価公示法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

  1. 土地鑑定委員会は、標準地の価格の総額を官報で公示する必要はない。
  2. 土地の使用収益を制限する権利が存する土地を標準地として選定することはできない。
  3. 不動産鑑定士が土地鑑定委員会の求めに応じて標準地の鑑定評価を行うに当たっては、標準地の鑑定評価額が前年の鑑定評価額と変わらない場合は、その旨を土地鑑定委員会に申告することにより、鑑定評価書の提出に代えることができる。
  4. 不動産鑑定士は、土地鑑定委員会の求めに応じて標準地の鑑定評価を行うに当たっては、近傍類地の取引価格から算定される推定の価格を基本とし、必要に応じて、近傍類地の地代等から算定される推定の価格及び同等の効用を有する土地の造成に要する推定の費用の額を勘案しなければならない。



宅建過去問 H26 問25 地価公示法 解説

 

1. 〇 正しい

【問題】

土地鑑定委員会は、標準地の価格の総額を官報で公示する必要はない。

【解説】

ニュースなどで、地価公示の公表結果を伝えるとき、総額何億円でしたなどとは、言わないと思います。1㎡当たりいくらでしたって言っていることを思い出してください。
ですから、「標準地の価格の総額」は公示する必要はないとなり、記述は正しいと判断できます。

地価公示法2条1項
土地鑑定委員会は、標準地について、毎年一回、国土交通省令で定めるところにより、二人以上の不動産鑑定士の鑑定評価を求め、その結果を審査し、必要な調整を行つて、一定の基準日における当該標準地の単位面積当たりの正常な価格を判定し、これを公示するものとする。

 

2. × 誤り

【問題】

土地の使用収益を制限する権利が存する土地を標準地として選定することはできない。

【解説】

この問題は、よく目にします。

土地の使用収益を制限する権利が存する土地を標準地として選定することはできます。
価格を出すときに、権利がないものと想定して、鑑定すればいいだけです。
従って、記述は誤りです。

 

3. × 誤り

【問題】

不動産鑑定士が土地鑑定委員会の求めに応じて標準地の鑑定評価を行うに当たっては、標準地の鑑定評価額が前年の鑑定評価額と変わらない場合は、その旨を土地鑑定委員会に申告することにより、鑑定評価書の提出に代えることができる。

【解説】

地価公示は、そんな手抜きでいいですかって逆に言いたくなりますね。常識的に考えても、記述は誤りです。

必ず、不動産鑑定士は、土地鑑定委員会に対し、鑑定評価額その他の国土交通省令で定める事項を記載した鑑定評価書を提出しなければいけません。

 

4. × 誤り

【問題】

不動産鑑定士は、土地鑑定委員会の求めに応じて標準地の鑑定評価を行うに当たっては、近傍類地の取引価格から算定される推定の価格を基本とし、必要に応じて、近傍類地の地代等から算定される推定の価格及び同等の効用を有する土地の造成に要する推定の費用の額を勘案しなければならない。

【解説】

近傍類地の取引価格から算定される推定の価格と言うのは、取引事例比較法で算出した価格(比準価格)と言うことです。また、近傍類地の地代等から算定される推定の価格が、収益還元法で算出した価格(収益価格)、同等の効用を有する土地の造成に要する推定の費用の額=原価法で算出した価格(積算価格)となります。

不動産鑑定基準を少しでも勉強した方なら、不動産鑑定士は、可能な限り、この3つの手法を全て使って、 不動産の価格を出し、比較考慮するように義務付けられています。

ですから、地価公示の鑑定評価に当たって、比準価格を基本とするような規定はどこにもありません。 従って、記述は誤りです。

 

1
以上より、解答はでした。 
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平成25年 問25 平成23年 問25 平成21年 問25 平成18年 問29
平成15年 問29 平成14年 問29 平成12年 問29 平成8年 問33
平成6年 問34 平成4年 問34 平成3年 問34

2年連続で、地価公示からの出題で、あてが外れたと思った方が多かったと思いますが、どの肢も簡単でしたから、ホッとしたと思います。

ご意見、ご質問などございましたら、コメント欄にお願いします。

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平成26年(2014年)宅建試験 正解一覧

科目 解答 難易度 重要度
№1 民法(条文規定の有無)
№2 民法(代理) 普通
№3 民法(即時取得・時効) 普通
№4 民法(抵当権と根抵当権の違い)
№5 民法(債権譲渡)
№6 民法(瑕疵担保責任) 普通
№7 民法(賃貸・転貸借) 普通
№8 民法(不法行為)
№9 民法(後見人制度)
№10 民法(法定相続分計算問題)
№11 借地借家法と民法の違い(借地)
№12 借地借家法(定期建物賃貸借)
№13 区分所有法
№14 不動産登記法
№15 都市計画法
№16 都市計画法(開発許可)
№17 建築基準法
№18 建築基準法 普通
№19 宅地造成等規制法 4
№20 土地区画整理法 4 普通
№21 農地法
№22 その他の法令 4
№23 登録免許税
№24 不動産取得税 普通
№25 地価公示法
№26 宅建業法(免許の要否)
№27 宅建業法(混合問題) 普通
№28 宅建業法(案内所・標識)
№29 宅建業法(営業保証金)
№30 宅建業法(広告規制)
№31 宅建業法(8つの制限) 普通
№32 宅建業法(媒介契約)
№33 宅建業法(手付金等の保全措置)
№34 宅建業法(重要事項説明)
№35 宅建業法(重説と35条書面)
№36 宅建業法(重要事項説明)
№37 宅建業法(報酬規程)
№38 宅建業法(クーリング・オフ)
№39 宅建業法(保証協会)
№40 宅建業法(37条書面)
№41 宅建業法(宅建業者の規制)
№42 宅建業法(37条書面)
№43 宅建業法(業者に関する規制)
№44 宅建業法(監督処分)
№45 住宅瑕疵担保履行法
№46 住宅金融支援機構
№47 景品表示法
№48 統計
№49 土地の知識 4
№50 建物の知識 2

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