宅建過去問【2013】 平成25年 問4 民法(留置権) 問題と解説

宅建過去問 H25 問4 民法(留置権) 問題

留置権に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

  1. 建物の賃借人が賃貸人の承諾を得て建物に付加した造作の買取請求をした場合、賃借人は、造作買取代金の支払を受けるまで、当該建物を留置することができる。
  2. 不動産が二重に売買され、第2の買主が先に所有権移転登記を備えたため、第1の買主が所有権を取得できなくなった場合、第1の買主は、損害賠償を受けるまで当該不動産を留置することができる。
  3. 建物の賃貸借契約が賃借人の債務不履行により解除された後に、賃借人が建物に関して有益費を支出した場合、賃借人は、有益費の償還を受けるまで当該建物を留置することができる。
  4. 建物の賃借人が建物に関して必要費を支出した場合、賃借人は、建物所有者ではない第三者が所有する敷地を留置することはできない。



宅建過去問 H25 問4 民法(留置権) 解説

 

1. × 間違い

【問題】

建物の賃借人が賃貸人の承諾を得て建物に付加した造作の買取請求をした場合、賃借人は、造作買取代金の支払を受けるまで、当該建物を留置することができる。

【解説】

この問題は、結構過去問で問われている内容ですが、 賃借人が建物と引き換えに、造作の買取請求をすることは許されないと判例にあります。よって問題は間違いとなります。

 

2. × 間違い

【問題】

不動産が二重に売買され、第2の買主が先に所有権移転登記を備えたため、第1の買主が所有権を取得できなくなった場合、第1の買主は、損害賠償を受けるまで当該不動産を留置することができる。 

【解説】

1つの不動産が二重に譲渡された場合は、先に登記を備えた者が勝ちでした。
問題文は、第2の買主が先に登記を備えたため、当然、第2の買主の物と言うことを、まずは理解してください。

問題文では、登記は第2の買主にありますが、実際に引き渡しを受けているのは、第1の買主のようです。所有者でもない、第1の買主が住んではおかしいですね。

問題文は、売主に対する損害賠償と引き換えに不動産の明け渡しを拒んでいるようですが、そもそも損害賠償は、二重に売った売主と 第1買主との間の話であって、第2買主には何ら関係のない話です。ですから、第2買主が所有権を有している不動産を、引き換えにすること自体無理があります。よって問題文は間違いとなります。

 

3. × 間違い

【問題】

建物の賃貸借契約が賃借人の債務不履行により解除された後に、賃借人が建物に関して有益費を支出した場合、賃借人は、有益費の償還を受けるまで当該建物を留置することができる。 

【解説】

問題文をよく読むと、「賃借人の債務不履行により解除された」の有益費を言っていますが、そもそも、賃貸借契約が解除されてからもそこに住んでいる事態不法占拠の状態だとわかかると思います。

不法に住んでいる状態で、有益費がどうこうと主張しても、それは虫が良すぎますよね。よって問題文は間違いとなります。
またこれが賃貸契約中の有益費支払だったとしても肢1と同様に有益費と引き換えに建物の明け渡しの請求は認められません。

 

4. 〇 正しい

【問題】

建物の賃借人が建物に関して必要費を支出した場合、賃借人は、建物所有者ではない第三者が所有する敷地を留置することはできない。

【解説】

複雑に問題を作っていますが、要は、建物所有者と土地所有者が違う場合のことを言っています。このような場合も肢1,肢3と同様で、必要費と引き換えに不動産の明け渡しは請求できません。 よって問題文は正しいです。

 

以上より、解答はでした。 

この問題は、さほど難しくなかったと思います。

このぐらいのレベルの問題で、合否が別れますから、
しっかり取れるようにしておいてください。

ご意見、ご質問などございましたら、コメント欄にお願いします。

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平成25年宅建試験解答一覧

問題№ 科目 回答 難易度 重要度
問1 民法(規定) 2
問2 民法(未成年) 4 超難
問3 民法(囲繞地通行権・地役権) 4
問4 民法(留置権) 4 普通
問5 民法(抵当権) 2 普通
問6 民法( 連帯保証・物上保証 ) 4 超超難
問7 民法(保証債務) 3 普通
問8 民法(賃貸借) 4
問9 民法(不法行為) 1
問10 民法( 相続 ) 2
問11 借地借家法 4 普通
問12 借地借家法 3 普通
問13 区分所有法 1
問14 不動産登記法 3
問15 都市計画法 2 普通
問16 都市計画法 3
問17 建築基準法 4 超超難
問18 建築基準法 3
問19 宅地造成等規制法 1
問20 土地区画整理法 1
問21 農地法
問22 その他の法令 2 普通
問23 印紙税 3
問24 固定資産税 4 普通
問25 地価公示法 3 普通
問26 宅建業法(免許基準 ) 1
問27 宅建業法(営業保証金 ) 1
問28 宅建業法(媒介契約 ) 2
問29 宅建業法(重説) 2 普通
問30 宅建業法(重説) 4 普通
問31 宅建業法(37条書面 ) 2
問32 宅建業法(公告,契約開始時期) 2
問33 宅建業法(重説) 2 普通
問34 宅建業法(クーリング・オフ ) 3
問35 宅建業法(37条書面 ) 2 普通
問36 宅建業法(37条書面 ) 3
問37 宅建業法( 報酬 ) 1 普通
問38 宅建業法(8つ制限) 2
問39 宅建業法(保証協会) 1
問40 宅建業法(手付金等の保全措置 ) 3
問41 宅建業法(従業者名簿・帳簿 ) 2 普通
問42 宅建業法(宅建士の監督処分 ) 2
問43 宅建業法(業法上の手続 ) 4
問44 宅建業法(宅建士) 1 普通
問45 住宅瑕疵担保履行法 4 普通
問46 住宅金融支援機構法 1 普通
問47 景品表示法 3
問48 統計 3 普通
問49 土地の知識 4
問50 建物の知識 4 普通

2件のコメント

  • 平成25年度、問4の
    解約前の有益費の支払いに対しては、建物の留置は出来ますよね?

    • ご質問ありがとうございます。

      有益費については、民法608条2項に『賃借人が賃借物について有益費を支出したときは、賃貸人は、賃貸借の終了の時に、第百九十六条第二項の規定に従い、その償還をしなければならない。ただし、裁判所は、賃貸人の請求により、その償還について相当の期限を許与することができる。』とあります。

      つまり、賃借人による有益費の償還請求は、「賃貸借が終了」していなくては、できないとなりますから、ご指摘の解約「前」の有益費の支払い請求はできないとなります。

      当然、建物の留置もできません。

      以上です。
      参考にしてください。

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