宅建過去問【2013】 平成25年 問29 宅建業法(重要事項説明) 問題と解説

宅建過去問 H25 問29 宅建業法(重要事項説明) 問題

宅地建物取引業法(以下この間において「法」という。)に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

  1. 宅地建物取引業者でない売主と宅地建物取引業者である買主が、媒介業者を介さず宅地の売買契約を締結する場合、法第35条の規定に基づく重要事項の説明義務を負うのは買主の宅地建物取引業者である。
  2. 建物の管理が管理会社に委託されている当該建物の賃貸借契約の媒介をする宅地建物取引業者は、当該建物が区分所有建物であるか否かにかかわらず、その管理会社の商号又は名称及びその主たる事務所の所在地を、借主に説明しなければならない。
  3. 区分所有建物の売買において、売主及び買主が宅地建物取引業者である場合、当該売主は当該買主に対し、当該一棟の建物に係る計画的な維持修繕のための修繕積立金積立総額及び売買の対象となる専有部分に係る修繕積立金額の説明をすれば、滞納があることについては説明をしなくてもよい。
  4. 区分所有建物の売買において、売主及び買主が宅地建物取引業者である場合、当該売主は当該買主に対し、法第35条の2に規定する供託所等の説明をする必要はない。



宅建過去問 H25 問29 宅建業法(重要事項説明) 解説

 

1. × 間違い

【問題】

宅地建物取引業者でない売主と宅地建物取引業者である買主が、媒介業者を介さず宅地の売買契約を締結する場合、法第35条の規定に基づく重要事項の説明義務を負うのは買主の宅地建物取引業者である。 

【解説】

重説は、そもそも売主から買主に書面を交付して、該当物件の情報を提供するものです。問題文はその逆を言っていますから、この箇所だけをとっても間違いだとわかります。

また、重説は宅建業法に規定されているものですから問題文の売主は、自ら売主として不動産を反復継続して売らない限り、宅建業に該当しないことになります。
つまりは、問題文の売主は宅建業法の適用を受けない人になるのです。
ですから、重説をしなくても全く問題がないと言うことです。

 

自己物件自ら

他人物件を代理

他人物件を媒介

売 買

必 要

必 要

交 換

必 要

必 要

賃 貸

不 要

必 要

必 要

: 反復継続性があれば、免許必要

 

2. 〇 正しい

【問題】

建物の管理が管理会社に委託されている当該建物の賃貸借契約の媒介をする宅地建物取引業者は、当該建物が区分所有建物であるか否かにかかわらず、その管理会社の商号又は名称及びその主たる事務所の所在地を、借主に説明しなければならない。

【解説】

建物が区分所有建物であるか否かにかかわらず、賃貸を媒介する宅建業者は、該当物件に管理会社があれば説明しなくてはいけません。よって問題文は正しいです。

もしあなたが、賃貸物件を借りるとき、評判のいい管理会社かどうか気になると思いますし、契約を決める要素の1つになる事項だと思います。ですから重説の記載事項となっています。

重説の記載事項は丸暗記できれば、 それに越したことはありませんが、覚えきれないようなときは、自分が賃貸人だったら、 買主だったら、どんなことを知っておきたいかを考えみてください。 自然と回答が出てくると思います。

 

3. × 間違い

【問題】

区分所有建物の売買において、売主及び買主が宅地建物取引業者である場合、当該売主は当該買主に対し、当該一棟の建物に係る計画的な維持修繕のための修繕積立金積立総額及び売買の対象となる専有部分に係る修繕積立金額の説明をすれば、滞納があることについては説明をしなくてもよい。

【解説】

この問題も問題文の買主となって、考えてください。
なお、買主が宅建業者であろうがなかろうが、知っておかなければならないことは同じですから、一切省略はできません

修繕積立金積立金がいくら貯まっているのか気になりますよね?
そろそろ大修繕の時期だと言うのに、全然積み立てられていなかったら、当分修繕を行えない、ボロボロの状態が続くと言うことになります。

だったらこの契約はやめようと言うように、契約するかしないかの判断材料になると思います。ですから、修繕積立金積立金の総額は記載事項になります。

また、滞納についても、売主が滞納している場合は、買主がその滞納分を補填しなくてならなくなりますし、他の区分所有者が滞納している場合も、そのマンションの区分所有者全員で補填しなくてはならなくなるかも知れません。
ですから、当然知っておかなければいけないことになります。
よって、この問題文は間違いとなります。

