宅建過去問【2013】 平成25年 問40 宅建業法(手付金等の保全措置) 問題と解説

宅建過去問 H25 問40 宅建業法(手付金等の保全措置) 問題

宅地建物取引業者Aが、自ら売主として買主との間で締結する売買契約に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この間において「法」という。)の規定によれば、正しいものはどれか。なお、この間において「保全措置」とは、法第41条に規定する手付金等の保全措置をいうものとする。

  1. Aは、宅地建物取引業者でない買主Bとの間で建築工事完了前の建物を4,000万円で売却する契約を締結し300万円の手付金を受領する場合、銀行等による連帯保証、保険事業者による保証保険又は指定保管機関による保管により保全措置を講じなければならない。
  2. Aは、宅地建物取引業者Cに販売代理の依頼をし、宅地建物取引業者でない買主Dと建築工事完了前のマンションを3,500万円で売却する契約を締結した。この場合、A又はCのいずれかが保全措置を講ずることにより、Aは、代金の額の5%を超える手付金を受領することができる。
  3. Aは、宅地建物取引業者である買主Eとの間で建築工事完了前の建物を5,000万円で売却する契約を締結した場合、保全措置を講じずに、当該建物の引渡前に500万円を手付金として受領することができる。
  4. Aは、宅地建物取引業者でない買主Fと建築工事完了前のマンションを4,000万円で売却する契約を締結する際、100万円の手付金を受領し、さらに200万円の中間金を受領する場合であっても、手付金が代金の5%以内であれば保全措置を講ずる必要はない。



宅建過去問 H25 問40 宅建業法(手付金等の保全措置) 解説

 

1. × 間違い

【問題】

宅地建物取引業者Aが、自ら売主として買主との間で締結する売買契約に関する場合で、

Aは、宅地建物取引業者でない買主Bとの間で建築工事完了前の建物を4,000万円で売却する契約を締結し300万円の手付金を受領する場合、銀行等による連帯保証、保険事業者による保証保険又は指定保管機関による保管により保全措置を講じなければならない。   

【解説】

手付金の保全措置でも書きましたが、未完成物件の場合の保全措置の方法は、
①銀行等による保証
②保険事業者による保険保証 の2つしかありません。

よって、問題文には「指定保管機関による保管」とありますから間違いとなります。
なお、問題文の手付金の額300万円についてですが、未完成物件の場合、代金の5%以下かつ1000万以下であれば保全措置を講ずる必要はありませんが、手付金300万>4000万×5%=200万となりますから、問題文の場合は、記述のように手付金の保全措置を講じなければいけません。

 

2. × 間違い

【問題】

宅地建物取引業者Aが、自ら売主として買主との間で締結する売買契約に関する場合で、

Aは、宅地建物取引業者Cに販売代理の依頼をし、宅地建物取引業者でない買主Dと建築工事完了前のマンションを3,500万円で売却する契約を締結した。この場合、A又はCのいずれかが保全措置を講ずることにより、Aは、代金の額の5%を超える手付金を受領することができる。   

【解説】

手付金の保全措置を講じなければいけないのは、手付金を受け取る、売主の宅建業者ですから、問題文のケースですとAとなります。代理業者や媒介業者が懐に手付金を入れることはありませんから、保全措置を講ずると言うようなこともありません。
よって問題文は、「A又はCのいずれかが保全措置を講ずることにより」となっていますから、間違いとなります。

なお、このケースで代理業者Cは、手付金の保全措置を講ずることはできません。

 

3. 〇 正しい

【問題】

宅地建物取引業者Aが、自ら売主として買主との間で締結する売買契約に関する場合で、

Aは、宅地建物取引業者である買主Eとの間で建築工事完了前の建物を5,000万円で売却する契約を締結した場合、保全措置を講じずに、当該建物の引渡前に500万円を手付金として受領することができる。  

【解説】

買主が宅建業の業者であれば、保全措置は必要ありません。
よって問題文は正しいです。

 

4. × 間違い

【問題】

宅地建物取引業者Aが、自ら売主として買主との間で締結する売買契約に関する場合で、

Aは、宅地建物取引業者でない買主Fと建築工事完了前のマンションを4,000万円で売却する契約を締結する際、100万円の手付金を受領し、さらに200万円の中間金を受領する場合であっても、手付金が代金の5%以内であれば保全措置を講ずる必要はない。  

【解説】

保全措置の対象となる「手付金等」には、名称を問わずに契約の締結の日以後、当該宅地又は建物の引渡しに支払われるものとされていますので、中間金も含まれます。

ですから問題文の場合、4000万円×5%=200万円を超えると保全措置が必要となりますから、保全措置を講じてからでないと中間金200万円は受け取れません。
よって問題文は間違いとなります。

ちなみに、この場合、既に受けている手付金の100万円と、受けようとする中間金200万円の合計金額300万柄について保全措置を行いますので、ご注意願います。

 

以上より、解答はでした。 
関連過去問      
令和元年 問37 平成30年 問38 平成28年 問43 平成26年 問32
平成25年 問40 平成24年 問34 平成21年 問39 平成20年 問41
平成19年 問34 平成17年 問42 平成13年 問41 平成9年 問39
平成9年 問44 平成4年 問41

手付金の保全措置の内容は、完成物件と未完成物件で
ごちゃごちゃになってしまいがちですが、

まずは、未完成物件の保全措置をしっかり
勉強すれば、区別できるようになると思います。

この問題については、正解肢3があまりに簡単
でしたので、絶対に間違ってはいけない
問題だと思います。

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平成25年宅建試験解答一覧

問題№ 科目 回答 難易度 重要度
問1 民法(規定) 2
問2 民法(未成年) 4 超難
問3 民法(囲繞地通行権・地役権) 4
問4 民法(留置権) 4 普通
問5 民法(抵当権) 2 普通
問6 民法( 連帯保証・物上保証 ) 4 超超難
問7 民法(保証債務) 3 普通
問8 民法(賃貸借) 4
問9 民法(不法行為) 1
問10 民法( 相続 ) 2
問11 借地借家法 4 普通
問12 借地借家法 3 普通
問13 区分所有法 1
問14 不動産登記法 3
問15 都市計画法 2 普通
問16 都市計画法 3
問17 建築基準法 4 超超難
問18 建築基準法 3
問19 宅地造成等規制法 1
問20 土地区画整理法 1
問21 農地法
問22 その他の法令 2 普通
問23 印紙税 3
問24 固定資産税 4 普通
問25 地価公示法 3 普通
問26 宅建業法(免許基準 ) 1
問27 宅建業法(営業保証金 ) 1
問28 宅建業法(媒介契約 ) 2
問29 宅建業法(重説) 2 普通
問30 宅建業法(重説) 4 普通
問31 宅建業法(37条書面 ) 2
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問37 宅建業法( 報酬 ) 1 普通
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問41 宅建業法(従業者名簿・帳簿 ) 2 普通
問42 宅建業法(宅建士の監督処分 ) 2
問43 宅建業法(業法上の手続 ) 4
問44 宅建業法(宅建士) 1 普通
問45 住宅瑕疵担保履行法 4 普通
問46 住宅金融支援機構法 1 普通
問47 景品表示法 3
問48 統計 3 普通
問49 土地の知識 4
問50 建物の知識 4 普通

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