宅建過去問【2009】 平成21年 問12 賃貸借と使用貸借 問題と解説

宅建過去問 H21 問12 賃貸借と使用貸借 問題

A所有の甲建物につき、Bが一時使用目的ではなく賃料月額10万円で賃貸借契約を締結する場合と、Cが適当な家屋に移るまでの一時的な居住を目的として無償で使用貸借契約を締結する場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、誤っているものはどれか。

  1. BがAに無断で甲建物を転貸しても、Aに対する背信的行為と認めるに足らない特段の事情があるときは、Aは賃貸借契約を解除できないのに対し、CがAに無断で甲建物を転貸した場合には、Aは使用貸借契約を解除できる。
  2. 期間の定めがない場合、AはBに対して正当な事由があるときに限り、解約を申し入れることができるのに対し、返還時期の定めがない場合、AはCに対していつでも返還を請求できる。
  3. Aが甲建物をDに売却した場合、甲建物の引渡しを受けて甲建物で居住しているBはDに対して賃借権を主張することができるのに対し、Cは甲建物の引渡しを受けて甲建物に居住していてもDに対して使用借権を主張することができない。
  4. Bが死亡しても賃貸借契約は終了せず賃借権はBの相続人に相続されるのに対し、Cが死亡すると使用貸借契約は終了するので使用借権はCの相続人に相続されない。



宅建過去問 H21 問12 賃貸借と使用貸借 解説

 

1. 〇 正しい

【問題】

A所有の甲建物につき、Bが一時使用目的ではなく賃料月額10万円で賃貸借契約を締結する場合と、Cが適当な家屋に移るまでの一時的な居住を目的として無償で使用貸借契約を締結する場合で、

BがAに無断で甲建物を転貸しても、Aに対する背信的行為と認めるに足らない特段の事情があるときは、Aは賃貸借契約を解除できないのに対し、CがAに無断で甲建物を転貸した場合には、Aは使用貸借契約を解除できる。

【解説】

賃貸借の場合、民法の規定では、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、又は賃借物を転貸することができないとなっています。そして、賃借人がこれに違反して第三者に賃借物の使用又は、収益をさせたときは、賃貸人は、契約の解除をすることができるとしていますが、判例で、賃借人に背信的行為と認めるに足りない特段の事情があるときは、 賃貸人は,賃貸借契約を解除することはできないとハードルを上げたため、賃貸借の場合には、問題文の記述のように解除できないことになっています。

使用貸借は、タダでものを貸すことを言っているのですから、それを、又貸しするなんてことは許されません。ですから、無断転貸は、契約の解除をすることができます。
よって、これも、問題文の記述の通りとなります。

 

2. × 誤り

【問題】

A所有の甲建物につき、Bが一時使用目的ではなく賃料月額10万円で賃貸借契約を締結する場合と、Cが適当な家屋に移るまでの一時的な居住を目的として無償で使用貸借契約を締結する場合で、

期間の定めがない場合、AはBに対して正当な事由があるときに限り、解約を申し入れることができるのに対し、返還時期の定めがない場合、AはCに対していつでも返還を請求できる。

【解説】

賃貸借の場合、解約を申し入れは、正当な事由が必要ですから、問題文の記述は正しいです。

使用貸借については、民法597条2項に当事者が返還の時期を定めなかったときは、借主は、契約に定めた目的に従い使用及び収益を終わった時に、返還をしなければならないとなっています。ただし、その使用及び収益を終わる前であっても、使用及び収益をするのに足りる期間を経過したときは、貸主は、直ちに返還を請求することができると規定されており、問題文にあるように、いつでも返還を請求できるわけではありません。

 

3. 〇 正しい

【問題】

A所有の甲建物につき、Bが一時使用目的ではなく賃料月額10万円で賃貸借契約を締結する場合と、Cが適当な家屋に移るまでの一時的な居住を目的として無償で使用貸借契約を締結する場合で、