お金に関係することは、ほぼ間違いなく重説の記載事項です。

 

4. × 間違い

【問題】

区分所有建物の売買において、売主及び買主が宅地建物取引業者である場合、当該売主は当該買主に対し、法第35条の2に規定する供託所等の説明をする必要はない。 

【解説】

平成29年の法改正により、宅建業者が、弁済を受ける対象者から除外されました。

この改正に伴って、宅建業者が買主等の場合には、営業保証金を供託している供託所や保証協会の社員である旨等の説明を、行う必要はなくなりました。

この問題も同じです。
問題文の買主となって、考えてください。

もしも、売主の宅建業者から損害を被ったらどこに言えばいいのか?
知っておく必要がありますよね。

営業保証金を供託している宅建業者のか?
保証協会に加入している宅建業者なのか?
ですから、売主である宅建業者は、契約が成立するまでに説明しておかなくてはいけません。

ただ、この説明は、重説の説明事項には含まれていないため、宅建士でなくても行うことができます。(説明は口頭でもかまいません。)
よって問題文は間違いとなります。

 

以上より、解答はでした。 
関連過去問      
令和元年 問41 令和元年 問39 令和元年 問28 平成30年 問35
平成30年 問39 平成29年 問41 平成29年 問33 平成28年 問36
平成27年 問32 平成27年 問31 平成27年 問29 平成26年 問34
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重説の記載事項からの出題でしたが、いかがでしたか?

解説にも書きましたが、重説は丸暗記する必要は
ないとわたしは思っています。

自分が借主や買主の立場に立って見てどうなのかを
よく考えて見たら、あっさり答えは出てきます。

ただ、この問題の肢4は少し意地悪で、
営業保証金の供託所についてと書かないで
法第35条の2に規定する供託所等と
書かれたら、何だろうって?迷いは出たと思います。

でも、これを差し引いても、必ず正解しないといけない
問題ではありました。

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平成25年宅建試験解答一覧

問題№ 科目 回答 難易度 重要度
問1 民法(規定) 2
問2 民法(未成年) 4 超難
問3 民法(囲繞地通行権・地役権) 4
問4 民法(留置権) 4 普通
問5 民法(抵当権) 2 普通
問6 民法( 連帯保証・物上保証 ) 4 超超難
問7 民法(保証債務) 3 普通
問8 民法(賃貸借) 4
問9 民法(不法行為) 1
問10 民法( 相続 ) 2
問11 借地借家法 4 普通
問12 借地借家法 3 普通
問13 区分所有法 1
問14 不動産登記法 3
問15 都市計画法 2 普通
問16 都市計画法 3
問17 建築基準法 4 超超難
問18 建築基準法 3
問19 宅地造成等規制法 1
問20 土地区画整理法 1
問21 農地法
問22 その他の法令 2 普通
問23 印紙税 3
問24 固定資産税 4 普通
問25 地価公示法 3 普通
問26 宅建業法(免許基準 ) 1
問27 宅建業法(営業保証金 ) 1
問28 宅建業法(媒介契約 ) 2
問29 宅建業法(重説) 2 普通
問30 宅建業法(重説) 4 普通
問31 宅建業法(37条書面 ) 2
問32 宅建業法(公告,契約開始時期) 2
問33 宅建業法(重説) 2 普通
問34 宅建業法(クーリング・オフ ) 3
問35 宅建業法(37条書面 ) 2 普通
問36 宅建業法(37条書面 ) 3
問37 宅建業法( 報酬 ) 1 普通
問38 宅建業法(8つ制限) 2
問39 宅建業法(保証協会) 1
問40 宅建業法(手付金等の保全措置 ) 3
問41 宅建業法(従業者名簿・帳簿 ) 2 普通
問42 宅建業法(宅建士の監督処分 ) 2
問43 宅建業法(業法上の手続 ) 4
問44 宅建業法(宅建士) 1 普通
問45 住宅瑕疵担保履行法 4 普通
問46 住宅金融支援機構法 1 普通
問47 景品表示法 3
問48 統計 3 普通
問49 土地の知識 4
問50 建物の知識 4 普通

2件のコメント

  • km

    突然の質問、失礼します。
    とても、わかりやすい説明で、勉強させて頂いています。

    質問なのですが、法改正に伴い、2017年もいくつか変更があると思うのですが、H25年の問29の選択肢4番は、法改正後は正解になるのでしょうか?

    • ご指摘、感謝致します。
      ありがたく、訂正させていただきました。

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