宅建過去問【2008】 平成20年 問38 宅建業法(禁止行為) 問題と解説

宅建過去問 H20 問38 宅建業法(禁止行為) 問題

次に記述する宅地建物取引業者Aが行う業務に関する行為のうち、宅地建物取引業法の規定に違反しないものはどれか。

  1. 宅地の売買の媒介において、当該宅地の周辺環境について買主の判断に重要な影響を及ぼす事実があったため、買主を現地に案内した際に、宅地建物取引士でないAの従業者が当該事実について説明した。
  2. 建物の貸借の媒介において、申込者が自己都合で申込みを撤回し賃貸借契約が成立しなかったため、Aは、既に受領していた預り金から媒介報酬に相当する金額を差し引いて、申込者に返還した。
  3. Aの従業者は、宅地の販売の勧誘に際し、買主に対して「この付近に鉄道の新駅ができる」と説明したが、実際には新駅設置計画は存在せず、当該従業者の思い込みであったことが判明し、契約の締結には至らなかった。
  4. Aは、自ら売主として、宅地の売却を行うに際し、買主が手付金100万円を用意していなかったため、後日支払うことを約して、手付金を100万円とする売買契約を締結した。



宅建過去問 H20 問38 宅建業法(禁止行為) 解説

 

1. 〇 違反しない

【問題】

宅地建物取引業者Aが行う業務に関する行為の場合、

宅地の売買の媒介において、当該宅地の周辺環境について買主の判断に重要な影響を及ぼす事実があったため、買主を現地に案内した際に、宅地建物取引士でないAの従業者が当該事実について説明した。

【解説】

問題文は、重説云々と言う文章がありませんから、誰が説明を行っても構わないことになります。営業段階での説明かもしれません。よって、業法違反とはなりません。

なお、買主の判断に重要な影響を及ぼす事実を故意に告げなかったり、事実と違うことを言うのは、当然に業法違反になります。

 

2. × 違反する

【問題】

宅地建物取引業者Aが行う業務に関する行為の場合、

建物の貸借の媒介において、申込者が自己都合で申込みを撤回し賃貸借契約が成立しなかったため、Aは、既に受領していた預り金から媒介報酬に相当する金額を差し引いて、申込者に返還した。

【解説】

実務をやっていて、悔しい思いをした方は、非常に多いと思いますが、どんなに理不尽なお客さんでも、契約の前に頂くお金は、名称の如何を問わず、契約不成立になった場合は、そのまま返還しなくてはいけません。

よって、既に受領していた、預り金はそのまま返還しなくてはいけないため、問題文は、業法違反となります。逆を言えば、契約をすれば、媒介報酬が発生すると言うことです。

 

3. × 違反する

【問題】

宅地建物取引業者Aが行う業務に関する行為の場合、

Aの従業者は、宅地の販売の勧誘に際し、買主に対して「この付近に鉄道の新駅ができる」と説明したが、実際には新駅設置計画は存在せず、当該従業者の思い込みであったことが判明し、契約の締結には至らなかった。

【解説】

例えば、あなたが問題文の買主の立場になったと仮定した場合、あなたならどう思いますか? 新駅ができたら、便利がよくなる、宅地の資産価値も上がるなどの勝手な想像を、買主はすると思います。

問題文は、契約に至らなかったとなっていますが、もし、その営業マンの言葉を信じて、何十年ローンを組んで宅地を購入したとしたら、どうでしょうか? 買主が新駅ができないとわかった時点で、詐欺にあったと思うのは必死です。ですから、宅建業者の営業マンは確信があること以外は、絶対に口に出してはダメだと言うことになるのです。

営業の段階では、契約になるのかならないのか、わかりませんよね。ですから、契約になろうが、なるまいが、思い込みだけで言葉にすることは禁止となっています。
よって問題文は、業法違反になります。
新駅の話があるのでしたら、必ず裏を取ってから、営業トークをしてください。

 

4. × 違反する

【問題】

宅地建物取引業者Aが行う業務に関する行為の場合、

Aは、自ら売主として、宅地の売却を行うに際し、買主が手付金100万円を用意していなかったため、後日支払うことを約して、手付金を100万円とする売買契約を締結した

【解説】

手付金を貸しつける、後日支払う、分割払いにする、約束手形で支払う
このような行為は、契約の誘引行為となり、禁止されています。買主が、手付金を用意するまで、契約は待ちましょう。 よって、問題文は業法違反になります。

なお、手付金は上限については規定がありますが、下限については規定がないため、手付金を減額する行為は、契約の誘引行為とはなりませんので、一応覚えておいてください。

 

1
以上より、解答はでした。 
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平成21年 問26 平成20年 問38 平成18年 問40 平成16年 問32

どの肢も、常識的に考えても判断できた問題だったと思います。

これは、正解しましょうね^^

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平成20年(2008年)宅建試験 正解一覧

科目 回答 難易度
№1 民法(行為能力) 普通
№2 民法(物権変動の対抗要件) 普通
№3 民法(代理)
№4 民法(抵当権付建物の賃貸)
№5 民法(詐害行為取消権)
№6 民法(連帯債務/連帯保証) 普通
№7 民法(注意義務)
№8 民法(弁済) 普通
№9 民法(担保責任)
№10 民法(敷金) 普通
№11 民法(不法行為) 普通
№12 民法(遺留分)
№13 借地借家法(借地) 普通
№14 借地借家法(定期建物賃貸借) 普通
№15 区分所有法
№16 不動産登記法 普通
№17 国土利用計画法(事後届出)
№18 都市計画法(都市計画制限)
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№20 建築基準法(建ぺい率/容積率) 普通
№21 建築基準法(用途制限) 普通
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№29 不動産鑑定評価基準 普通
№30 宅建業法(登録/免許換え)
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