宅建過去問【2009】 平成21年 問39 宅建業法(手付金等の保全措置) 問題と解説

宅建過去問 H21 問39 宅建業法(手付金等の保全措置) 問題

宅地建物取引業者Aは、自ら売主として、宅地建物取引業者でないBとの間で、建築工事完了前の建物に係る売買契約(代金5,000万円)を締結した。当該建物についてBが所有権の登記をしていない場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)の規定に違反しないものはどれか。

  1. Aは、法第41条に定める手付金等の保全措置を講じた上で、Bから500万円を手付金として受領した。後日、両者が契約の履行に着手していない段階で、Bから手付放棄による契約解除の申出を受けたが、Aは理由なくこれを拒んだ。
  2. Aは、法第41条に定める手付金等の保全措置を講じずに、Bから500万円を手付金として受領したが、当該措置を講じないことについては、あらかじめBからの書面による承諾を得ていた。
  3. Aは、法第41条に定める手付金等の保全措置を講じた上で、Bから500万円を手付金として受領し、その後中間金として250万円を受領した。
  4. Aは、法第41条に定める手付金等の保全措置を講じた上で、Bから2,000万円を手付金として受領した。



宅建過去問 H21 問39 宅建業法(手付金等の保全措置) 解説

 

1. × 違反する

【問題】

宅地建物取引業者Aは、自ら売主として、宅地建物取引業者でないBとの間で、建築工事完了前の建物に係る売買契約(代金5,000万円)を締結した。当該建物についてBが所有権の登記をしていない場合で、

Aは、法第41条に定める手付金等の保全措置を講じた上で、Bから500万円を手付金として受領した。後日、両者が契約の履行に着手していない段階で、Bから手付放棄による契約解除の申出を受けたが、Aは理由なくこれを拒んだ。

【解説】

契約の当事者は、相手方が契約の履行に着手していなければ、手付解除することができます。また、手付解除の申出を受けて、正当な理由があれば拒むことができますが、問題文のケースでは、Aは理由なく手付解除を拒んでいますので、宅建業法に違反することになります。

宅建業法39条2項
宅地建物取引業者が、みずから売主となる宅地又は建物の売買契約の締結に際して手附を受領したときは、その手附がいかなる性質のものであつても、当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、買主はその手附を放棄して、当該宅地建物取引業者はその倍額を償還して、契約の解除をすることができる。

受け取った手付金500万円について業法違反なのかどうか見て行きます。
まず、手付金等の受取の上限は、宅建業者が自ら売主の場合、売買代金の20%以下ですから、5,000万円×20%=1,000万円を超えて受け取った場合、業法違反となりますが、問題文では500万円ですので、業法違反とはなりません。

次に、手付金等の保全措置についてですが、問題文は、未完成物件となっていますので、売買価格の5%もしくは1,000万円を超えるときは、保全措置を講じた後でなければ受け取れないことになっています。
問題文のケースでは、5,000万円×5%=250万円を超える金額を受け取る場合は、保全措置を講じなければいけないため、保全措置を講じた上で、Bから500万円を手付金として受領したとなっていますから、業法違反とならないとなります。

 

2. × 違反する

【問題】

宅地建物取引業者Aは、自ら売主として、宅地建物取引業者でないBとの間で、建築工事完了前の建物に係る売買契約(代金5,000万円)を締結した。当該建物についてBが所有権の登記をしていない場合で、

Aは、法第41条に定める手付金等の保全措置を講じずに、Bから500万円を手付金として受領したが、当該措置を講じないことについては、あらかじめBからの書面による承諾を得ていた。

【解説】

未完成物件の場合、代金の5%を超えるか、1,000万円を超える金額を受取る場合は、手付金等の保全措置を講じなければ受け取れないとなっています。
買主から、承諾を得ている等で、保全措置の義務を逃れることはできません。

 

3. △ どちらとも言えない

【問題】

宅地建物取引業者Aは、自ら売主として、宅地建物取引業者でないBとの間で、建築工事完了前の建物に係る売買契約(代金5,000万円)を締結した。当該建物についてBが所有権の登記をしていない場合で、

Aは、法第41条に定める手付金等の保全措置を講じた上で、Bから500万円を手付金として受領し、その後中間金として250万円を受領した。

【解説】

手付金等とは、名称を問わず、契約後から引渡までに、支払われる全ての金銭をいいます。問題文のケースは、250万円を超える額を受取るのであれば、受取る前に保全措置を講じた上で、受け取らなければいけません。

