宅建過去問【2012】 平成24年 問38 宅建業法(8つの制限) 問題と解説

宅建過去問 H24 問38 宅建業法(8つの制限) 問題

宅地建物取引業者A社が、自ら売主として締結する建築工事完了後の新築分譲マンション(代金3,000万円)の売買契約に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているものはいくつあるか。

ア.A社は、宅地建物取引業者である買主Bとの当該売買契約の締結に際して、当事者の債務不履行を理由とする契約解除に伴う損害賠償の予定額を1,000万円とする特約を定めることができない。

イ.A社は、宅地建物取引業者でない買主Cとの当該売買契約の締結に際して、当事者の債務不履行を理由とする契約解除に伴う損害賠償の予定額300万円に加え、違約金を600万円とする特約を定めたが、違約金についてはすべて無効である。

ウ.A社は、宅地建物取引業者でない買主Dとの当該売買契約の締結に際して、宅地建物取引業法第41条の2の規定による手付金等の保全措置を講じた後でなければ、Dから300万円の手付金を受領することができない。

  1. 一つ
  2. 二つ
  3. 三つ
  4. なし



宅建過去問 H24 問38 宅建業法(8つの制限) 解説

 

ア.× 間違い

【問題】

A社は、宅地建物取引業者である買主Bとの当該売買契約の締結に際して、当事者の債務不履行を理由とする契約解除に伴う損害賠償の予定額を1,000万円とする特約を定めることができない。

【解説】

買主は、宅建業者ですから不動産に関する知識は十分過ぎるほど持っているはずです。そのようなプロ同士の約束に口を挟んでも意味がありません。
ですから、買主が宅建業者なら損害賠償の予定額を1,000万円でも、2,000万円でもすることができます。よって問題文は、できないとしていますから間違いとなります。

なお、問題文の買主さんが、素人の買主さん(宅建業者以外)であれば、損害賠償の予定額等は、売買代金の20%を超える特約は組めませんので、覚えておいてください。

 

イ. × 間違い

【問題】

A社は、宅地建物取引業者でない買主Cとの当該売買契約の締結に際して、当事者の債務不履行を理由とする契約解除に伴う損害賠償の予定額300万円に加え、違約金を600万円とする特約を定めたが、違約金についてはすべて無効である。

【解説】

肢アの解説のなおの部分でお話しましたが、素人の買主さんが相手の場合、損害賠償の予定額等は、売買代金の20%を超える特約は組めません。
もしこれを超える金額を定めた場合は、20%を超える部分が無効となります。

つまり問題文では、損害賠償の予定額等は、売買代金3,000万円×20%=600万円までしか設定できないところ、損害賠償の予定額300万円+違約金600万円=900万円となっています。

ですから、900万円-600万円=300万円が無効となります。
よって、問題文はすべて無効であるとしているため間違いとなります。

 

ウ. × 間違い

【問題】

A社は、宅地建物取引業者でない買主Dとの当該売買契約の締結に際して、宅地建物取引業法第41条の2の規定による手付金等の保全措置を講じた後でなければ、Dから300万円の手付金を受領することができない。 

【解説】

手付金等の保全措置を講じなくても構わない金額は、以下のようになります。
①完了物件の場合
代金の10%以下であり、かつ、1,000万円以下
②未完成物件の場合
代金の5%以下であり、かつ、1,000万円以下

問題文は、完成物件ですから①該当します。
そして受領しようとしている手付金は300万円ですから、売買代金3,000万円÷300万円=10%となります。

代金の10%以下は、手付金等の保全措置を講じなくても構わないとなっていますから、問題文のケースでは手付金等の保全措置を講じなくても手付金300万円は受け取れます。
よって問題文は、保全措置を講じた後でなければ受領することができないとしていますので、間違いとなります。(*10%以下とは10%ジャストを含みます。)

 

肢すべて誤り
以上より、解答はでした。 
関連過去問      
平成30年 問29 平成29年 問31 平成28年 問28 平成27年 問40
平成27年 問39 平成27年 問36 平成27年 問34 平成26年 問31
平成25年 問38 平成24年 問38 平成24年 問39 平成23年 問37
平成23年 問39 平成22年 問39 平成22年 問40 平成21年 問37

