宅建過去問【2013】 平成25年 問36 宅建業法(37条書面) 問題と解説

宅建過去問 H25 問36 宅建業法(37条書面) 問題

宅地建物取引業者A社が行う業務に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この間において「法」という。)の規定に違反しないものはどれか。なお、この間において「37条書面」とは、法第37条の規定により交付すべき書面をいうものとする。

  1. A社は、宅地の売買の媒介に際して、売買契約締結の直前に、当該宅地の一部に私道に関する負担があることに気付いた。既に買主に重要事項説明を行った後だったので、A社は、私道の負担に関する追加の重要事項説明は行わず、37条書面にその旨記載し、売主及び買主の双方に交付した。
  2. A社は、営業保証金を供託している供託所及びその所在地を説明しないままに、自らが所有する宅地の売買契約が成立したので、買主に対し、その供託所等を37条書面に記載の上、説明した。
  3. A社は、媒介により建物の貸借の契約を成立させ、37条書面を借主に交付するに当たり、37条書面に記名押印をした宅地建物取引士が不在であったことから、宅地建物取引士ではない従業員に37条書面を交付させた。
  4. A社は、宅地建物取引業者間での宅地の売買の媒介に際し、当該売買契約に瑕疵担保に関する特約はあったが、宅地建物取引業者間の取引であったため、当該特約の内容について37条書面への記載を省略した。



宅建過去問 H25 問36 宅建業法(37条書面) 解説

 

1. × 違反する

【問題】

A社は、宅地の売買の媒介に際して、売買契約締結の直前に、当該宅地の一部に私道に関する負担があることに気付いた。既に買主に重要事項説明を行った後だったので、A社は、私道の負担に関する追加の重要事項説明は行わず、37条書面にその旨記載し、売主及び買主の双方に交付した。 

【解説】

私道の負担に関する事項は、重説の説明事項です。
そのことを、説明していないのですから、当然業法違反になります。
37条書面に記載したからと言って、重説違反に変わりありません。 

 

2. × 違反する

【問題】

A社は、営業保証金を供託している供託所及びその所在地を説明しないままに、自らが所有する宅地の売買契約が成立したので、買主に対し、その供託所等を37条書面に記載の上、説明した。 

【解説】

営業保証金を供託している供託所及びその所在地は、重説の説明事項ではありませんが、契約の前までに説明しておかなくてはいけません。説明は、書面でも口頭でも構いません。
問題文には、「売買契約が成立した」説明していますので、業法違反となります。

 

3. 〇 違反しない

【問題】

A社は、媒介により建物の貸借の契約を成立させ、37条書面を借主に交付するに当たり、37条書面に記名押印をした宅地建物取引士が不在であったことから、宅地建物取引士ではない従業員に37条書面を交付させた。

【解説】

重説(35条書面)の記名捺印、交付説明は、宅建士であれば専任、非専任関係なく行えます。また契約書(37条書面)への記名捺印も宅建士であれば専任、非専任関係なく行えます。さらに37条書面の交付説明は、宅建士でなくても行えます。
以上から、問題文は違反しないことになります。

なお、専任の宅建士と言うのは、業法15条の宅建士の設置要件についてわかりやすいように付けている言葉に過ぎませんから、宅建士の業務の範囲に差はないと言うことを確認しておいてください。 

 

4. × 違反する

【問題】

A社は、宅地建物取引業者間での宅地の売買の媒介に際し、当該売買契約に瑕疵担保に関する特約はあったが、宅地建物取引業者間の取引であったため、当該特約の内容について37条書面への記載を省略した。  

【解説】

37条書面は、契約書だと考えてください。
契約書とは、売主、買主と言った当事者間の約束を記載した書面となります。

記述の瑕疵担保に関する特約と言うのは、宅地を引渡して〇年以内に欠陥等が見つかれば、売主が修補等の措置を行いますというものです。
つまり、「〇年間保証します」と言う買主に約束している事項なのです。
約束している事項ですから、瑕疵担保に関する特約は、契約書=37条書面の記載事項となっているのです。

また、契約当事者間の約束で、相手が素人さんだから書く必要がある、宅建業者だから書く必要がないと言った差が出るのはおかしいと思いませんか? 相手が宅建業者だから「口約束」で十分だとなれば、紛争を煽っているようなものです。
従って、業者間取引であろうとなかろうと関係なく、特約があるのなら37条書面への記載の省略はできないとなります。

宅建業法の規定では、特約があれば書きなさいとなっていますから、書かなければ規定に反しますので、違反となり、これが答えとなるのですが、もし、書かなかったとしても、瑕疵担保責任については、民法の原則規定が適用されるだけですので、ちょっと腑に落ちない点が、わたしにはあります。(細かてすいません)

ただ、書かなかった場合は、この民法の規定が、売主にとって厳しいため、痛い目に合うかもしれませんので、身を守るためには、忘れずに瑕疵担保の特約は記載していた方がいいとなりますね。

 

以上より、解答はでした。 
関連過去問      
令和元年 問36 令和元年 問34 平成30年 問34 平成29年 問40
平成29年 問38 平成28年 問42 平成27年 問38 平成26年 問40
平成26年 問42 平成25年 問31 平成25年 問35 平成25年 問36
平成24年 問30 平成22年 問37 平成21年 問35 平成21年 問36

重説や契約書に関する問題でしたが、
そんなにひねった肢もなく、

ラクに回答できたと思います。

ご意見、ご質問などございましたら、コメント欄にお願いします。

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平成25年宅建試験解答一覧

問題№ 科目 回答 難易度 重要度
問1 民法(規定) 2
問2 民法(未成年) 4 超難
問3 民法(囲繞地通行権・地役権) 4
問4 民法(留置権) 4 普通
問5 民法(抵当権) 2 普通
問6 民法( 連帯保証・物上保証 ) 4 超超難
問7 民法(保証債務) 3 普通
問8 民法(賃貸借) 4
問9 民法(不法行為) 1
問10 民法( 相続 ) 2
問11 借地借家法 4 普通
問12 借地借家法 3 普通
問13 区分所有法 1
問14 不動産登記法 3
問15 都市計画法 2 普通
問16 都市計画法 3
問17 建築基準法 4 超超難
問18 建築基準法 3
問19 宅地造成等規制法 1
問20 土地区画整理法 1
問21 農地法
問22 その他の法令 2 普通
問23 印紙税 3
問24 固定資産税 4 普通
問25 地価公示法 3 普通
問26 宅建業法(免許基準 ) 1
問27 宅建業法(営業保証金 ) 1
問28 宅建業法(媒介契約 ) 2
問29 宅建業法(重説) 2 普通
問30 宅建業法(重説) 4 普通
問31 宅建業法(37条書面 ) 2
問32 宅建業法(公告,契約開始時期) 2
問33 宅建業法(重説) 2 普通
問34 宅建業法(クーリング・オフ ) 3
問35 宅建業法(37条書面 ) 2 普通
問36 宅建業法(37条書面 ) 3
問37 宅建業法( 報酬 ) 1 普通
問38 宅建業法(8つ制限) 2
問39 宅建業法(保証協会) 1
問40 宅建業法(手付金等の保全措置 ) 3
問41 宅建業法(従業者名簿・帳簿 ) 2 普通
問42 宅建業法(宅建士の監督処分 ) 2
問43 宅建業法(業法上の手続 ) 4
問44 宅建業法(宅建士) 1 普通
問45 住宅瑕疵担保履行法 4 普通
問46 住宅金融支援機構法 1 普通
問47 景品表示法 3
問48 統計 3 普通
問49 土地の知識 4
問50 建物の知識 4 普通

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