よって、問題文は手付金が既に250万円をオーバーしていますから、500万円を受け取る前に保全措置を講じておかなくてはいけません。また、その後の中間金の受取に際しても、再度保全措置を講じた上で受取らなければなりません。

問題文は、中間金を受けるに当たって保全措置を講じてたのか、はっきりしないため、違反するともしなとも、言えないことになります。

 

4. × 違反する

【問題】

宅地建物取引業者Aは、自ら売主として、宅地建物取引業者でないBとの間で、建築工事完了前の建物に係る売買契約(代金5,000万円)を締結した。当該建物についてBが所有権の登記をしていない場合で、

Aは、法第41条に定める手付金等の保全措置を講じた上で、Bから2,000万円を手付金として受領した。

【解説】

2,000万円と言う金額は、手付金等を受取る上限代金の20%をはるかに超えていますので、業法違反となります。

 

肢1,2,4が明らかに違反のため
以上より、解答はでした。 
関連過去問      
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正解肢3は、微妙でしたが、あとの肢が簡単でしたので、解答は3で間違いないと思います。

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平成21年(2009年)宅建試験 正解一覧

問題№ 科目 回答 難易度
№1 民法(錯誤)
№2 民法(代理) 普通
№3 民法(消滅時効) 普通
№4 民法(相隣関係)
№5 民法(担保物権) 1
№6 民法(抵当権消滅請求) 3
№7 民法(法定地上権)
№8 民法(契約解除) 普通
№9 民法(贈与)
№10 民法(瑕疵担保/手付解除)
№11 借地借家法
№12 賃貸借と使用貸借
№13 区分所有法
№14 不動産登記法
№15 国土利用計画法
№16 都市計画法 普通
№17 都市計画法 普通
№18 建築基準法
№19 建築基準法
№20 宅地造成等規制法
№21 土地区画整法 普通
№22 農地法
№23 登録免許税
№24 印紙税
№25 地価公示法 普通
№26 宅建業法(免許)
№27 宅建業法(免許基準)
№28 宅建業法(届出)
№29 宅建業法(宅建士)
№30 宅建業法(営業保証金)
№31 宅建業法(8つの制限)
№32 宅建業法(専任媒介契約)
№33 宅建業法(重説)
№34 宅建業法(全般)
№35 宅建業法(37条書面)
№36 宅建業法(37条書面)
№37 宅建業法(8つの制限)
№38 宅建業法(瑕疵担保) 普通
№39 宅建業法(手付金等の保全措置) 普通
№40 宅建業法(全般)
№41 宅建業法(報酬計算)
№42 宅建業法(全般)
№43 宅建業法(業務)
№44 宅建業法(保証協会) 普通
№45 宅建業法(監督処分)
№46 住宅金融支援機構
№47 景品表示法
№48 統計
№49 土地の知識
№50 建物の知識 普通

2件のコメント

  • ばーた

    いつも勉強させて頂いております。

    選択肢3は他の選択肢が明らかに間違っているので
    私も選択肢3を選ぶことができましたが、
    仮に個数問題でこのような問が出たときは
    どーすればいいですかね?
    違反するとして考えた方がいいのでしょうか?

    • ご質問ありがとうございます。

      対策があるようでしたら、
      わたしが教えてもらいたいぐらいですね^^

      肢3のような問題は、出題者のミスに近いものですから、
      出題者に、しっかりとした問題を作ってくださいとしか言いようがありません。
      無責任な言い方ですが、このような問題は、運に任せるしかないと考えます。

      国家試験では、運がつきものだとよく言われます。
      わたしも最後は運だと思っていますが、その運がどうこうと言えるのは、
      合格圏内付近の実力の持ち主だけだと考えています。
      なぜなら、合格圏に全く達していない方が、
      運(まぐれ)で1点、2点正解できても、合格できませんし、
      合格レベルの持ち主は、運に頼らずとも、合格出来てしまいます。

      ですから、肢3のような問題の対策で悩むより、
      実力をもっとつける努力をお願いしたいと思います。
      そうすれば、このような問題を最悪落としても、
      関係ないとなります。

      以上です。
      参考にしてください。

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