宅建業者自ら売主となる8つの制限からの
出題でしたが、これも楽勝だったと思います。

サービス問題ですからぜひ1点ゲットしてください。

ご意見、ご質問などございましたら、コメント欄にお願いします。

ランキングに参加しています。
↓↓↓↓ポチッと応援よろしくお願いします。
にほんブログ村 資格ブログ 宅建試験へ
にほんブログ村

平成24年(2012年)宅建試験 正解一覧

問題№ 科目 回答 難易度 重要度
問1 民法(通謀虚偽表示) 3 普通 [icon image="star5-5"]
問2 民法(代理) 1 普通 [icon image="star5-5"]
問3 民法(条文) 3 [icon image="star5-2"]
問4 民法(無権代理) 2 普通 [icon image="star5-4"]
問5 民法(請負) 3と4 普通 [icon image="star5-2"]
問6 民法(対抗要件) 4 普通 [icon image="star5-5"]
問7 民法(物上代位) 1 [icon image="star5-3"]
問8 民法(債務不履行) 4 普通 [icon image="star5-4"]
問9 民法(不法行為/使用者責任) 1 普通 [icon image="star5-4"]
問10 民法(相続) 4 普通 [icon image="star5-5"]
問11 借地借家法(借地) 4 [icon image="star5-4"]
問12 借地借家法(借家) 3 [icon image="star5-3"]
問13 区分所有法 2 [icon image="star5-3"]
問14 不動産登記法 2 [icon image="star5-2"]
問15 国土利用計画法 1 普通 [icon image="star5-3"]
問16 都市計画法 1 普通 [icon image="star5-4"]
問17 都市計画法 3 [icon image="star5-3"]
問18 建築基準法 2 普通 [icon image="star5-3"]
問19 建築基準法 3 [icon image="star5-4"]
問20 宅地造成等規制法 4 [icon image="star5-5"]
問21 土地区画整理法 2 [icon image="star5-4"]
問22 農地法 4 [icon image="star5-5"]
問23 譲渡所得 2 普通 [icon image="star5-3"]
問24 不動産取得税 1 [icon image="star5-3"]
問25 不動産鑑定評価 4 [icon image="star5-2"]
問26 宅建業法(欠格要件) 1 普通 [icon image="star5-5"]
問27 宅建業法(業者免許) 1 普通 [icon image="star5-5"]
問28 宅建業法(広告の規制) 1 [icon image="star5-5"]
問29 宅建業法(媒介契約) 2 普通 [icon image="star5-5"]
問30 宅建業法(重説) 2 [icon image="star5-5"]
問31 宅建業法(37条書面) 4 [icon image="star5-5"]
問32 宅建業法(35条,37条書面) 4 [icon image="star5-5"]
問33 宅建業法(営業保証金) 1 [icon image="star5-5"]
問34 宅建業法(手付金等保全措置) 2 [icon image="star5-5"]
問35 宅建業法(報酬) 1 普通 [icon image="star5-5"]
問36 宅建業法(宅建士) 4 [icon image="star5-5"]
問37 宅建業法(クーリングオフ) 2 [icon image="star5-5"]
問38 宅建業法(8つの制限) 3 [icon image="star5-5"]
問39 宅建業法(8つの制限) 4 普通 [icon image="star5-5"]
問40 宅建業法(業務規程) 3 [icon image="star5-4"]
問41 宅建業法(勧誘の規定) 3 [icon image="star5-5"]
問42 宅建業法(案内所) 3 普通 [icon image="star5-5"]
問43 宅建業法(保証協会) 3 [icon image="star5-5"]
問44 宅建業法(監督処分) 4 [icon image="star5-4"]
問45 住宅瑕疵担保履行法 2 普通 [icon image="star5-3"]
問46 住宅金融支援機構 3 [icon image="star5-2"]
問47 景品表示法 2 普通 [icon image="star5-4"]
問48 統計 2 [icon image="star5-3"]
問49 土地の知識 3 [icon image="star5-3"]
問50 建物の知識 1 [icon image="star5-3"]

1件のコメント

  • h24-38ウの「売買代金3,000万円÷300万円=10%となります。」は間違っています。
    3,000万÷300万=1,000%
    ですよ?

コメントを残す

このサイトはスパムを低減するために Akismet を使っています。コメントデータの処理方法の詳細はこちらをご覧ください