Aが甲建物をDに売却した場合、甲建物の引渡しを受けて甲建物で居住しているBはDに対して賃借権を主張することができるのに対し、Cは甲建物の引渡しを受けて甲建物に居住していてもDに対して使用借権を主張することができない。

【解説】

賃貸借の場合は、建物の引き渡しさえ受けていれば、第三に対抗することができます。

逆に使用貸借の場合には、そのような規定はありません。タダで物を借りておいて、誰かに対抗すとか、それは都合がよ過ぎませんかと言うことです。

 

4. 〇 正しい

【問題】

A所有の甲建物につき、Bが一時使用目的ではなく賃料月額10万円で賃貸借契約を締結する場合と、Cが適当な家屋に移るまでの一時的な居住を目的として無償で使用貸借契約を締結する場合で、

Bが死亡しても賃貸借契約は終了せず賃借権はBの相続人に相続されるのに対し、Cが死亡すると使用貸借契約は終了するので使用借権はCの相続人に相続されない。

【解説】

賃貸借の場合は、相続人に承継されますが、使用貸借は承継されません。

使用貸借は、タダで物を貸すと言うものです。人にタダで物を貸すと言うことは、貸主が、借主に対して好意的動機を基礎とするものですから、その借主が死亡すれば承継されず、使用貸借は終了すると言うことです。

なお、使用貸借は借主の死亡によって、使用貸借契約は終了となりますが、貸主の死亡では、使用貸借契約は終了となりませんので、注意しておいてください。

 

以上より、解答はでした。 
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平成27年 問3 平成26年 問7 平成25年 問8 平成23年 問7
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平成9年 問3 平成9年 問8 平成7年 問7 平成6年 問10
平成5年 問10 平成3年 問13

賃貸借と使用貸借の対比問題でやや苦戦したかと思います。

賃貸借はしっかり勉強してもらいたいですが、使用貸借については、余裕があれば行う程度でいいと考えます。

ご意見、ご質問などございましたら、コメント欄にお願いします。

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平成21年(2009年)宅建試験 正解一覧

問題№ 科目 回答 難易度
№1 民法(錯誤)
№2 民法(代理) 普通
№3 民法(消滅時効) 普通
№4 民法(相隣関係)
№5 民法(担保物権) 1
№6 民法(抵当権消滅請求) 3
№7 民法(法定地上権)
№8 民法(契約解除) 普通
№9 民法(贈与)
№10 民法(瑕疵担保/手付解除)
№11 借地借家法
№12 賃貸借と使用貸借
№13 区分所有法
№14 不動産登記法
№15 国土利用計画法
№16 都市計画法 普通
№17 都市計画法 普通
№18 建築基準法
№19 建築基準法
№20 宅地造成等規制法
№21 土地区画整法 普通
№22 農地法
№23 登録免許税
№24 印紙税
№25 地価公示法 普通
№26 宅建業法(免許)
№27 宅建業法(免許基準)
№28 宅建業法(届出)
№29 宅建業法(宅建士)
№30 宅建業法(営業保証金)
№31 宅建業法(8つの制限)
№32 宅建業法(専任媒介契約)
№33 宅建業法(重説)
№34 宅建業法(全般)
№35 宅建業法(37条書面)
№36 宅建業法(37条書面)
№37 宅建業法(8つの制限)
№38 宅建業法(瑕疵担保) 普通
№39 宅建業法(手付金等の保全措置) 普通
№40 宅建業法(全般)
№41 宅建業法(報酬計算)
№42 宅建業法(全般)
№43 宅建業法(業務)
№44 宅建業法(保証協会) 普通
№45 宅建業法(監督処分)
№46 住宅金融支援機構
№47 景品表示法
№48 統計
№49 土地の知識
№50 建物の知識 普通

1件のコメント

  • 222

    スクールに通い、テキストもたくさん持っていますが、
    このブログで勉強するのが一番合格できそうです。
    あと一週間頑張ります。

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